KOMMENTAR AM MONTAG

Die Grundsteuer darf kein Bürokratiemonster werden

Jürgen Michael Schick IVD

Man muss dem Bundesverfassungsgericht wirklich dankbar sein. Seit gut einem Vierteljahrhundert wird in Deutschland nun schon an einer Reform der Grundsteuer herumlaboriert, und das ohne jemals auch nur annäherungsweise auf die Zielgerade eingebogen zu sein. Hätte das Bundesverfassungsgericht nicht eingegriffen und die Politik gezwungen, bis Ende 2019 eine Lösung zu finden – ich bin sicher, wir würden noch ein weiteres Vierteljahrhundert ergebnislos vor uns hin diskutieren.

Nun aber hat die Politik gar keine andere Wahl, als zeitnah eine neue Berechnungsgrundlage zu beschließen und sie im Anschluss umzusetzen – und tatsächlich hat die Runde der Finanzminister Anfang Februar die ersten Eckpunkte eines Kompromisses gefunden. Doch die Pläne der Politik, eine wertabhängige Berechnungsmethode einzuführen, könnten in der Umsetzung ein wahres Bürokratiemonster entstehen lassen.

Eine Neubewertung von mehr als 35 Mio. Grundstücken verursacht schließlich eine enorme bürokratische Last – sowohl für Immobilieneigentümer als auch für die Finanzverwaltungen. Der Aufwand steht in dem Fall in keinem Verhältnis zum Ertrag. Statt überflüssige Bürokratie abzubauen, was eigentlich das Ziel sein sollte, würde neue entstehen.

Eine flächenbasierte Berechnung, wie sie die Immobilienwirtschaft vorschlägt, ist dagegen relativ simpel und rasch durchzuführen. Sie ist zudem äußerst transparent und wenig streitanfällig, hat darüber hinaus langfristig wenig Anpassungsbedarf. Das Grundsteueraufkommen wäre planbar und stabil, schließlich würde es nicht automatisch mit den Grundstückswerten ansteigen. Eigentümer und Mieter hätten eine konstante Belastung und müssten keinen eingebauten Steuererhöhungsautomatismus fürchten.

Und wenn ich an dieser Stelle von Eigentümern und Mietern spreche, dann meine ich das auch so. Die in der Großen Koalition teilweise vertretene Idee, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen und somit nur noch Eigentümer zu belasten, würde dem Wesen der Grundsteuer zuwiderlaufen. Die Grundsteuer ist ein Ausgleich für die Nutzung der Infrastruktur und sollte daher vom Nutzer gezahlt werden, egal ob dieser zur Miete oder im Eigentum lebt. Würde die Umlagefähigkeit abgeschafft, verwandelte sich die Grundsteuer zu einer Art Vermögensteuer, was verfassungsrechtlich zumindest kritisch sein dürfte.

Hinzu kommt, dass die Umlagefähigkeit einen Schutz vor übermäßigen Steuererhöhungen darstellt. Da Mieter nicht zusätzlich belastet werden sollen, halten sich die Kommunen mit der Erhöhung des Hebesatzes bis dato zumindest einigermaßen zurück. Mit einem Umlageverbot allerdings würden absehbar alle Dämme brechen und die Hebesätze kräftig steigen. Schließlich befinden sich zahlreiche Kommunen in sehr prekärer Haushaltslage, weshalb ein erhöhtes Grundsteueraufkommen eine willkommene Möglichkeit wäre, die eigene Finanzsituation aufzubessern. Und weil mit dem Umlageverbot nur noch Eigentümer belastet würden, wären Erhöhungen des Hebesatzes auch politisch opportun. Nicht zu vergessen: Investitionen in vermieteten Wohnraum würden mit der Abschaffung der Umlagefähigkeit deutlich unrentabler werden – kein gutes Signal an Investoren, die Wohnraum schaffen wollen.

Dieser Artikel erschien im BUNDESBAUBLATT 3-2019.

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MARKT-NEWS

MIPIM 2019 - aktuelle Themen und ein Rückblick

Die MIPIM-Beilage der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 7.3. stimmt auf die Messe ein und gibt in zahlreichen Artikeln einen Überblick über die Themen, die die Immobilienbranche derzeit bewegen. Nach wie vor gelte Deutschland als sicherer Hafen, der deutsche Immobilienmarkt sei bei den Investoren weiterhin beliebt. Zwar sei das Investitionsvolumen 2018 im Vergleich zu 2017 NAI apollo und weiteren Marktbeobachtern zufolge gesunken, doch liege das nicht an mangelndem Interesse, sondern vielmehr an der häufigeren Anwendung des Vorkaufsrechts, den zahlreichen Regulierungen des Marktes und der Verschärfung der Gesetzeslage bzgl. Share-Deals. Ausführlich wird auf die Geschichte der MIPIM eingegangen, auf der die Gäste seit nunmehr 30 Jahren netzwerken und Geschäfte anbahnen, worauf auch der Leitartikel der IMMOBILIEN ZEITUNG zurückblickt. Ulrich Jacke von Dr. Lübke & Kelber, der 1994 das erste Mal dabei gewesen sei, erinnere sich, wie er und seine Kollegen sich gefragt hätten: „Was tun wir hier eigentlich? Und dann haben wir gleich einen Riesenauftrag akquiriert. Von einem deutschen Kunden.“ Weitere Artikel in der Beilage stellen derzeit im Entstehen begriffene Projekte vor, darunter jene, die sich auf den ‚MIPIM-Award 2019′ beworben hätten, der am Donnerstagabend vergeben werde. Auch nach den Auswirkungen der anhaltenden Hochkonjunktur am Immobilienmarkt auf die einzelnen deutschen Teilmärkte wird gefragt. Die besten Investitionschancen seien derzeit oft in starken B-, C- und D-Städten zu finden, wie der ‚IVD-Immobilienpreisspiegel Baden-Württemberg Herbst 2018′ zeige. „Punktuell hat Mannheim sogar die beliebte Nachbarstadt Heidelberg überholt“, sage Stephan Kippes vom IVD. Dem ‚Risiko-Rendite-Ranking‘ von Dr. Lübke & Kelber zufolge seien in Heilbronn, Heidelberg und Pforzheim die attraktivsten Bedingungen für Investitionen in Bestandsimmobilien in guten Lagen zu finden. Der IZ-Newsletter ‚Live von der Mipim‘ wird während der Messetage täglich morgens alle IZ-Abonnenten darüber informieren, wer in Cannes vor Ort ist und wer wo investiert, kündigt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3. online an. Die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG vom 9.3. schreibt auf ihrer Sonderseite SZ SPEZIAL – MIPIM ebenfalls darüber, was die Branche derzeit bewegt und geht neben einem Blick auf den Hotelmarkt auch auf die Herausforderungen und kreativen Ansätze in der Citylogistik ein. „Vieles wird in Zukunft anders gelöst werden als mit einer klassischen Immobilienanmietung, wo man sich für Jahre an einen Mietvertrag bindet“, prognostiziere Holger Matheis von Beos.

Schwierig, schwieriger, Grundsteuerreform

Über die anhaltenden Diskussionen über die Grundsteuerreform schreiben mehrere Medien am 6.3. In einem Brief an den Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) haben sich 16 Professoren gegen die Grundsteuerreform ausgesprochen und plädieren dafür, dass der Bund auf diese verzichtet, schreibt die FAZ am 6.3. Von politischer Seite würden vielfach Bedenken hinsichtlich der Gestaltung der Reform geäußert, worüber auch DIE WELT am 6.3. berichtet. Der Forderung der SPD, dass die Grundsteuer nicht mehr auf die Miete umgelegt werden dürfe, widersprächen nicht nur der IVD, sondern auch aus Stimmen aus FDP und CDU. Es sei davon auszugehen, dass bei einem Umlageverbot einfach die Kaltmiete entsprechend gesteigert würde. Markus Söder (CSU) fordere mit Blick auf die Mieter, vor allem einen großen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, der die Kosten steigen lasse. Das HANDELSBLATT berichtet am 6.3., im Bundesfinanzministerium sei man zuversichtlich, und gibt einen Überblick darüber, was bislang vorgesehen ist und wie sich die Reform auf Kommunen, Eigentümer und Mieter auswirken könnte.

Keine Entspannung in Sicht

Der jüngsten Marktanalyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zufolge sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2018 um 8,2 % gestiegen, und die für Eigentumswohnungen um 5,8 %. Das schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 7.3. Die Gründe dafür seien neben den steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen die starke Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten. Mit einem weiteren Anstieg der Preise und Mieten sei zu rechnen, eine Entspannung des Immobilienmarktes kurzfristig nicht zu erwarten. Auch die Büromieten hätten sich 2018 weiter deutlich erhöht, die Leerstände seien weiter auf nur noch rund 3 % in den Top-7-Städten zurückgegangen. Der dritte Wohnungsmarktbericht der ZBI Immobilien Gruppe und der Apollo Valuation & Research komme zu einem ähnlichen Ergebnis und gehe vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen und demografischen Entwicklung für die „nächsten Jahre“ ebenfalls von keiner „grundsätzlichen Entspannung am Markt für Wohnimmobilien“ aus. Zwar steige die Neubautätigkeit, doch werde die Nachfrage dadurch bei weitem nicht gedeckt.

Preisanstiege auch in ländlichen Regionen

Dem ‚Wohn-Atlas 2019′ der Postbank zufolge steigen die Wohnungspreise inzwischen auch auf dem flachen Land immer stärker, schreibt die FAZ, der die Studie vorab vorliege, am 7.3. In rund 90 % aller deutschen Kreise und Städte seien die Preise im vergangenen Jahr gestiegen, inflationsbereinigt im Schnitt um 7,2 %. Im Landkreis Teltow-Fläming in Brandenburg sei ein Anstieg um 17 % festgestellt worden. Den mit Abstand deutlichsten Anstieg habe Suhl in Thüringen verzeichnet, wo Wohnungen und Häuser sich um 48 % verteuert hätten. Doch auch in den Großstädten seien die Preise 2018 weiter gestiegen, so etwa in München um 8,7 % und in Berlin um 11,4 %. Doch gebe es auch Regionen, in denen die Preise sänken, beispielsweise in Frankfurt Oder.

Großstädte werden jünger und internationaler

Dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge hat die Zuwanderung aus dem In- und Ausland die Alterung der Bevölkerung in den Großstädten zum Anhalten gebracht, während sie in den Abwanderungsregionen auf dem Land zunehme. Hierüber berichtet DIE WELT am 4.3. Besonders deutlich lasse sich dieser Trend in wirtschaftlich starken Ballungszentren feststellen. Während in den letzten Jahren wieder mehr Deutsche aus den Großstädten weg- als zuzögen, sei der Anteil der zuwandernden jungen Ausländer weiterhin hoch, was auch die Geburtenrate steigen lasse. Eine Verjüngung durch Zuwanderung sei ökonomisch wünschenswert, doch führe sie auch zu Schwierigkeiten, wenn die Entwicklung der Infrastruktur nicht Schritt halte. Auf zunehmenden regionalen Unterschiede müssten Bund, Länder und Kommunen individuell zugeschnittene Antworten finden.

Vorkaufsrecht wird immer häufiger angewendet

Das Vorkaufsrecht findet immer häufiger Anwendung, berichtet die FAZ am 8.3. Vor allem in Berlin, aber auch in München komme dies inzwischen recht häufig vor. Vonseiten der Immobilienbranche werde kritisiert, dies dürfe nicht dazu führen, die Entwicklung von Quartieren zu verhindern. Die FDP-Bürgerschaftsfraktion gebe mit Blick auf Hamburg zu bedenken, dass solche Maßnahmen jene abschreckten, die in den Bau von Immobilien investieren wollten.

Bisschen teuer

Die von der Bürgerinitiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ angestrebte Enteignung von Wohnimmobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen würde einer internen Berechnung zufolge bis zu 36 Mrd. Euro kosten, schreibt BERLINER MORGENPOST am 5.3. Der gesamte Berliner Landeshaushalt betrage aber im Jahr 2019 nur rund 29 Mrd. Euro. Die Berliner CDU kritisiere, die Umsetzung des Vorhabens würde eine neue Schuldenkrise herbeiführen, ohne dass dadurch eine einzige neue Wohnung entstünde. Ralf Spahn von Akelius, einem der Unternehmen, deren Enteignung gefordert werde, hat den Vorwürfen der Initiativen widersprochen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.3. Akelius sei nicht börsennotiert, reinvestiere seine Gewinne in den Bestand sowie in Aufstockung und Nachverdichtung und sorge so für „hervorragenden Wohnraum, der nachhaltig gebraucht werde“. In der Leitlinie des Unternehmens stehe: „Wir möchten unsere Bestandsmieter behalten und sie werden gut behandelt“, und danach handele man.

SSN baut am neuen Korallusviertel mit

Die SSN Group und die Stadt Hamburg haben einen städtebaulichen Vertrag zum Bau des Neuen Korallusviertels unterschrieben, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.3. Auf dem 21.000 qm großen Grundstück sollten bis 2024 rund 460 Zwei- bis Fünfzimmerwohnungen entstehen sowie Gewerbeflächen, eine Kita und eine Tiefgarage. Von den Wohnungen sollten 24 % als Eigentumswohnungen angeboten werden, 56 % als frei finanzierte Mietwohnungen zu etwa 13 Euro/qm und 20 % als geförderte Wohnungen zu etwa 6,40 Euro/qm.

Büromangel bewirkt Unternehmensabwanderung

Über die Probleme, die die stark gesunkenen Büroleerstände in den Top-7-Städten den Unternehmen bereiten, berichtet das HANDELSBLATT am 8.3. bulwiengesa zufolge sei gerade in Städten mit besonders niedrigem Angebotsvolumen mit Unternehmensabwanderungen zu rechnen. In Berlin litten vor allem die Start-Ups unter der Situation. Einer Studie der IHK zufolge hätten im Zeitraum 2013 bis 2018 mehr als 4.000 Unternehmen Berlin verlassen, 50 von ihnen seien zu ihren Gründen befragt worden. 37 % der Befragten hätten die Preise und Mieten für Gewerbeflächen genannt, etwa ebenso viele fehlende oder ungeeignete Flächen für Expansion. CBRE zufolge seien in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf 73 % der Flächen, die in diesem Jahr fertiggestellt würden, schon vermietet. Alexander von Erdély bereite die niedrige Leerstandsquote Sorge: „Wenn wir von Leerstandsquoten um 2 % sprechen, dann ist das für die Märkte fast schon ungesund. Es braucht einen gewissen Leerstand für Fluktuation“, habe von Erdély dem HANDELSBLATT auf der Konferenz ‚Rethinking Real Estate‘ gesagt. Jürgen Overath von TLG-Immobilien wolle angesichts der Büroverknappung den bereits bestehenden Plan des Baus zweier Bürotürme mit bis zu 150.000 qm Fläche am Berliner Alexanderplatz in die Tat umsetzen.

Upgrade für das Forum Steglitz

Wie die Pläne von Real I.S. für das Forum Steglitz aussehen, ist Thema im REFIRE Vol. 11. Das kürzlich vorgestellte Konzept sehe einen neuen Mietermix vor. So werde der bisherige Ankermieter Lidl einem Edeka-Markt mit einer Frischetheke für Fisch und Käse weichen. Ab Mitte 2020 seien für den zweiten und dritten Stock Büroflächen vorgesehen, von denen ein Teil bereits für die Dauer von zehn Jahren an eine Berliner Software-Firma vermietet sei. Auch Coworking Spaces seien geplant.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Bankenfusion könnte Finanzierungskosten erhöhen

Die Pläne zur Rettung der angeschlagenen Norddeutschen Landesbank (NordLB) stoßen in der Immobilienwirtschaft zunehmend auf Bedenken, schreibt DIE WELT am 6.3. Befürchtet werde eine Fusion der NordLB mit anderen Landesbanken, da dies die Kosten für den Bau neuer Wohnungen weiter steigen lassen könnte, weil es immer weniger Wettbewerber in Deutschland gebe, die größere Finanzierungen für Immobilienprojekte leisten könnten. „Im Falle einer Mega-Fusion ist davon auszugehen, dass eine einhergehende aufwendige Regulatorik bankinterne Kapazitäten bindet und somit Prozesse vorübergehend verlangsamen könnte“, gebe Sebastian Fischer von Primus zu bedenken.

Empira startet Kreditfonds für Projektentwicklungen

Über den Kreditfonds für Projektentwicklungen, den Empira pünktlich zur MIPIM auflegt, spricht Lahcen Knapp von Empira im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 7.3. und erklärt, wie das Joint-Venture-Modell mit günstigen Mezzaninefinanzierungen und einer festen Beteiligung an den Projektentwicklungen funktioniert. Investiert werden solle verstärkt in Gewerbeimmobilien, vor allem Büros. Außerdem erläutert Knapp die Intention, die er mit dem Wohnprojektentwicklungsfonds verfolgt, der bereits vor einigen Wochen gestartet sei. Das Konzept dieses Fonds sei, durch den Ausschluss externer Dienstleister Kosten einzusparen. Gekauft würden Grundstücke mit Baurecht, die dann selbst bebaut und im Bestand gehalten würden. Der Wohnprojektentwicklungsfonds, der sich an institutionelle Investoren richtet, sei bereits weitgehend gezeichnet.

Erfolgreiche Abseitsstrategie

TAG Immobilien hat ihre im August bereits erhöhte Gewinnprognose noch übertroffen, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 7.3. Das Portfolio habe um 10 % aufgewertet werden können, die FFO hätten sich auf 146,5 Mio. Euro summiert, was 15 % mehr seien als noch 2017. Der Wohnkonzern wolle an der Strategie festhalten, Portfolios und Quartiere in Regionen, die von vielen Marktteilnehmern wenig beachtet würden, für Mieter wieder attraktiv zu machen.

VERSCHIEDENES

Neubau statt Bestellerprinzip

Jürgen Michael Schick vom IVD verteidigt im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 7.3. seine Haltung zum geplanten Bestellerprinzip beim Immobilienkauf und kritisiert, der Referentenentwurf werde dem Markt insgesamt nicht gerecht, wenn er die Preisdynamik der Großstädte zum Maßstab nehme. In 75 % der deutschen Immobilienmärkte sei die Teilung der Provision eine Selbstverständlichkeit, weshalb eine solche Regulierung unnötig sei. Und in den angespannten Märkten würde das Bestellerprinzip die Kosten für die Käuferseite erhöhen, da die Verkäufer dort umso eher die Provision einfach auf den Kaufpreis aufschlagen würden. Anstatt immer neuer Regulierungen sei eine Neubaupolitik, die die Schaffung von Wohneigentum vereinfachen würde, geboten.