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KOMMENTAR AM MONTAG

Chinas neue Seidenstraße

Oliver Soini Soini Asset Immobilien

Jahrtausendelang war die Seidenstraße die wichtigste Handelsroute der Welt, unzählige Waren gelangten von China aus über das Mittelmeer nach Europa. Glücklich war derjenige, der einen strategisch wichtigen Posten auf der Route sein Eigen nannte. Um den internationalen Güterverkehr der Zukunft zu bewerkstelligen, plant die chinesische Regierung nun Großes: 900 Mrd. Dollar sollen in eine „neue Seidenstraße“ investiert werden, um das Reich der Mitte unter anderem mit Europa auf dem Landweg zu verbinden. Ähnlich wie bei der historischen Seidenstraße wird es sich nicht um einen einzelnen Weg handeln, sondern vielmehr um ein Netzwerk aus Straßen, Schienen und Flughäfen.

Eine der neuen Verbindungsstrecken wird aller Wahrscheinlichkeit nach über Zentralasien durch Weißrussland nach Mitteleuropa verlaufen, eine andere über den Iran und die Türkei zum Bosporus. Fest steht auf jeden Fall: Österreich mit den benachbarten osteuropäischen Ländern wird bei den neu entstehenden Supply Chains eine wichtige Funktion als Gateway einnehmen. Für die Immobilienmärkte hat das zur Folge, dass die Nachfrage an Logistikzentren in diesen Märkten durch die neue Seidenstraße einen enormen Aufschwung erleben dürfte.

Gleichzeitig erleben wir in Deutschland den Trend, dass immer mehr Investoren und Fonds ihre Immobilienportfolios mit Logistikobjekten diversifizieren. CBRE zufolge erreichte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2017 die beachtliche Summe von 8,3 Mrd. Euro. Der stetig wachsende E-Commerce sorgt für eine hohe Nachfrage – und eine rege Bautätigkeit. Der Flächenumsatz lag im Jahr 2017 bei mehr als 6,5 Mio. Quadratmetern. Davon entfielen 4,2 Mio. Quadratmeter auf Neubauten. Diese Zahlen zeigen, dass sich deutsche Logistikimmobilien vom Nischenprodukt längst zum Mainstream entwickelt haben. Damit geht eine Renditekompression einher: Aktuell liegt der Wert bei 4,4 %, Tendenz weiter sinkend.

Investoren sollten daher einen Blick über den Tellerrand – insbesondere nach Österreich und Osteuropa – wagen. Die ambitionierten Pläne der chinesischen Regierung sind ein wichtiger Grund. Ein weiterer Anreiz, sich in diese bislang unerschlossenen Märkte vorzuwagen, ist die entspanntere Konkurrenzsituation. Viele Player haben die Potenziale in diesen Ländern als Markeinheit noch nicht erkannt. Österreich ist ein kleiner, fragmentierter und intransparenter Markt, der sich bis dato zu keinem Investmentmarkt entwickeln konnte, weil Logistikzentren von Logistikern für den eigenen Bedarf entwickelt wurden. Aber es ist ein hochinteressanter Markt, der historisch immer als Zugang nach Osteuropa galt und weiterhin gilt. In Osteuropa verzeichnet indessen der Online-Handel als wichtigster Nachfragetreiber beachtliche Zuwächse. In Rumänien beispielsweise wuchs der durch den E-Commerce erwirtschaftete Umsatz im Jahr 2017 um rund 16 %, und die Prognosen verlaufen äußerst vielversprechend. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich beispielsweise in Slowenien oder im Baltikum. Was auch daran liegen dürfte, dass vor allem in ländlichen Regionen das Angebot im stationären Einzelhandel nicht auf dem westeuropäischen Niveau liegt – daher greifen zahlreiche Osteuropäer lieber auf die umfangreiche Warenvielfalt aus dem Internet zurück. In Polen kaufen beispielsweise 30 % der Gesamtbevölkerung am Computer und mit dem Smartphone ein – anteilig ist das mehr als in Spanien oder Italien.

Wer sich jetzt für den Eintritt in die osteuropäischen Logistikimmobilienmärkte entscheidet, bewegt sich zweifellos jenseits des Mainstreams. Während konservative Investoren noch zögern, bestehen für die mutigeren Aussichten auf attraktivere Anfangsrenditen. Essenziell ist, sich frühzeitig ausreichend große Grundstücke an den wichtigen Verkehrsknotenpunkten zu sichern, um moderne Distributionszentren und City-Logistik-Immobilien realisieren zu können. Diese Immobilien gilt es spekulativ zu entwickeln, um den zukünftigen Nutzern ein wichtiges strategisches Alleinstellungsmerkmal zu ermöglichen. Dadurch passen die Immobilien ideal zu den Expansionsplänen deutscher und internationaler KEP-Dienstleister, die die steigenden osteuropäischen Paketvolumina koordinieren und eine effiziente Endkundenbelieferung sicherstellen müssen. Der Entwickler sollte jedoch darauf achten, die Flächen so zu entwerfen, dass sie den steigenden – will sagen digitalen – Zukunftsanforderungen der Logistikbranche entsprechen. So ist die Vermietbarkeit über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg gegeben und es entstehen keine teuren CapEx-Kosten in den ersten Jahren nach Inbetriebnahme.

Für eine größere Sicherheit sollten zudem mehrere entsprechende Projekte standortübergreifend in einer Fondsstruktur zusammengefasst werden. Auf diese Weise korreliert die Performance der einzelnen Objekte miteinander – und falls sich beim Bau oder bei der Vermietung einer Immobilie Verzögerungen ergeben, werden mögliche Einnahmeausfälle durch die Erträge der anderen Objekte kompensiert.

Dieser Artikel erschien bereits am 19.2. auf GLOBAL INVESTOR.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Die Themen der diesjährigen MIPIM

In ihrer MIPIM-Messezeitung INVESTING IN GERMANY gibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. in zahlreichen Artikel neinen Überblick über alle wichtigen deutschen Teilmärkte und aktuelle Themen. Neben mit Wohnimmobilien und Büros in den A-Städten erzielten Rekorden geht es auch um hinsichtlich der Renditen aussichtsreichere Teilmärkte jenseits der üblichen Assetklassen und Standorte: So werden die „Hidden Champions“ vorgestellt, die Dr. Lübke & Kelber in Baden-Württemberg ausmache, und mit Hannover die „Königin der B-Städte“. Weitere Themen sind angesichts der sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitigem Flächenmangel der Logistikmarkt und die Chancen Deutschlands auf MIPIM-Awards.

Digitaler Klimaschutz

Darüber, wie Digitalisierung in Kombination mit Elektromobilität den Klimaschutz befördern kann, schreibt das HANDELSBLATT am 9.3. und stellt das Quartier ‚Brucklyn‘ in der Universitätsstadt Erlangen vor. Dessen Gebäude mit Coworkingflächen, einem Gründerzentrum und Studentenapartments würden nicht nur energieeffizient geplant und mit lokal erzeugten erneuerbaren Energien betrieben werden, sondern sollten auch digital mit den Bedürfnissen der auf dem Areal wohnenden und arbeitenden Menschen vernetzt werden, sodass die digitale Erfassung von Verbrauchsdaten es erlaube, Energie noch effizienter zu nutzen. Damit werde umgesetzt, was theoretisch schon im Bewusstsein der Branchenakteure angekommen sei, erklärten sich doch 80 % der befragten Immobilieninvestoren, Banken und Wohnungsgesellschaften in einer Umfrage von EY Real Estate mit der These einverstanden, dass „die Bewirtschaftung von Immobilien durch intelligente Smart-Real-Estate-Technologien effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger wird“.

Großer Aufwand, kaum eine Wirkung

Bauvorschriften und Subventionen zur Senkung des Energieverbrauchs von Immobilien führen oft nicht zu den gewünschten Ergebnissen, schreibt das HANDELSBLATT am 5.3. Zu diesem Ergebnis sei ein Forscherteam aus Kalifornien gekommen, das nahe beieinanderliegende Häuser, die sich aber in Zonen mit je verschiedenen Bauvorschriften bzgl. der Energieeffizienz befunden hätten, miteinander verglichen habe. So hätten strengere Regeln bewirkt, dass die Hausbauer mit niedrigerem Einkommen sich angesichts der höheren Baukosten mit weniger Wohnraum begnügt und dadurch auch weniger Energie verbraucht hätten. Bei den Hausbauern mit höherem Einkommen sei die Wohnflächennutzung kaum gesunken, der Energieverbrauch gar nicht. Insgesamt hätten die Bauvorschriften keinen Einfluss auf den Gasverbrauch gehabt und den Stromverbrauch nur geringfügig gesenkt. Weitere Studien hätten ein ebenfalls ungünstiges Verhältnis von Kosten und Effekt offenbart. Wichtig sei in jedem Fall, Daten zum tatsächlichen Ertrag von Energieeffizienzinvestitionen zu sammeln, anstatt nur von errechneten Annahmen auszugehen.

Berliner Mietspiegel zur Bestimmung der Miete geeignet

Der Berliner Mietspiegel 2017 ist einer Entscheidung des Landgerichts Berlin zufolge als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen einer Mieterhöhung zu bestimmen. Das schreibt die FAZ am 9.3.

Rückgang des Wohneigentums bei Jüngeren

Eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hat ergeben, dass die Wohneigentumsquote in der Gruppe der der 25- bis 34-Jährigen zwischen 2006 und 2016 um 2,4 Prozentpunkte auf gut 13 % zurückgegangen ist, und in der Gruppe der 35- bis 44-Jährigen um einen Prozentpunkt. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. In der Altersgruppe der 65- bis 74-Jährigen hingegen sei der Anteil der Wohneigentümer von 51 % auf 59 % gestiegen. Teils sei die gedämpfte Eigentumsbildung mit der Zuwanderung vor allem junger Flüchtlinge nach Deutschland zu erklären, doch sei auch der gestiegene Kapitalbedarf ein Grund. Dieser sei durch steigende Immobilienpreise und Grunderwerbsteuersätze bzw. grundsätzlich hohe Kaufnebenkosten bedingt. Eine Förderung mittels Baukindergeld halte das IW Köln nicht für zielführend. Vorgeschlagen werde, bei der Grunderwerbsteuer anzusetzen, etwa in Form einer Staffelung mit Freibetrag oder eines längeren Tilgungszeitraums.

Stuttgarter Wohnungskäufe auf historischem Tief

Dem Stuttgarter Gutachterausschusses zufolge ist im Jahr 2017 wie schon im Jahr zuvor die Zahl der Kaufverträge für Wohnungen gesunken, und zwar um 678 auf 5.065 Verträge (- 11,8 %), schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. Dies stelle den niedrigsten Wert seit 1985 dar. Wohnimmobilienpreise sowie Mietspiegelniveau hätten sich weiter auseinanderentwickelt. Der durchschnittliche Preis für eine gebrauchte Eigentumswohnung sei von 3.125 Euro/qm im Jahr 2016 auf 3.425 Euro/qm gestiegen, der durchschnittliche Preis für eine neu gebaute von 5.450 Euro/qm auf 5.840 Euro/qm. Als Höchstpreis seien 16.940 Euro/qm festgestellt worden. Der IVD habe bei einem Preisvergleich mit Bestandswohnungen in anderen baden-württembergischen Großstädten mit 8,2 % im Zeitraum Herbst 2016 und Herbst 2017 in Stuttgart einen niedrigeren Wert als der Gutachterausschuss ermittelt. Die höchsten Preisanstiege in diesem Zeitraum sehe der IVD in Mannheim (+ 9,3 %), Freiburg und Heilbronn (je + 9,1%).

Projektentwicklung leicht gemacht

Wertgrund entwickelt unweit Hamburg ein Pilotprojekt mit 100 Wohnungen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. Das Ungewöhnliche daran sei nicht das Objekt selbst, sondern die sehr enge Zusammenarbeit aller Beteiligten. Um herauszufinden, wie mit Modernisierung und Nachverdichtung der ehemaligen Werksiedlung aus den 1950er Jahren umzugehen sei, habe Wertgrund ein kooperatives, städtebaulich-hochbauliches Wettbewerbsverfahren durchgeführt, hierzu vier Architekturbüros eingeladen sowie Stadt, Ämter und Träger öffentlicher Belange von Beginn an beteiligt. „Das sieht zuerst nach mehr Arbeit aus“, sage Timo Holland von Wertgrund: „Aber wenn man die Beteiligten gleich mitnimmt, wird es in der gesamten Baurechtschaffung einfacher, weil es weniger Konfliktpotenzial gibt. Der Weg hat sich bewährt.“

Londoner Büros bleiben gefragt

Über den Londoner Büromarkt schreibt das HANDELSBLATT am 9.3. auf seinen MIPIM-Seiten. Investoren aus Asien und dem Nahen Osten interessierten sich schon seit längerer Zeit für Büros in London, was auch 2018 so bleiben werde. „Die globale Nachfrage nach Londoner Büroimmobilien ist extrem hoch“, sage Chris Brett von CBRE. Negative Auswirkungen des Brexit ließen sich bislang nicht feststellen, vielmehr habe das Brexit-Votum die Nachfrage in gewisser Weise sogar angeheizt, da der Rückgang des britischen Pfunds Londoner Immobilien erschwinglicher gemacht habe.

Geringes Neubauvolumen bremst Shopping Center

CBRE zufolge haben Einzelhandels- und Gastronomiefirmen im Jahr 2017 bundesweit 2.724 Mietverträgen abgeschlossen und damit rund 17 % weniger als im Jahr zuvor, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. Vor allem sei die sonst übliche „Belebung am Einzelhandelsimmobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte“ ausgeblieben. 41 % der Mietverträge seien auf Geschäftsstraßen und 16 % auf Einkaufszentren entfallen, nachdem diese beiden Immobilientypen 2011 noch gleichauf gelegen hätten. Seit 2015 sei der Anteil der Einkaufszentren an den neu abgeschlossenen Mietverträgen von 30 % auf 16 % gesunken, was auf das geringe Neubauvolumen bei Centern zurückzuführen sei. Die meisten Verträge seien mit Nahversorgern abgeschlossen worden.

Logistik bis auf Weiteres im Höhenflug

Über das außergewöhnlich große Interesse der Investoren an deutschen Logistikimmobilien schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. ausführlich. Angesichts des Investmentrekords im vergangenen Jahr und der weiterhin ungebrochen großen Nachfrage stelle sich die Frage nach der weiteren Entwicklung und den Risiken. Kurzfristig verfügbare moderne Lager- und Logistikflächenangebot in den fünf großen Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München seien Mangelware, zugleich kämen veraltete Objekte zu Höchstpreisen auf den Markt. „Erträge aus den Mieten sind bei Logistik-immobilien ein wichtiger Faktor für Investoren“, sage Rainer Koepke von CBRE: „Der Flächenmangel und der daraus resultierende zunehmende Wettbewerbsdruck der Nutzer um die verfügbaren Flächen werden unweigerlich zu steigenden Mieten führen.“ Dies habe sich im vergangenen Jahr bereits abgezeichnet. Im laufenden Jahr werde sich diese Entwicklung in den stark nachgefragten Logistikregionen voraussichtlich noch verstärken. Bedenklich finde Koepke das nicht: „Solange wir Wirtschaftswachstum in Deutschland haben, so lange steigt auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien.“ Auch sei die Nachfrage nach Logistikflächen aufgrund der vielfältigen Nutzergruppen stark diversifiziert und damit relativ resistent gegenüber Einbrüchen der Nachfrage einzelner Nutzergruppen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Dem Markt für geschlossene Publikumsfonds geht es gut

Der ersten Marktstudie des Analysten Stefan Loipfinger seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 zufolge ist der Markt der geschlossenen Publikumsfonds stärker aufgestellt, als zu erwarten gewesen wäre. Das schreibt die FAZ am 9.3. So hätten seit Einführung des KAGB 100.000 Anleger insgesamt 4,2 Mrd. Euro in 123 geschlossene Publikums-AIF investiert. Seit 2014 sei der Umsatz kontinuierlich gestiegen und habe im vergangenen Jahr rund 1,57 Mrd. Euro Eigenkapital erreicht. Die Zahl der Anbieter allerdings sei gesunken, was auf eine gewisse Marktbereinigung zurückzuführen sei. Den höchsten Umsatz unter allen Anbietern habe Jamestown zu verzeichnen. Der Spezialist für US-Immobilienfonds habe 2017 mit nur einem AIF ein Volumen von umgerechnet mehr als 350 Mio. Euro eingesammelt, womit sein Gesamtmarktanteil bei rund 22 % liege.

VERSCHIEDENES

Etwas vorsichtig bei bester Laune

Marius Schöner von CBRE ist gespannt darauf, wie die Stimmung auf der diesjährigen MIPIM werden wird, schreibt er in der IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. Die Teilnehmer würden wohl positiv gestimmt, aber etwas vorsichtiger sein als sonst. Schöner selbst gehe für dieses Jahr eher von einer Seitwärtsbewegung des Marktes aus, vielleicht sogar mit kleinen Preiskorrekturen an schwächeren Einzelhandelsstandorten. Eine größere Trendwende aber würde erst ein Anstieg des Leitzinses einleiten, womit in diesem Jahr noch nicht zu rechnen sei.

Spekulieren bringt nichts

Bei Überlegungen zu der Frage, ob ein neu gebautes Objekt besser sofort zu verkaufen oder in der Hoffnung auf weiter steigende Preise noch eine Weile zu halten sei, rät Ioannis Moraitis von Hedera Bauwert auf CASH.ONLINE am 8.3. anderen Projektentwicklern, vor allem an den eigenen Track Record zu denken. Denn Verlässlichkeit sei Trumpf, ob bei den Finanzierern der Projekte, den eigenen Vertriebsmitarbeitern oder den Kunden. Fristgerecht abgeschlossene Projekte stärkten den Track Record und machten den Weg frei für neue, während ein zu lange gehaltenes Objekt sich zum Ballast entwickeln könne.

Keine Eile mit dem Smart Meter

Darüber, was Immobilieneigentümer beim Wechsel von mechanischen Messsystemen auf Smart Meter beachten sollten, erklärt Christian Hasiewicz von Argentus am 6.3. auf WALLSTREET:ONLINE. Obwohl der Zeitplan für den Smart-Meter-Rollout bereits feststehe, zögerten viele Verteilnetzbetreiber noch mit dem Umbau, da die technischen Rahmenbedingungen hierfür noch nicht eindeutig definiert seien. Eigentümer sollten die Aktualisierung des Messstellenbetriebsgesetzes und die abschließende Zertifizierung von Smart Metern durch das BSI abwarten, zumal dem ‚Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende 2016′ und dem Messstellenbetriebsgesetz zufolge keine Pflicht und also auch kein Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer bestehe. Ein Jahr, bevor der jeweilige ortsansässige Verteilnetzbetreiber mit dem Smart-Meter-Rollout beginne, müsse er die jeweiligen Immobilieneigentümer über den Wechsel der Messtechnik informieren und die künftigen Messstellenbetriebskosten offenlegen. Der Immobilieneigentümer habe dann immer noch die Möglichkeit, das Angebot des Verteilnetzbetreibers auszuschlagen und sich für einen anderen Dienstleister zu entscheiden.

Spezielle Objekte für automatisierte Logistik

Über Innovationsschübe in der Intralogistik schreibt Andreas Fleischer von Segro im LT-MANAGER 02/2018 Die Digitalisierung der Intralogistik wirke sich auf die Gebäudekonfiguration aus, die immer spezieller auf die jeweilige Nutzung zugeschnitten werden müsse. So seien etwa für automatische Hochregallager und skalierbare Robotersysteme höhere Gebäude nötig. Weitere elementare Aspekte seien eine gut ausgebaute Internetinfrastruktur mit Breitbandanschluss und Glasfaserverbindung, ebenso eine ausreichende Stromversorgung bzw. Anschlussleistung des Gebäudes. Die Automatisierung der Intralogistik schreite mit Siebenmeilenstiefeln voran, und Immobilienentwicklern sei zu raten, Ideen zu entwickeln, wie sie ihre Objekte so flexibel gestalten könnten, dass sie dauerhaft marktgängig blieben, auch wenn ein System demontiert und durch ein anderes ersetzt werde.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mit Unterstützung der FONDSZEITUNG

Sonderveranstaltung: Crowdfunding - was bieten die verschiedenen Plattformen Projektentwicklern und Investoren?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich vor allem an Projektentwickler / Bauträger, die vergleichen wollen, welche Crowdfunding-Plattform am besten zu ihren spezifischen Anforderungen passt, sowie an Family Offices und andere Investoren, die sich dafür interessieren, wie – jenseits des Crowdfunding im engeren Sinne – Möglichkeiten zur Investition angeboten werden. Kommen sollten außerdem weitere Mezz- und Crowdfunding-Anbieter.

REFERENTEN
Johannes Laub (CrowdDesk GmbH), Carl von Stechow (ZINSLAND), Michael Stephan (iFunded), Dr. Guido Sandler (BERGFÜRST AG), Simon Brunke (Exporo AG), Marc Laubenheimer (Engel & Völkers Capital), Lasse Kammer (ReaCapital), Patrick Mijnals (bettervest GmbH), Johannes Ranscht (Mezzany GmbH). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Finanzielle Parameter der Zusammenarbeit zwischen der Plattform und dem Projektentwickler/Bauträger (Zahlen!); Kriterien der Plattform für die Zusammenarbeit mit Bauträgern; Track Record der Plattform (Zahlen) und Beispiel für finanzierte Projekte; Welche Platzierungsgeschwindigkeiten sind realistisch? Was sind die einzelnen Schritte für die Zusammenarbeit und die Prüfung des Projektes? Zeitlicher Ablauf? Wie sehen die Kosten aus? Gibt es aus Investorensicht seitens der Plattformbetreiber andere Möglichkeiten (außerhalb des Crowd-Investings), im Bereich von Mezz-Finanzierungen mit Family Offices und Institutionellen zusammenarbeiten? Wie wird mit potentiellen Ausfallrisiken umgegangen? Am Ende des Tages haben Sie den besten Überblick über die aktuelle Crowdfunding-Szene, da erfahrungsgemäß auch andere Anbieter im Publikum sind.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 17. Mai 2018 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern/Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

THEMEN
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung/Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?

Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte; idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ zur dynamischen Developer-Rechnung).

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 11. und 12. April im Maritim Hotel Berlin statt. Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular finden Sie unter: www.tvs-berlin.de/downloads/Einladung26091701.pdf

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung, die wir bereits zum neunten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.

REFERENTEN
Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Geplante Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. und 19. April 2018 im Steigenberger Hotel in Berlin statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de