Büromarkt: Wo stehen wir, wohin gehen wir?

Büroimmobilien nehmen in der Corona-Krise eine Zwischenstellung ein: Sie sind nicht so resilient wie Immobilien für Logistik oder Wohnen, aber auch bei Weitem nicht so stark betroffen wie die für Einzelhandel oder Hotels. Nimmt die Flächennachfrage – und damit das Potenzial für Mieten und Preise – künftig wegen der Hygieneregeln zu oder wegen des Homeoffice eher ab? Entscheidender ist die Konjunkturentwicklung. Werfen wir einen Blick auf die vergangene Wirtschaftskrise.

Spurlos ging die Corona-Krise bislang freilich nicht an der Assetklasse Büroimmobilien vorbei, dies wird deutlich sichtbar an den Vermietungsmärkten: In den ersten drei Quartalen 2020 ging der Flächenumsatz an den sieben A-Standorten in Deutschland im Vorjahresvergleich um 37 % zurück. Das ist nur logisch: In derart unsicheren Zeiten – eine Pandemie ist für alle Akteure etwas völlig Neues – warten die Unternehmen erst einmal ab, bevor sie über die Anmietung neuer Flächen entscheiden. Daraus lässt sich aber bislang keine substanziell geringere Flächennachfrage ableiten, denn die vorübergehende Zurückhaltung hatte kaum Einfluss auf die Mietpreisentwicklung: Die Spitzenmieten sind von April bis September ohne größere Schwankungen stabil geblieben.

Wie immer in der Ökonomie bildet sich der Preis aus Angebot und Nachfrage. Die Determinante für die Büroflächennachfrage ist die (Büro-)Beschäftigungsentwicklung, die stark mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung korreliert, und die Determinante für das Angebot sind die Summe der verfügbaren Bestandsflächen und das Neuflächenwachstum aus Projektentwicklungen. Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, ist von steigenden Mieten und von einer bis auf de facto auf null sinkenden Leerstandsquote auszugehen. Die entscheidende Variable, die sich in dieser Gleichung durch die Corona-Krise geändert hat, ist die Konjunkturvariable. Mag die Pandemie beispiellos in der jüngeren Geschichte sein – für unvorhergesehene drastische Konjunktureinbrüche gibt es durchaus Beispiele, die noch nicht lange zurückliegen. Eines dieser Beispiele wäre die Finanzkrise ab 2007. Dabei zeigen sich durchaus Parallelen.

Corona im Vergleich zur Finanzkrise
Im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise kam es im Jahr 2009 zu einem massiven Rückgang des deutschen BIP, nämlich um 5,6 %. Die Arbeitslosenquote jedoch stieg an den A-Standorten Deutschlands jedoch lediglich um etwa 0,3 Prozentpunkte – ein großer Erfolg der damaligen fiskal- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen, insbesondere der großzügigen Regelungen zur Kurzarbeit. Am Büromarkt stieg die Leerstandsquote verhältnismäßig moderat von 9,5 % auf 10,1% – ein im Vergleich zur heutigen Situation relativ hohes Niveau. Die Spitzenmieten sanken zwischen 2008 und 2010 um 7 % – wobei der Sondereffekt zu beachten ist, dass die Bankenbranche, traditionell Spitzenmieter, von der Krise in besonderer Weise betroffen war. Die Durchschnittsmieten sanken im Schnitt lediglich um 3 %.

Die aktuelle Situation erscheint auf den ersten Blick der damaligen Krise sehr ähnlich, auch wenn die Leerstände inzwischen deutlich abgebaut wurden. Für 2020 wird laut Konsensschätzungen aktuell ein BIP-Rückgang um 5,5 % erwartet, also ähnlich stark wie 2009. Doch schon für 2021 geht man von einer Erholung um 4, 4 % aus, ein Aufschwung, der sich fortsetzen dürfte. Das Kurzarbeitergeld hierzulande verhinderte wie auch schon 2009 einen massiven Anstieg der Arbeitslosenquote. Zudem sind die durch die Krise verschuldeten Unternehmen vorübergehend durch eine Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis 2020 zusätzlich geschützt.

Auf dem Büroimmobilienmarkt ist in den Jahren 2020 und 2021 ein Neuflächenwachstum um rund 1,5 % zu erwarten. Die Leerstandsquoten sind bislang nur moderat angestiegen, wodurch kein Überangebot am Markt vorliegt. Diesen Kennziffern zufolge ist die Situation also durchaus vergleichbar mit dem Jahr 2009. Anders als damals ist diesmal aber kein vergleichbarer Mietenrückgang zu beobachten. Verantwortlich dafür dürfte der historisch geringe Leerstand sein. In den deutschen Metropolen ist die Leerstandsquote von Büroimmobilien bereits seit Jahren äußerst niedrig. Im Durchschnitt lag sie Ende 2019 bei gerade einmal 2,9 %, daher dürfte selbst ein geringfügiger Anstieg keine massiven Auswirkungen auf das Marktgefüge haben.

2021 wird ein Übergangsjahr
Die Aussichten des Büroimmobilienmarktes kann man vorsichtig positiv bewerten. Der Markt hat sich auch in den Krisenmonaten äußerst stabil gezeigt. Aufgrund der niedrigen Leerstandsquoten blieben die Mieten stabil und die Marktmacht eher in den Händen der Vermieter statt in denen der Mieter. Doch angesichts des noch momentan vorsichtigen Vorgehens der Unternehmen hinsichtlich der Anmietung neuer Flächen dürfte 2021 erstmal noch ein Übergangsjahr werden, mit einer insgesamt seitwärts verlaufenden Mietpreisentwicklung. In Anbetracht der Konjunkturaussichten für die kommenden Jahre – eine Überwindung der Pandemie vorausgesetzt, und dafür stehen die Chancen angesichts der jüngsten Entwicklungen in der Impfstoffentwicklung nicht schlecht – darf man optimistisch sein, dass konjunkturell bedingte Nachfrageeinbrüche ausbleiben.

Die strukturelle Frage, ob in Zukunft mehr oder weniger Bürofläche für den Geschäftsbetrieb benötigt werden, werden sich die Unternehmen erst nach Überwindung der Pandemie in aller Ruhe stellen. Hier gibt es auch keinen Vergleich zu 2009. Zweifellos werden flexible Arbeitsweisen an Bedeutung gewinnen. Aus unserer Sicht ist und bleibt das Büro aber als Kommunikations-, Team- und Arbeitsstandort langfristig unverzichtbar.

Dieser Artikel erschien am 11.12. in der DER IMMOBILIENBRIEF Nr. 489.