Kommentar

Jürgen Michael Schick IVD

Der Schmu mit dem Baukindergeld

Plötzlich reden alle vom Baukindergeld. CDU und SPD überbieten einander gerade mit Vorschlägen, wie Familien mit Kindern beim Hauskauf bezuschusst werden können. Eine gute Nachricht, eigentlich: Die Politik hat das Thema Wohneigentum für sich entdeckt.

Das ist aber ein Trugschluss, denn präziser sollte es heißen: Die Wahlkämpfer haben das Thema Wohneigentum für sich entdeckt. Das ist nicht dasselbe, sondern Augenwischerei.

Politik erschwert Vergabe von Immobiliendarlehen

Die gesamte bisherige Legislaturperiode war das einzige immobilienpolitische Thema, das die große Koalition mit Leidenschaft verfolgt hat, die Mietpreisbremse. In die Legislatur fällt außerdem die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die jungen Familien den Immobilienkauf erschwert, selbst wenn die finanziellen Verhältnisse eigentlich ausreichen.

Hinzu kommt der kürzlich vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf zur Verhinderung einer Immobilienblase. Wenn eine solche Blase droht, soll die Kreditvergabe durch Maßnahmen wie eine Obergrenze oder eine Mindesttilgung eingeschränkt werden. Nicht, dass das nötig wäre. Selbst die Bundesbank hat festgestellt, dass es in Deutschland keinerlei Anzeichen für eine exzessive Kreditvergabe gibt.

Das ist eine Reihe politischer Entscheidungen und Regulierungen, die ein gesellschaftliches Klima fördern, in dem Immobilienbesitz immer mehr in Verruf gerät. Durch ihre mieterfreundliche Politik stärkt die Bundesregierung das Mieten, während sie durch überzogene Kreditregulierungen und Blasenfantasien dem Kaufen einen gefährlichen Ruf andichtet. Wer will in solch beängstigenden Zeiten schon zu den Immobilienkäufern gehören?

Baukindergeld ist scheinheilig

Dass die Koalitionsparteien nun mit dem Baukindergeld um die Ecke kommen und dabei die vielen Vorteile des Immobilieneigentums anpreisen, ist vor diesem Hintergrund mehr scheinheilig als authentisch.

Die Zuschüsse, die CDU und SPD jungen Familien mit Kindern beim Eigentumserwerb zahlen möchten, sind an sich zwar durchaus sinnvoll. Das gilt aber nur, solange sie ein Baustein einer eigentumsfördernden Gesamtstrategie sind. Andernfalls ist die Zahlung eines Baukindergeldes nichts weiter als ein Geschenk an die Wähler.

Nullsummenspiel für Immobilienkäufer

Für potenzielle Käufer ist das letztlich aber ein Nullsummenspiel, wenn zur gleichen Zeit die Bundesländer die Grunderwerbsteuer immer weiter anheben. Am 1. Januar ist nun auch Thüringen in den Kreis der Länder mit dem bislang höchsten Steuersatz von 6,5 % aufgerückt.

Die Thüringer bewegen sich nun auf einer Ebene mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Es kann nicht lange dauern, bis weitere Länder folgen – und das erste Bundesland auf 7 % erhöht. Zur Erinnerung: Vor elf Jahren betrug die Grunderwerbsteuer bundesweit noch 3,5 %. Mit dem Baukindergeld subventioniert sich der Staat am Ende selbst.

Wie die Politik das Thema Wohneigentum angeht, ist planlos und inkonsequent. Einerseits will sie Geschenke in Form eines Baukindergelds verteilen, andererseits schürt sie bei den Menschen durch ihre Regulierungswut die Furcht vor dem Immobilienerwerb.

Auf diese Weise wird es ihr nicht gelingen, aus einer Mieternation ein Volk der Eigentümer zu machen. Dabei wäre das ein erstrebenswertes Ziel. Schon aus Gründen der Altersvorsorge: Dass die gesetzliche Rentenversicherung alleine in nicht allzu ferner Zukunft für viele im Land nicht mehr zum Leben reichen wird, kann sich jeder leicht ausrechnen. Die Menschen müssen zusätzlich selbst vorsorgen, ein Vermögen aufbauen, und da gehört Immobilieneigentum gerade in Nullzinszeiten dazu.

Mehr Wohneigentum gleicht Vermögensverhältnisse an

Mehr Leute ins Eigentum zu bringen, entspannt den teuren Mietmarkt. Und es gleicht die Vermögensverhältnisse im Land an. Jeder deutsche Haushalt verfügt der Bundesbank zufolge über ein Nettovermögen von im Durchschnitt rund 215.000 Euro.

Das Median-Vermögen – wer über diesem Wert liegt, gehört zur reicheren Hälfte Deutschlands, wer darunter liegt, zur ärmeren – liegt aber lediglich bei 60.000 Euro. Die Diskrepanz ist ein Indiz für die ungleiche Vermögensverteilung. Auch ein Blick zu unseren Nachbarn ist hilfreich: Das Median-Vermögen in Italien beträgt knapp 140.000 Euro, mehr als doppelt so viel wie in Deutschland. Warum? Weil die Wohneigentumsquote in Italien bei über 70 % liegt und in der Bundesrepublik bloß bei 45 %.

Dass Wohneigentum im Wahlkampf ein beliebtes Thema ist, ist also nachvollziehbar. Wünschenswert aber wäre, würden die Parteien es auch wirklich ernst nehmen und nicht bloß Geschenke verteilen.

(Dieser Artikel erschien bereits am 10.2. auf Cash Online.)

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MARKT-NEWS

Zu hohe Grundsteuer verhindert Wohneigentumsbildung

Laut einer Studie von EY hat der durchschnittliche Hebesatz für nicht landwirtschaftlich genutzte Immobilien („Grundsteuer B“) Mitte vergangenen Jahres 370 % erreicht. Das schreibt die FAZ am 8.2. Der Anstieg der Grundsteuer habe sich zuletzt beschleunigt. Während der durchschnittliche Hebesatz zwischen 2005 und 2010 um zwölf Prozentpunkte zugelegt habe, sei er von 2010 bis Juni 2016 um 42 Prozentpunkte gestiegen. Die Erhöhungen träfen stets alle und damit auch die Mieter, da die Steuer mit den übrigen Nebenkosten umgelegt werden dürfe. Den stärksten Anstieg habe es in Hessen gegeben, nämlich seit 2011 um 50 %. Mit einigem Abstand folgten Nordrhein-Westfalen (+ 25 %) und das Saarland (+ 23 %). In Rheinland-Pfalz, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein habe der Anstieg rund 10 % betragen. Konstant seien die Steuersätze nur in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg geblieben.

Forderung nach Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei erstmaligem Wohneigentumserwerb

Laut der FAZ vom 7.2. hat die FDP vorgeschlagen, bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro auf die Steuer zu verzichten, sollte es sich um einen erstmaligen Erwerb von Wohneigentum handeln. Sonst sei es auch mit zwei Einkommen kaum möglich, Immobilieneigentum zu erwerben. Dasselbe fordert auch das IW, wie die BÖRSEN ZEITUNG und DIE WELT am 7.2. schreiben. Dass die Grunderwerbsteuer in Deutschland viel höher als in anderen europäischen Ländern sei, wirke sich auf die Eigentumsquote aus. So sei im Zeitraum 1990 bis 2014 der Anteil derjenigen, die über Wohneigentum verfügten, in der schwächsten Einkommensgruppe von 25 % auf 17 % gesunken. Die Quote bzgl. aller Einkommensgruppen stagniere seit 2010 bei rund 45 %. „Angesichts niedriger Zinsen müsste es den Menschen eigentlich leichter fallen, Eigentum zu bilden“, sage Michael Voigtländer vom IW Köln. Doch sei dies nicht der Fall, weil die Kaufnebenkosten seit Jahren stiegen. „Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)“: Zu diesem Thema findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin ein Intensivseminar der BERLINER IMMOBILIENRUNDE statt. Fordern Sie das Programm unter: info@immobilienrunde.de

Verbände kritisieren Entwurf für Gebäudeenergiegesetz

Der Ende Januar von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesumweltministerium vorgelegte Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht vor, die beiden nicht vollständig aufeinander abgestimmten Gesetze Energieeinsparungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenzuführen und den Niedrigstenergiestandard für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand mit dem KfW-Effizienzstandard 55 zu definieren. Hierüber berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. Die Bundesregierung habe die geplante Verschärfung für privat errichtete Wohn- und Gewerbeimmobilien aber auf die Zeit nach der Bundestagswahl verschoben. Das begrüße die BID, da so noch Zeit bleibe, über Art und Ausmaß der Verschärfung zu diskutieren. Kritisiert werde, dass die Wohnkosten für Mieter durch eine Verschärfung auf KfW-55-Standard (ausgehend allerdings von dem bis zum 1. Januar 2016 gültigen Neubaustandard der EnEV 2014) um monatlich etwa einen Euro/qm steigen würden. In der Folge würden die Wohnkosten voraussichtlich auch nach 20 Jahren noch über denen eines nach EnEV 2014 errichteten Gebäudes liegen, schätze Axel Gedaschko vom GdW. Dies widerspreche jedoch dem Ziel einer hohen Klimaschutzwirkung bei möglichst niedrigen Bau- und Bewirtschaftungskosten, die angesichts des Bedarfs nach bezahlbarem Wohnraum geboten seien. Laut ZIA bedeute der 55er-Standard gegenüber der geltenden EnEV eine Verschärfung der Anforderungen an den Primärenergiebedarf um etwa 20 %, was die Grenzen des technisch Möglichen bei bestimmten Nichtwohngebäuden überschreite. Die Auflage sei also in der Praxis schlichtweg nicht darstellbar. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) fordere, dass es nicht nur für überschuldete Gemeinden, sondern auch für private Bauherren Ausnahmeregelungen für den Fall gebe, dass Investitionen aufgrund der Mehrkosten sonst gänzlich unterbleiben würden. Das Bundeskabinett werde sich voraussichtlich am 15. Februar mit dem Gesetzentwurf befassen.

Uneinigkeit bezüglich des Bestellerprinzips

Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 9.2. ausführlich über kontroverse Diskussionen bzgl. der von SPD, Grünen und Linke angedachten Ausweitung des Bestellerprinzips. Während der IVD die Einführung des Bestellerprinzips als politischen Irrweg und praxisfern bezeichne, sage Thomas Zabel von Zabel Property: „Da es bundesweit sehr unterschiedliche Marktusancen gibt, würde eine einheitliche Regelung helfen, Leistungen und Preise vergleichen zu können.“ Deshalb erwarte Zabel von einer Reform einen weiteren Anstoß zur Professionalisierung der Branche und verspreche sich davon ein einheitliches Leistungsbild, klare Verantwortlichkeiten und hohe ethische Standards. Allerdings trüge eine Reform wohl kaum dazu bei, dem Wohnungsmangel in den Ballungszentren zu begegnen. Der IVD halte die Annahme des IW, eine Ausweitung des Bestellerprinzips würde das Eigenkapital der Käufer schonen, da dann die Maklercourtage beim Verkäufer anfalle, für eine Milchmädchenrechnung. Vielmehr würde der Makler in diesem Fall die Kosten auf den Immobilienpreis aufschlagen werde, soweit es der Markt erlaube. Das werde zumindest für Gebiete mit einem Nachfrageüberhang gelten, und in anderen Gebieten sei es bereits jetzt so, dass in der Regel die Verkäufer die Maklerprovision trügen. „Die Immobilienpreise würden steigen und der Käufer müsste in der Folge einen höheren Betrag an Grunderwerbsteuern bezahlen“, sage Jürgen Michael Schick vom IVD. Einziger Nutznießer sei der Staat, weil sich die Bemessungsgrundlage für die Steuer auch noch um die Provision erhöhen würde.

Wohnen lässt den Index steigen

Laut dem Preis- und Mietindex von bulwiengesa ist das Wohnungssegment mit einem Plus von 5,5 % im Jahr 2016 (nach 4,8 % im Jahr 2015) wie schon in den letzten Jahren verantwortlich für das Wachstum des Gesamtindex. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. Das Ergebnis sei der höchste Wert seit der Wiedervereinigung und resultiere vor allem aus den deutlichen Preissteigerungen bei Neubaureihenhäusern (+ 7,5 %) und Neubauwohnungen (+ 7,3 %). In den meisten der 125 im bulwiengesa-Index enthaltenen Städte seien Preissteigerungen bei Mieten und Kaufpreisen festzustellen gewesen. Baugrund für Eigenheime habe sich demgegenüber um 3,6 % moderat verteuert. Bei Gewerbeimmobilien (Büro und Handel) hingegen hätten sich die Preissteigerungen auf die Top-7-Städte beschränkt und beträfen auch nur die Mieten für Büros und die Preise für Gewerbegrundstücke. Die Büromieten hätten in den A-Städten um 4,6 % zugelegt, an kleineren Standorten hingegen nur um 1,1 % bis 1,4 %. Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien stagnierten in den Ia-Lagen der deutschen Fußgängerzonen (+ 0,1 %), in den Nebenlagen sei ein Zuwachs von 0,4 % festzustellen gewesen. Der Teilindex Gewerbe habe sich 2016 mit + 1,8 % (2015: 2,6 %) schwach entwickelt. Für 2017 rechne bulwiengesa damit, dass sich die Kaufpreise weiter von der Entwicklung der Mieten abkoppelten. Insgesamt bilanziere der Index für den deutschen Immobilienmarkt ein Plus von 4,2 %.

Leerstandsquote sinkt in den Städten und steigt auf dem Land

Wie die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 10.2. schreibt, standen im Jahr 2015 laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bundesweit 1,8 Mio. Wohnungen leer und damit weniger als im Vorjahr. Grund sei die hohe Zuwanderung. Die Leerstandsquote sei von 5 % auf 4,5 % gesunken. Doch in ländlichen Kreisen stünden mehr Wohnungen leer als noch vor einigen Jahren, weil vor allem junge Menschen in die Städte zögen. In den Großstädten und deren Umland gebe es dagegen kaum noch ungenutzten Wohnraum. Das Bundesinstitut erwarte, dass der Leerstand auf dem Land in den nächsten Jahren zunehmen werde. Immobilieneigentümer stelle das vor erhebliche Herausforderungen. Für die öffentliche Hand werde es immer schwieriger, die Versorgung der Menschen auf dem Land aufrecht zu erhalten.

Mietspiegelwerte steigen mit den Marktpreisen

Ortsübliche Vergleichsmieten haben sich laut dem F+B-Mietspiegelindex im vergangenen Jahr im Schnitt um 1,8 % erhöht und damit das Vorjahresplus erreicht, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. Der Untersuchung zugrunde gelegt worden seien die Nettokaltmieten von Bestandswohnungen mit 65 qm Fläche sowie mittlerer Ausstattung und Lage in 345 Städte mit mind. 20.000 Einwohnern. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete betrage in Deutschland 6,54 Euro/qm (nach 6,39 Euro/qm im Vorjahr), doch gebe es im Einzelnen deutliche Unterschiede: In München liege die Vergleichsmiete bei 11,18 Euro/qm und damit 71 % über dem Schnitt. Dahinter folge Stuttgart mit 9,76 Euro/qm, Düsseldorf mit 8,26 Euro/qm, Köln mit 8,24 Euro/qm, Hamburg mit 8,07 Euro/qm und Frankfurt mit 7,94 Euro/qm. Das insgesamt steigende Mietniveau insbesondere bei Neuvermietungen hebe nach und nach auch die Bestandsmieten an. Noch immer vergleichsweise günstig sei das Wohnen in Berlin. Im Westteil der Stadt liege der Mietspiegelschnitt bei 6,46 Euro/qm, im Ostteil bei 5,85 Euro/qm. Im Mittel würden 6,15 Euro/qm im Altbau und 8,03 Euro/qm im Neubau gezahlt, wobei die sanierten Altbauwohnungen in den neuen Bundesländern überdurchschnittlich aufholten. Im Westen stiegen insbesondere die Mieten in den Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre.

Höhere Quote für preisgebundenen Wohnraum

Seit dem 1. Februar 2017 müssen private Bauherren nach dem aktualisierten ‚Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung‘ bei Projekten, für die ein Bebauungsplan notwendig ist, statt wie bislang 25 % jetzt 30 % mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum schaffen. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. Ab genanntem Zeitpunkt werde sich die Quote auch nicht mehr auf die Anzahl der Wohnungen, sondern auf die Geschossfläche beziehen. Für Vorhaben, für die bis zum 31. Januar 2017 eine „abgestimmte, unterzeichnete Grundzustimmung“ vorgelegen habe, gelte die bisherige Quote, vorausgesetzt, die städtebaulichen Verträge würden bis zum 31. Juli 2018 abgeschlossen.

Hinweispflicht bezüglich Schlichtungsbereitschaft

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. schreibt, müssen Firmen laut dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG, § 36 Abs. 1 Nr. 1) seit 1. Februar 2017 die Verbraucher darüber informieren, ob sie im Streitfall bei einer außergerichtlichen Schlichtung mitmachten oder nicht. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und auf der Homepage müsse jeweils ein Hinweis auf die Teilnahme am möglichen Schlichtungsverfahren gegeben werden. In der Immobilienbranche seien hiervon vor allem Wohnungsunternehmen, Maklerbüros und Baufirmen betroffen. Bei fehlender Information drohe Abmahnung. Unternehmen mit weniger als zehn Mitarbeitern seien von der Vorschrift ausgenommen. Das Baugewerbe und Haus & Grund Deutschland hätten Mustervertragsformulare an die Vorgabe angepasst, die für verschiedene Gewerke zur Verfügung stünden.

Großes Interesse an Einzelhandelsimmobilien ungeachtet steigender Preise und stagnierender Mieten

Ungeachtet zunehmenden Leerstands und stagnierender Mieten verzeichnet der Markt für Einzelhandelsimmobilien laut Colliers International eine ungebrochen hohe Dynamik. Das berichtet DIE WELT am 8.2. Laut einer Analyse von Savills hätten in Deutschland im Jahr 2016 Einzelhandelsimmobilien im Wert von 12,9 Mrd. Euro den Eigentümer gewechselt. Das bedeute zwar einen Rückgang um 38 % gegenüber dem Vorjahr, doch sei der Rückgang nicht mangelndem Interesse der Investoren, sondern dem fehlenden Angebot geschuldet. Auch die Preise stiegen weiter und würden gezahlt, denn Investoren erzielten so immer noch eine höhere Rendite, als es etwa mit gering verzinsten Bundesanleihen der Fall wäre. Nicht wenige wichen auf Nebenlagen aus, wo die Preise niedriger seien, aber das Leerstandsrisiko höher. Laut Frank Emmerich von CBRE setze dies eine gewisse Risikoaffinität voraus: „Hier zählt die Tragfähigkeit des Handelskonzeptes.“

Büroflächenumsatz in Hannover geht zurück

Der Büroflächenumsatz in Hannover ist laut der Jahresbilanz des hannoverschen Immobilienmarkts, die von der Region Hannover mit Partnern aus der Immobilienwirtschaft als Aktualisierung des Immobilienmarktberichts veröffentlicht wird, mit 120.000 qm im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 5.000 qm zurückgegangen und liege damit unter dem Mittel der Jahre 2010 bis 2015 (130.000 qm). Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. Es handele sich dabei aber fast ausschließlich um Vermietungsumsatz, der wiederum deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre (108.000 qm) liege. Bei den Vermietungen sei ein Trend zur Anmietung am Stadtrand festzustellen. 2015 sei im Zentrum noch ein Umsatz von 65.000 qm verzeichnet worden, 2016 seien es nur noch 20.000 qm gewesen. Am Innenstadtrand und an den Ausfallstraßen hingegen habe sich der Umsatz um 70 % von 40.000 qm auf 68.000 qm erhöht. Die Spitzenmiete für diese Lagen sei 2016 deutlich von unter elf Euro/qm auf 12,50 Euro/qm gestiegen, während sie in der City nur leicht um 20 Cent/qm auf 15 Euro/qm zugelegt habe.

Kosten für die Nutzung von Bürogebäuden leicht gesunken

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.2. schreibt, ist die Nutzung von Bürogebäuden laut dem fm-benchmarking-Bericht 2017 von rotermund.ingenieure gegenüber dem Vorjahr etwas günstiger geworden. Insgesamt summierten sich die jährlichen Nutzungskosten im Mittel auf 151,57 Euro/qm Bruttogrundfläche (2016: 156,16 Euro/qm). Der Grund für die Differenz seien hauptsächlich die niedrigeren Kosten für den Kapitaldienst, der mit einem Anteil von 79 % der größte Kostenpunkt für das kaufmännische Gebäudemanagement sei, gefolgt von öffentlichen Abgaben und Gebühren mit 11 %. Insgesamt würden für das kaufmännische Gebäudemanagement von Bürogebäuden im Mittel 49,79 Euro/qm pro Jahr ausgegeben.

Fonds- und Finanz-News

Immobilienfonds

Wertgrund: Die auf deutsche Mietwohnungen spezialisierte Gruppe wird nun auch als Projektentwickler aktiv, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.2. online. „Die Preise für Bestandswohnungen waren schon letztes Jahr sehr hoch, sind aber dennoch weiter gestiegen, und wir gehen außerdem davon aus, dass die Mietpreisbremse wohl noch weiter verschärft wird“, erkläre Thomas Meyer von Wertgrund die Gründe hierfür. Neubauten seien von der Mietpreisbremse nicht betroffen, und es gebe attraktive Förderkredite sowie Zuschüsse aus dem KfW-Programm. So ließen sich Renditen erzielen, die nur noch wenig unter der Verzinsung einer Bestandswohnung lägen. Gebaut werden solle in Städten mit hohen Bestandsmieten und „attraktiven Förderprogrammen“ für preisgebundenen Wohnraum wie Mainz, Wiesbaden, Köln, Düsseldorf, Münster und Frankfurt. Um eventuell Projekte mit Sozialwohnungen selbst günstiger abwickeln zu können oder Nachverdichtungsmaßnahmen auf Grundstücken, die dem offenen Wertgrund-Publikumsfonds gehörten, durchzuführen, sei mit dem Bielefelder Bauträger Bautra das Joint Venture Wertgrund Wohnpartner gegründet worden. Bis zu 500 Wohnungen könnten mit dem vorhandenen Fondskapital in den kommenden Jahren neu gebaut werden.

Offene Immobilienfonds: Wie die FAZ am 9.2. schreibt, sind laut BVI den offenen Immobilienfonds von Januar bis November 2016 4,5 Mrd. Euro netto zugeflossen. Einer Studie von Scope zufolge seien die liquiden Mittel der Fonds um drei Mrd. Euro gestiegen. Die 18 größten offenen Immobilienfonds in Deutschland hielten nun 23 % ihres Fondsvermögens in Geld, nur 77 % seien in Immobilien angelegt. Entsprechend niedrig sei mit durchschnittlich noch 2,3 % die Rendite. Eine gewisse Mindestliquidität halte Scope aber für angemessen, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

„Checks and Balances“ in den USA - Stoppen die Gerichte Trump?

Zweckoptimisten erklären uns fast jeden Tag, die aktuellen Entwicklungen in den USA bestätigten, wie gut die „Checks and Balances“ funktionierten. Als Beleg wird der gerichtliche Stopp des Einreiseverbots für Staatsbürger aus sieben Ländern ins Feld geführt.

Vermeintlich „kluge“ Kommentatoren meinen, dass die Gerichtsentscheidungen geradezu idealtypisch demonstrierten, wie gut das System der Gewaltenteilung funktioniere. Wie so oft, ist auch hier der Wunsch der Vater des Gedankens. Die ganze Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit konzentriert sich auf den „Muslim Ban“, so als ob dieses Dekret das größte Problem sei. Ob die Gerichte Trumps Einreiseverbot letztlich wirksam stoppen können oder ob er ein neues, modifiziertes Dekret erlässt, dass gerichtsfest ist, wird sich bald schon zeigen.

So oder so ist dies jedoch aus meiner Sicht kein Beleg dafür, ob Trump durch Checks and Balances gestoppt werden kann. Denn er richtet an anderer Stelle sehr viel mehr Unheil an. Für mich ist weder die Einwanderungspolitik noch die Mexiko-Mauer das größte Problem.

Meine Kritik an Trump richtet sich vor allem auf zwei Punkte:

1. Trump hat kein Verhältnis zur wirtschaftlichen Freiheit. Das zeigt sich nicht nur an seiner Stellung zum Freihandel, sondern auch daran, wie er die Geschäftspolitik einzelner Firmen dirigieren will. Ob das nun mit Twitter-Drohungen geschieht oder indem er Firmenbosse einbestellt, so wie man das von Putin kennt, ist dabei zweitrangig. All das kann durch kein Gericht der USA gestoppt werden.

2. Trumps Politik kann jederzeit außen- und sicherheitspolitisch einen immensen Schaden anrichten. Was ist, wenn es ihm auf einmal einfallen sollte, mit seinem Twitter-Schwachsinn den nordkoreanischen Diktator zu provozieren? Kein Gericht der Welt kann ihn daran hindern.

Für Trumps linke Kritiker ist die Drangsalierung von Firmen und die Anti-Freihandels-Politik natürlich kein Problem, da sie selbst ähnlich denken. Während eine Welle der Empörung wegen des „Muslim Ban“ durch die USA schwappt und sich Hunderttausende Demonstranten maßlos über den Bau der Mexiko-Mauer aufregen, habe ich noch von keiner Demonstration gehört, die sich gegen Trumps Twitter-Kommando-Wirtschaft richtet.

Die These, Trump werde durch funktionierende „Checks and Balances“ gestoppt, ist nur die Fortsetzung des Zweckoptimismus, der sich schon kurz nach der Wahl breitmachte, als naive Kommentatoren meinten, Trump sei nun „vernünftig“ geworden.

Heute ist Zitelmanns neues Buch „Psychologie der Superreichen“ erschienen. Lesen Sie den ausführlichen Artikel darüber im aktuellen SPIEGEL. Inhalt und Leseproben finden Sie unter: http://psychologie-der-superreichen.de/

Lesen Sie auch Rainer Zitelmanns Kommentare auf Wallstreet-Online.

Zitat der Woche

„Die Angst, Fehler zu machen, ist die Wiege der Bürokratie und der Feind jeglicher Entwicklung.“

Ingvar Feodor Kamprad, schwedischer Unternehmer, Gründer von IKEA

Natürlich versuchen wir alle, Fehler zu vermeiden. Wenn die Angst vor Fehlern zu stark ausgeprägt ist, dann hindert uns dies jedoch daran, zu handeln und vorwärtszukommen. Manche Menschen „handeln“ nach dem Motto: „Wer viel arbeitet, macht viele Fehler, wer weniger arbeitet, macht weniger Fehler, wer gar nichts arbeitet, kann auch keinen Fehler machen.“ Haben Sie nicht auch schon Menschen getroffen, die sich aus lauter Angst, Fehler zu machen, unendlich schwer damit taten, Entscheidungen zu treffen? Die meisten Fehler, die wir machen, sind in überschaubarer Zeit zu korrigieren und haben sehr viel weniger negative Auswirkungen auf unser Leben als eine Grundhaltung, die uns aufgrund der Angst, Fehler zu machen, daran hindert, Entscheidungen zu treffen und zu handeln.

140 weitere Zitate und Kommentare finden Sie in dem Buch „Worte des Erfolges“ von Dr. Dr. Rainer Zitelmann. Bestellen Sie das Buch bei info@zitelmann.com

Interessante Artikel

Wie Christian Schulz-Wulkow von EY Real Estate im Interview mit Michael Psotta in der FAZ vom 10.2. sagt, sind nicht wenige der von der Bilanzierungspflicht von Mietverträgen betroffenen Unternehmen bislang nicht ausreichend vorbereitet. Die neue Regelung gelte zwar erst für Berichtsperioden ab Jahresbeginn 2019, doch gerade für sehr große Unternehmen, die eine Vielzahl von Immobilien an verschiedenen Standorten in der ganzen Welt angemietet hätten, sei die neue Bilanzierung eine Herkulesaufgabe. Die größten Herausforderungen seien die Datenbeschaffung und die Transparenzschaffung über das Immobilienportfolio.

Immobilien-Branding:
Während es bei Kleidung und Accessoires längst etabliert ist, setzt sich Branding im hochwertigen Immobiliensegment erst nach und nach durch, schreibt Lutz Grimm von der TPA Agentur für Kommunikationsdesign am 9.2. auf BUSINESS INSIDER. Dabei sei es für Kaufinteressenten von Vorteil, in der Bandbreite der Wohnformen ihren Favoriten als Teil einer Marke ausmachen zu können. Gerade internationale Kaufinteressenten seien mit der jeweiligen Stadt und ihren Lagen nicht vertraut. Der Kauf der falschen Immobilie könne durch konsequentes Branding vermieden werden.

Das Büro der Zukunft: Flexible und mobile Bürokonzepte erleichtern den Arbeitsalltag, sind innovativ und bei der Belegschaft beliebt, schreibt Prof. Dr. Alexander von Erdély von CBRE am 9.2. auf WALLSTREET ONLINE. Viele Büros stünden leer, da Dienstreisen, Besprechungen und Projektarbeit die Zeit am eigenen Arbeitsplatz immer mehr reduzierten. Eine flexible Büroraumnutzung mit punktuell buchbaren Konferenzräumen führe zu Mietersparnis und Kostenreduzierungen. Verschiedene Bereiche für verschiedene Bedürfnisse, wie etwa abgeschirmte und offene Areale, sorgten zudem für eine Optimierung der Produktivität und führten zu mehr Zufriedenheit bei den Mitarbeitern.

Krankenhaus-Investment: Krankenhäuser gelten als äußerst lukrativ und zugleich undurchsichtig für Kaufinteressenten, schreibt Madeleine Hohlbein von Valteq (CBRE) im IMMOBILIENMANAGER 1/2 2017. Krankenhäuser seien aufgrund der stabilen Wirtschaftslage und der Infrastruktur bei ausländischen Investoren beliebt, rechtlich gesehen aber ein kompliziertes Asset. Bei vielen Angeboten gingen zudem wirtschaftliche Aussichten und technischer Zustand auseinander. Spezialisierte Bauingenieure und Haustechniker seien nötig, um fundierte Prognosen zu den Kosten für Wartung und Instandsetzung zu erstellen. Eine gründliche Gebäudeprüfung im Rahmen einer technischen Due Diligence sei notwendig für Planungssicherheit.

Termine

FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE

Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die im Rhein-Main-Gebiet (besonders Frankfurt) in den Wohnungsneubau investieren wollen, also institutionelle Investoren und Family Offices, die im Rhein-Main-Gebiet investieren wollen, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/ Vertriebe und Architekten. Zudem sollten Projektentwickler aus dem Rhein-Main-Gebiet kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen.

Referenten: Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Iris Dilger (DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH), Christoph Gröner (CG Gruppe), Frank Berlepp (LBBW Immobilien Management GmbH), Ralf Werner (formart GmbH & Co. KG, Niederlassung Rhein-Main), Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Wolfgang Ries (BIEN-RIES AG), Jürgen Blankenberg (gsp Städtebau GmbH), Mark Reinhard, Cityraum GmbH & Co. KG), Martin Büttner (GWH Bauprojekte GmbH), Nicolas Moog (Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe)

Themen: Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Frankfurt/Main sowie dem Rhein-Main-Gebiet vor und erläutern ihre Alleinstellungsmerkmale und die Besonderheiten von Architektur und Grundrissen etc. Sie sprechen darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, ob die Käufer Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren sind und ob die Finanzierung aus dem Cashflow, Bankenfinanzierung, Mezzanine u. ä. erfolgte. Zudem werden thematisiert: die Faktoren und Mietansätze beim Globalverkauf / Forward-Deal, die Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb und die Inanspruchnahme von Fördermitteln/ Förderprogrammen. Auch werden Fragen besprochen wie: Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann. Darauf, was ihnen gefallen habe, antworteten Teilnehmer der beiden letzten Veranstaltungen dieses Formates, die wir kürzlich in Hamburg und München durchgeführt haben: „Konkrete Zahlen“; „sehr transparente Projektvorstellungen und hochinteressante Hinweise“; „Transparenz der Information“; „Offenheit der Vortragenden hinsichtlich Kennzahlen“; „wertvolle Anregungen für meine Tätigkeit als Projektentwickler“; „Kontakt zu einem Family Office“.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 21. Februar im Marriott Hotel Frankfurt statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

Zielgruppen: Diese Veranstaltung, die wir bereits zum achten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

Referenten: Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien mit Sitz in Los.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Themen: 1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Mögliche Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); Die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung. Fortsetzung Joint Venture bezogen auf ein Immobilienprojekt: Gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 10. und 11. Mai im THE WESTIN GRAND in Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Praxis-Seminar: Welche Wohnungsgrundrisse und welche Extras sind bei Käufern heute gefragt? Erfahrungsberichte von Projektentwicklern

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Investoren im Wohnungsneubau, Vertriebe und Architekten und finanzierende Banken. Lernen Sie aus der Praxis, was sich bewährt hat – und was nicht. Erfahrene Projektentwickler berichten anhand von Beispielen, was gut funktioniert hat – und was nicht.

Referenten: Henrik Diemann (Metropol Grund GmbH), Raimund Adameck (PANDION AG), Manuel Skorbier (ISARIA Wohnbau AG), Helmut Kunze, (Bonava Deutschland GmbH), Fabian von Köppen (GARBE Immobilien-Projekte GmbH), Claus Baumgartl / Lars Neubauer (Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH), Marcus Keller (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Markus Feldt (Zabel Property AG), Alexander Happ (BUWOG Group), Carsten Sellschopf (formart GmbH & Co. KG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), Roderick Rauert, (LBBW Immobilien). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Die Referenten stellen am Beispiel von zwei bis drei Projekten dar: Erfahrungen mit Grundrissen – was hat sich bewährt, was nicht? Welche Extras (Energie, Haustechnik, Smart Home etc.) kamen im Vertrieb gut an, welche nicht? Abverkaufszeiten, Erfahrungen mit Sonderwunschmanagement und Lehren für künftige Projekte.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 16. Mai im Intercontinental Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

IREBS Immobilienakademie - BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Basisseminar: Projektentwicklung

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

Referenten: Dr. Philipp Feldmann (Cilon GmbH) und Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Am ersten Tag werden folgende Themen behandelt: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); der Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung). Am zweiten Tag geht es um Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse, Untersuchungen vorhandener Bausubstanz); Planungskonzepte (Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen, Gebäudeplanung); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Management von Bauprojekten (Projektanalyse als Einstieg, Projektorganisation, Leistungsbilder).

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 31. Mai und 1. Juni im The Westin Grand Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten:
Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanweisungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de