Kommentar

Michael Stüber CD Deutsche Eigenheim

Wohnungen kaufen lohnt noch immer

Wer jetzt verkauft, verkauft mit Gewinn. Doch was kommt danach? Es mangelt aktuell an guten Alternativen für das Re-Investment. Aktien sind zu volatil, genau wie Devisen; Festgeld und zehnjährige Staatsanleihen in stabilen Ländern bringen inflationsbereinigt sogar Verlust. Für viele Verkäufer könnte die Freude am gelungenen Deal schnell einer anhaltenden Katerstimmung weichen, sobald sie die nächsten Schritte planen müssen.

Investoren, die über weite Zeiträume hinweg denken, liegen mit Wohnimmobilien als Wertanlage nach wie vor richtig. Zwar sind attraktive Angebote am Immobilienmarkt derzeit rar, doch sobald sie eines entdecken, sollten sie besser schnell handeln – und die Immobilien anschließend langfristig halten.

Die globalen Märkte befinden sich in Aufruhr. Was mittelfristig mit dem Welthandel geschieht, wenn Donald Trump auch nur einen Teil seiner Wahlversprechen umsetzt, kann niemand genau sagen. Allerdings werden die Kapital- und Rohstoffmärkte unmittelbarer von politischen Entscheidungen betroffen sein als die Immobilienmärkte. In Zeiten einer undurchsichtigen Weltpolitik verspricht Immobilieneigentum also Krisensicherheit.

Im internationalen Vergleich bietet Deutschland stabile politische und wirtschaftliche Bedingungen. Für Anleger bleibt der nationale Immobilienmarkt auch zukünftig ein sicherer Hafen. Und es steht anzunehmen, dass die Wertänderungsrenditen weiter steigen werden. Höchstens in den überhitzten A-Lagen der Top-Städte könnte ein Verkauf jetzt sinnvoll sein. Ansonsten gilt das Gegenteil: Durch die zunehmende Verstädterung werden die Randlagen der Ballungsräume attraktiver. Viele Städte in den Speckgürteln werden sich demografisch positiv entwickeln – und damit perspektivisch auch die Mieten. Gerade im unteren und mittleren Preissegment sind aussichtsreiche Investitionen möglich.

Zudem dezentralisiert sich die Arbeitswelt – die Zusammensetzung der Teams wechselt immer häufiger. Viele junge Menschen sehen die selbst genutzte Eigentumswohnung deshalb als Einschränkung. Sie wollen sich nicht fest an einen Standort binden und lieber zur Miete wohnen. Die Nachfrage nach erschwinglichen Mietwohnungen wird also zukünftig weiter steigen, und die Angebote müssen sich anpassen. Sei es Wohnen auf Zeit, sei es kostengünstiger Wohnraum im Geschossbau oder in einem (Reihen-)Haus – es lohnt sich, mit intelligenten Portfoliokäufen in den Mietmarkt einzusteigen und so die Bedürfnisse der wachsenden mobilen Generation abzudecken. An Mietern wird es nicht mangeln.

John Amram HPBA

Es ist Zeit für den Exit

Wenn die Party am schönsten ist, wird es höchste Zeit zu gehen. Dieser bewährte Spruch auch unter Börsenanlegern gilt derzeit für deutsche Wohnimmobilien, zumindest für einen großen Teil der Investoren. Die Preise steigen in den Ballungsgebieten Jahr um Jahr, Deutschland genießt international den Ruf eines sicheren Hafens, ein Wertverlust ist nicht zu befürchten und im Vergleich zur Benchmark Bundesanleihe – ach, reden wir lieber nicht von Bundesanleihen.

Sicher ist: Wer sein Kapital in den vergangenen Jahren in deutsche Wohnimmobilien investiert hat, steht augenblicklich sehr gut da, jedenfalls auf dem Papier. Für mich gilt ein Gewinn nämlich erst dann als verdient, wenn ich erfolgreich liquidiere, alles andere ist glaubensbasiert. Wer jetzt aber verkauft, kann seine Objekte zu einem ausgezeichneten Preis anbieten. Zunehmend suchen auch Versicherungen und Pensionsfonds, also Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont und niedrigeren Renditeerwartungen, Objekte, weil Sicherheit ihr Hauptanlagekriterium ist. Ein Ausstieg jetzt kann Kapital freimachen, das in neue Assetklassen und Märkte mit vielversprechenderen Businessplänen reinvestiert werden kann. Oder aber man folgt mit dem Geld in der Tasche der Devise: Abwarten und Tee trinken, um bei passender Gelegenheit den Vorteil der Liquidität zu nutzen und umso dynamischer agieren zu können.

Der allgemeine Anlagedruck – Stichwort Brexit, Stichwort Vermögenserhalt – wird sicherlich noch zunehmen. Zugleich aber kommen erste Zinsmanöver auf, die den Markt verunsichern. Und natürlich haben allein die Überlegungen der EZB, die Zinsen anzuheben, psychologische Auswirkungen auf die Kaufpreiseinstellung vieler Investoren. Ein Gefühl geht um: dass wir plötzlich wieder an einem Zeitpunkt angekommen sind, an dem die Zinsen steigen werden. Das verändert den Blick. Manch ein Investor wird Preiskorrekturen einfordern oder tut es bereits.

Von der politischen Volatilität ganz zu schweigen. Immobilieneigentümer haben keinen leichten Stand – weder auf Bundes- noch auf Länderebene, wie Mietpreisbremse und Milieuschutzgebiete zeigen. Und die Bundestagswahl 2017 wird die Situation eher noch verschärfen, insbesondere für institutionelle Anleger und Family-Offices. Wenn etwa die möglichen steuerlichen Ankaufsvorteile bei Share-Deals wegfallen, werden abermals potenzielle Käufer dieser Anlageform den Rücken kehren. Mein Fazit daher: Für viele Akteure ist der Markt reif. Das „geduldigere“ Geld kann ruhig investieren, das opportunistische sollte weiterziehen.

Diese beiden Kommentare erschienen bereits in der ersten Ausgabe der IMMOBILIEN ZEITUNG 2017.

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MARKT-NEWS

Deutscher Immobilienmarkt bleibt sehr beliebt

Über die Vorstellung des diesjährigen ‚Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt‘ von EY Real Estate berichten DER TAGESSPIEGEL und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 17.1. online, die BÖRSEN ZEITUNG am 18.1. sowie die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und die FAZ am 20.1. Demnach werde die Nachfrage nach deutschen Immobilien 2017 hoch bleiben und nur aufgrund des Angebotsmangels moderat sinken. Büros würden v. a. in Berlin, Stuttgart, Hamburg und München nachgefragt, Wohnungen in Frankfurt. Die Umfrage unter 135 Investoren ergebe des Weiteren, dass in diesem Jahr in Deutschland Immobilien im Wert von 60 Mrd. Euro bis 65 Mrd. Euro den Eigentümer wechseln dürften. Die Verunsicherung und damit die Volatilität am Immobilienmarkt würden im laufenden Jahr eher zunehmen. „Wir gehen aber nicht von einem Crash oder einem Krisenszenario aus“, betone Schulz-Wulkow. Gleichwohl rate er dazu, Liquiditätsreserven zu halten, um bei der Refinanzierung nicht in einen Engpass zu geraten, wenn etwa die Zinsen stiegen oder Mieter ausfielen. 96 % der Befragten fänden den deutschen Immobilienmarkt attraktiv bis sehr attraktiv. Aufgrund des knappen Angebots würden die Abschlüsse dennoch immer kleinteiliger. Das Interesse der Investoren an vormalig randständigen Assetklassen wie Parkhäusern, Pflegeheimen, Studentenwohnheimen und Mikroapartments steige. Büros und Wohnungen in besten Lagen würden voraussichtlich noch einmal teurer werden, etwa in Berlin.

China entspannt sich

Die jüngsten Daten des nationalen Statistikbüros zum chinesischen Häusermarkt für den Dezember sowie das Gesamtjahr 2016 zeigen, dass die landesweiten Durchschnittspreise für Neuwohnungen im Jahr 2016 prozentual zweistellig zugelegt und damit den kräftigsten Anstieg seit dem Jahr 2011 verzeichnet haben. Das schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 20.1. In Chinas wichtigsten Großstädten (v. a. Schanghai, Shenzhen und Peking) seien die Preise noch weit deutlicher gestiegen. Doch sei zum Jahresausklang eine entscheidende Wende festzustellen gewesen, die bestehende Sorgen bzgl. eines zu starken Preisanstiegs abschwäche. Die Restriktionen der Regierung zur Eindämmung der Immobilienspekulation machten sich mittlerweile stärker bemerkbar. Die China Academy of Social Sciences, einer der wichtigsten Thinktanks des Landes, rechne mit einer Steigerung der landesweiten Durchschnittspreise für neue Wohnflächen um gut 4 %. Andere Ökonomen gingen davon aus, dass sich die Preise noch stärker abkühlen würden und für 2017 mit einem Nullwachstum zu rechnen sei.

Preise für neu gebaute Wohnimmobilien kräftig gestiegen

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. schreibt, sind nach Angaben von empirica die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen im Q4 2016 in den kreisfreien Städten gegenüber dem Q4 2015 um 9,9 %, in den Landkreisen um 7,6 % gestiegen. Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser hätten sich im gleichen Zeitraum in kreisfreien Städten um 9,1 %, in Landkreisen um 7,7 % verteuert. Gemessen am Q1 2004, dem ersten im empirica-Preisspiegel erfassten Quartal, seien die inserierten Preise für Neubaueigentumswohnungen in den kreisfreien Städten um 52,6 % und die für neue Ein- und Zweifamilienhäuser um 33,8 % gestiegen, die Angebotsmieten im Neubau zugleich um rund ein Drittel. Teuerste Stadt sei nach wie vor München. Hier habe im Q4 2016 eine neue Eigentumswohnung 7.062 Euro/qm gekostet, ein neues Ein- oder Zweifamilienhaus 7.261 Euro/qm.

Rekordjahr auf dem Pflegeheimmarkt

Erhebungen von CBRE zufolge wurden auf dem Pflegeimmobilienmarkt im Jahr 2016 Transaktionen im Wert von drei Mrd. Euro durchgeführt. Das schreibt das FONDSTELEGRAMM am 18.01. Ein Grund für die hohe Zahle sei der große Anteil an Portfoliokäufen, der beinahe 90 % betragen habe. Damit hätten die Pflegeheimtransaktionen 6 % des Gesamtvolumens im Gewerbesegment ausgemacht. Die Rendite bei Pflegeheimen liege mit durchschnittlich 5,5 % weiterhin vor derjenigen vieler anderer Assetklassen. Die Spitzenrendite von Pflegeheimen liege 190 Basispunkte vor der von Büroimmobilien und 210 Basispunkte über der von Einzelhandelsimmobilien. Jan Linsin von CBRE erwarte, „dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln werde: „Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Mrd. Euro im Bereich des Möglichen.“

Mischnutzung ist gut für Investoren

Wie eine Untersuchung von Savills nahelegt, sind Quartiere mit Mischnutzung für Investoren vorteilhaft. Auch aufgrund der stark gestiegenen Preise fürs Wohnen ließen sich so oft höhere Einnahmen generieren, zudem gewährleiste die Diversifizierung eine höhere Einkommensstabilität. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Vergleiche man die Bürospitzenmieten in Stadtrandlagen und die der teuersten Wohnungen bei Erstbezug, so ließen sich etwa in Düsseldorf und Frankfurt höhere Preise mit Wohnungen erzielen. Auch die Kapitalwerte bzw. Quadratmeterkaufpreise lägen in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt bei Wohnungen mittlerweile über denen von Büros.

Mietpreisbremse in Mecklenburg-Vorpommern?

Wie DIE WELT am 18.1. schreibt, haben SPD und CDU in Mecklenburg-Vorpommern für die nächste Landtagssitzung einen Antrag auf Einführung der Mietpreisbremse vorgelegt. Diese solle auf Antrag von Kommunen eingeführt werden, die von stark steigenden Mieten betroffen seien, so Rostock und Greifswald.

Öffentliche Gebäude werden effizienter

Das geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll vorerst nur für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand gelten, schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 20.1. Es solle die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ersetzen und sehe vor, dass Neubauten von Bund, Ländern und Gemeinden ab 2019 den sogenannten ‚Effizienzhaus 55′-Standard, der einem Verbrauch von etwa 42 kWh/qm pro Jahr entspreche, erfüllen müssten. Im Vergleich zur jetzigen Verordnung entspreche dies einer Verschärfung von rund 25 %. Es sei noch offen, ab wann dieser Standard auch für private Bauherren Vorschrift werde.

Bestellerprinzip bald auch beim Wohnungskauf?

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. berichtet, fordert die SPD-Fraktion, dass Wohnungskäufer künftig für Nebenkosten bei Notar- und Grundbucheinträgen nur eine Pauschale entrichten sollen. Außerdem solle das Bestellerprinzip künftig auch für Wohnungsverkäufe gelten und die Eigenbedarfskündigung erschwert werden. Diese Pläne seien Teil eines Konzepts zur Überarbeitung der Mietpreisbremse. Auf eine gemeinsame Lösung habe sich die Koalition aus CDU/CSU und SPD bislang nicht verständigen können. Falls das Bestellerprinzip beim Wohnungskauf eingeführt werde, sei damit zu rechnen, dass Verkäufer die Vermittlungsgebühr auf den Preis aufschlagen würden. Die Politik wolle in guter Absicht den Kauf von Wohnungen verbilligen, doch verteuere sie ihn, sage Jürgen Michael Schick vom IVD.

Andrej Holm wieder auf Jobsuche

Wie die FAZ, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG, DIE WELT und zahlreiche weitere Medien am 17.1. sowie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. schreiben, ist der wegen seiner vormaligen hauptamtlichen Mitarbeit bei der Stasi belastete Baustaatssekretär Andrej Holm (parteilos) zurückgetreten, um seiner Amtsenthebung durch den Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) zuvorzukommen. Der Chef des neuen rot-rot-grünen Senats habe zuvor von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) verlangt, Holm zu entlassen. Wie die FAZ am 19.1. sowie zahlreiche weitere Medien schreiben, werde Holm außerdem seine Anstellung als wissenschaftlicher Mitarbeiter der Berliner Humboldt-Universität verlieren. Begründet werde dies mit Falschangaben Holms bezüglich seiner Biographie.

Investitionsstandort Berlin schließt zu München auf

Berlin ist laut dem Investmentmarktreport 2017 der BNP Paribas Real Estate im Jahr 2016 zum teuersten Investmentstandort Deutschlands geworden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Die Nettoanfangsrendite für Büros liege bei 3,3 % und damit 70 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Auch mit Geschäftshäusern in besten Lagen sei eine Nettospitzenrendite von max. 3,3 % zu erzielen. Lediglich Lager und Hallen seien mit 5,2 % noch rentabel. Insgesamt habe das Transaktionsvolumen in der deutschen Hauptstadt 2016 bei 5,4 Mrd. Euro (nach acht Mrd. Euro im Vorjahr) gelegen. Grund dafür sei nicht mangelndes Interesse, sondern das knappe Angebot, insbesondere im Core-Segment. Die durchschnittliche Transaktionssumme für einen Deal liege bei 29 Mio. Euro (nach 40 Mio. Euro im Vorjahr). Hauptkäufer und -verkäufer seien Fonds. Ein Großteil der Verkäufe gehe zudem auf Portfoliotransaktionen zurück. Liegenschaften hätten einen Anstieg um 44 % auf zwischen zehn Mio. Euro und 25 Mio. Euro verzeichnet. Um den gleichen Wert sei auch das Handelsvolumen für Berliner Büros gestiegen.

Rekord am Hamburger Investmentmarkt?

Dank eines sehr starken Q4 2016 hat der Hamburger Investmentmarkt mit einem Gesamtumsatz zwischen 4,5 Mrd. und 4,9 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr noch einmal zugelegt. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Darüber, ob 2016 der Umsatz des bisherigen Rekordjahrs 2007 (4,5 Mrd. Euro) erreicht oder sogar übertroffen worden sei, seien sich die Makler nicht ganz einig. Colliers sehe mit 4,9 Mrd. Euro Umsatz 2016 als neues Rekordjahr, dessen Ergebnis gut 9 % über dem bisherigen Spitzenwert liege. Einig sei man sich dahingehend, dass die starke Nachfrage und das übersichtliche Angebot zu einem weiteren Rückgang der Spitzenrendite für Büroimmobilien um 50 bis 60 Basispunkte geführt hätten. Weniger stark sei der Rückgang der Spitzenrendite bei den Einzelhandelsimmobilien ausgefallen. Sie läge mit 3,3 % (G&B) bis 3,4 % (Colliers) gleichauf mit der von Büroimmobilien. Auch die Spitzenrenditen von Logistikimmobilien seien leicht auf 4,9 % (G&B) bis 5,5 % (Colliers) zurückgegangen. Im Fokus der Investoren stünden weiterhin vor allem Büroimmobilien, auf die 60 % (BNPPRE) bis 73 % (G&B) des Umsatzes entfielen. Die Rendite in Cityrandlagen beziffere Michael Mikulicz von CBRE auf 4,5 %: „Der Rendite-Spread von 110 Basispunkten im Vergleich zum Central Business District (CBD) verstärkt die Nachfrage nach Objekten in den City-Randlagen zusätzlich. Es ist daher davon auszugehen, dass sich der Renditeabstand zum CBD noch weiter schließen wird.“ Mit einem Anteil von 56 % seien im vergangenen Jahr deutlich mehr Core-Immobilien gehandelt worden als 2015 (39 %). Der Umsatz mit Core-plus-Produkten sei dabei von 49 % auf 27 % zurückgegangen.

Preisanstieg bei Frankfurter Wohnimmobilien schwächt sich leicht ab

Neubauwohnungen im Frankfurter Stadtgebiet kosteten 2016 laut dem zuständigen Gutachterausschuss für Immobilienwerte im Schnitt 4.800 Euro/qm und damit 9 % mehr als im Vorjahr. Für die kommenden Jahre sei aufgrund des Bevölkerungszuwachses und der niedrigen Zinsen mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen, die Nachfrage sei deutlich höher als das Angebot. Allerdings habe sich der Preisanstieg zuletzt etwas abgeschwächt, insofern die Steigerung von 2014 auf 2015 noch 12 % betragen habe. Bei den gebrauchten Immobilien seien teils stärkere Preisanstiege festzustellen. Wohnungen mit Baujahr bis 1949 seien 10 % teurer als im Vorjahr, Einheiten von 1950 bis 1974 kosteten etwa 11 % mehr. Deutlich geringer sei die Preissteigerung mit nur 3 % bei Wohnobjekten mit Baujahren zwischen 1975 bis 1999 ausgefallen. Neben den Wohnungspreisen seien die erhöhten Preise für Baugrundstücke ein Grund für die Preissteigerungen.

Hohe Nachfrage auf dem Logistikmarkt durch rasantes Wachstum des Onlinehandels

Etwa 6,7 Mio. qm Logistikflächen wurden laut CBRE im vergangenen Jahr in Deutschland vermietet, berichtet die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 20.1. Das stelle eine Steigerung um 11 % im Vergleich zum Vorjahr dar. Grund sei das rasante Wachstum des Onlinehandels, das für eine hohe und besonders dynamische Nachfrage auf dem Lager- und Logistikmarkt sorge, erläutere Rainer Koepke von CBRE. Da viele Unternehmen auf dem Markt nicht ausreichend moderne Flächen fänden, bauten sie häufig selbst. Etwa 70 % der vermieteten Flächen befinde sich in neu errichteten Logistikzentren. Die große Nachfrage mache Logistikflächen für Investoren interessant. Ein Geheimtipp sei diese Assetklasse jedoch schon lange nicht mehr, weshalb die Renditen deutlich gesunken seien.

Mangel an Logistikflächen in und um München

Laut Realogis sind im Jahr 2016 im Großraum München 240.000 qm Flächen umgesetzt worden, Colliers nennt 265.000 qm. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Zusammen mit den Eigennutzern summiere sich der Flächenumsatz auf 342.400 qm (+ 54 %). Dass nicht mehr umgesetzt worden sei, liege am Flächenmangel. Viele Handelsunternehmen suchten Flächen im Stadtgebiet, um Kunden innerhalb weniger Stunden beliefern zu können, doch seien solche kaum zu finden, weshalb die Unternehmen auf ungenutzte Einzelhandels- oder Büroobjekte zurückgriffen. Im gesamten Markt liege der Leerstand laut Colliers bei etwas über 2 %, für fast alle verfügbaren Flächen gebe es schon Interessenten. Der Flächenmangel sei eine Chance für das Münchner Umland.

Leichter Umsatzrückgang am Logistikmarkt Stuttgart

In der Region Stuttgart wurden im Jahr 2016 laut einer Untersuchung von Realogis für Stuttgart und die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen, Rems-Murr und Göppingen rund 216.000 qm Logistik- und Industrieflächen vermietet. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Zu diesem Ergebnis habe insbesondere das starke H2 2016 mit einem Vermietungsumsatz von fast 158.000 qm beigetragen. Nicht immer seien zum rechten Zeitpunkt die passenden Flächen für spezielle Anforderungsprofile verfügbar gewesen, die Suche nach geeigneten Immobilien werde zeitintensiver. Größter Flächenabnehmer im vergangenen Jahr sei die Lager- und Logistikbranche gewesen (+ 20 % gegenüber 2015), gefolgt von Industrie/Produktion, v. a. Automobil- und Maschinenbauunternehmen (? 8,5 %). 40 % des Gesamtflächenumsatzes sei auf Kleinflächen unter 1.000 qm entfallen, gefolgt von Flächen zwischen 1.000 qm und 3.000 qm. Die Mietpreise lägen stabil auf hohem Niveau, die Spitzenmieten bei bis zu 5,80 Euro/qm, ausnahmsweise auch bei sechs Euro/qm. Die Laufzeiten der abgeschlossenen Mietverträge lägen überwiegend zwischen einem und drei Jahren.

Sanierungsrate liegt im Plan

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. berichtet, warnt der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) vor einem Rückgang bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere bei der CO2-Gebäudesanierung. Diese Einschätzung spiegle jedoch nicht die Grundstimmung der Branche oder die objektiven Zahlen wider. Fast 30 % der Unternehmen schätze die Lage als gut oder sehr gut ein, fast zwei Drittel seien zufrieden. Eine Studie der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge) habe ergeben, dass jährlich rund 5 % der Gebäude in Deutschland energetisch saniert würden. Darunter fielen sowohl energetische Kleinstsanierungsmaßnahmen als auch Vollmodernisierungen. Die Rate für voll modernisierte Gebäude liege demnach bei 1,1 % und damit noch über der geschätzten Sanierungsrate der Bundesregierung von 0,8 % bis 1 % pro Jahr. In den vergangenen 30 Jahren seien rund ein Drittel der Bestandsgebäude vollständig modernisiert worden. Generell empfehle die Arge jedoch eher Abriss als Modernisierung, da sich dadurch durchschnittlich 70 % des Energieverbrauchs und über 80 % der Treibhausgasemissionen einsparen ließen.

Fonds- und Finanz-News

Aktuelle Projektentwicklungen

Berlin: In der City West soll der Rundbau der Volksbank einem neuen Hochhaus weichen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Auf dem 1.915 qm großen Grundstück sollten für mindestens 100 Mio. Euro 17.800 qm Bürofläche realisiert werden. Das 15-stöckige Objekt solle nach der Fertigstellung im Sommer 2019 eine Miete von bis zu 30 Euro/qm erzielen.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

Zitat der Woche

„Studieren Sie das Leben erfolgreicher Menschen, dann wird Ihnen klar werden: Alle Ausflüchte, die ein Durchschnittsmensch gebraucht, könnte der Erfolgreiche auch vorbringen, aber er tut es nicht.“

David J. Schwartz, amerikanischer Erfolgsautor

Kaum ein Mensch findet „ideale“ Bedingungen für seinen Erfolgsweg vor. Der eine hat ein gravierendes gesundheitliches Handicap, der andere hat keinen Abschluss an einer Universität, der dritte fühlt sich zu jung für eine große Auf-gabe, der vierte zu alt und der fünfte argumentiert, mit Rücksicht auf seine Kin-der und die Verantwortung für seine Familie könne er sich nicht voll einsetzen. In Wahrheit suchen diese Menschen nur nach Ausreden und Rechtfertigungen, warum sie selbst nicht erfolgreich sein können. Lesen Sie Biografien erfolgreicher Menschen, dann werden Sie viele Beispiele von Persönlichkeiten finden, die trotz schwerer Krankheit oder trotz fehlender Schulbildung erfolgreich waren, die erst mit 50 oder 60 anfingen, beruflich durchzustarten, oder denen dies schon im Alter von 15 Jahren gelang. Sie alle kümmerten sich nicht um diese vermeintlich unüberwindlichen Hindernisse. Und waren trotzdem – und manchmal sogar gerade deshalb – erfolgreich.

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Interessante Artikel

Übernahme der Vorverkaufsquote nicht immer gut für Entwickler: Unternehmen bieten Wohnungsentwicklern an, die zur Finanzierung nötige Vorverkaufsquote zu übernehmen und nutzen damit die Notlage vieler Bauträger aus, schreibt Thomas Zabel von Zabel Property in der IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Der Projektentwickler müsse gegenüber der Bank eine Vorverkaufsquote von in der Regel rund 30 % nachweisen, was die Vermarktungskosten in die Höhe treibe und den Baubeginn verzögern könne. Einige Anbieter offerierten, die Vorverkaufsquote zu übernehmen, und pickten sich dann die lukrativsten Wohnungen heraus, die sie zudem unterhalb des Listenpreises kauften und später mit gutem Gewinn wieder verkauften. Projektentwickler sollten daher genau kalkulieren, ob sich ein solcher Service für sie lohne.

Projektentwicklungen und Forward Deals werden immer wichtiger: Jens Nietner von HIH Real Estate äußert sich im Gespräch mit Mirco Himmel von M. M. Warburg in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 02-2017 ausführlich zur immer größeren Bedeutung von Projektentwicklungen und Forward Deals, die auch ein zentrales Thema des Anfang Februar stattfindenden 8. Immobilientags sein werden. Nietners Einschätzung nach hänge die Zunahme dieser Art von Geschäften aber nicht mit einer höheren Risikoaffinität der institutionellen Investoren zusammen. Denn nach wie vor werde sehr genau geschaut, in was investiert werde.

Grunderwerbssteuer konterkariert Wohnungspolitik: Die politischen Bemühungen, mehr Wohnraum zu schaffen und die Eigentumsquote zu erhöhen, werden durch die Grunderwerbssteuer konterkariert, schreibt Einar Skjerven von der Skjerven Group am 17.1. im IMMO MAGAZIN. Sie sei die einzige Steuer, deren Höhe die Bundesländer selbst festlegten, und sie werde angesichts des Immobilienbooms dafür genutzt, Haushaltslöcher zu stopfen. Jedoch behindere sie den Neubau gerade im preisgünstigen Segment und belaste Mieter ebenso wie private Bauherren, die höhere Kosten zu tragen hätten. Eine aussichtsreiche Alternative sei die progressive Grunderwerbsteuer, die an den Wert der Immobilie gekoppelt sei und Familien und die private Altersvorsorge entlaste.

US-Immobilienmarkt: Da das Interesse an den europäischen Immobilienmärkten nachlässt, werden die USA für Investoren wieder interessant, schreibt Volker Arndt von der US Treuhand am 13.1. im BUSINESS INSIDER. Doch seien es nicht die Orte, bei denen man es vermuten würde, sondern die sogenannten 18-Hour-Cities wie Seattle, Dallas oder Austin, die in der Gunst internationaler Investoren weit vorne lägen. Im Gegensatz zu den 24-Hour-Städten wie Los Angeles, New York und Washington seien die Lebenshaltungskosten dort niedriger und lockten somit vor allem junge Menschen an. Gründe für das hohe Renditepotenzial seien generell die gute Wirtschaftslage, die wachsende Bevölkerung sowie die Transparenz und Vielfalt am Markt.

Verschmelzung von ZIA und bsi: Der Fondsverband bsi und der ZIA führen Sondierungsgespräche über eine mögliche Verschmelzung, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. Besprochen werde, in welcher Form eine Fusion erfolgen könnte. Als aussichtsreichste Variante erscheine, dass der bsi im ZIA aufgehen und dort seine Expertise zu Sachwertanlagen und Regulierungsthemen einbringen werde.

Zweifel an staatlichen Angaben zur Miethöhe: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.1. berichtet, bezweifeln laut einer als repräsentativ geltenden Onlineumfrage des Berliner Wirtschaftsinstituts Dr. Doeblin 55 % der 1.012 Befragten aus ganz Deutschland die Stichhaltigkeit der von staatlichen Stellen veröffentlichten Angabe zur Höhe der Wohnungsmieten. Nur 23 % sagten, sie hätten „ziemlich großes Vertrauen“ in diese Zahlen.

Förderung von Wohneigentum wird befürwortet: Wie DAS INVESTMENT 02-2017 schreibt, befürworten laut einer von Innofact durchgeführten Umfrage 52 % der Befragten die Förderung einkommensschwacher Familien beim Hauskauf mit einem Betrag von bis 20.000 Euro. 60 % der Befürworter hätten als Grund für die Zustimmung angegeben, dass für Familien mit durchschnittlichem Einkommen eine Immobilie ohne Förderung nicht finanzierbar sei.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Jahresauftaktveranstaltung: Immobilienstrategien institutioneller Investoren

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Vertreter weiterer institutioneller Investoren, Family Offices, Stiftungen, Projektentwickler, Spezialfonds und Finanzierer.

Referenten: Dietmar Fischer (Ernst & Young Real Estate GmbH), Andreas Meister (Talanx Immobilien Management GmbH), Gereon Kohlgrüber / Stephan Bönning (AEW Europe), Dirk Schlürmann (Allianz Real Estate Germany GmbH), Dr. Ulrich von Creytz (Deutsche Asset Management), Dr. Christoph Schumacher (Union Investment Institutional Property GmbH), Timo Wolf (Lloyd Fonds AG), Mark Wolter (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH / Deka Immobilien Investment GmbH), Gerhard Lehner (Savills Investment Management), Martin Eberhardt FRICS (Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG)

Themen: Jahresauftaktveranstaltung der BIR hat sich in den vergangenen Jahren zum wichtigsten Ereignis für institutionelle Investoren (und alle, die mit ihnen ins Geschäft kommen wollen) zum Jahresbeginn entwickelt. Die Referenten sprechen über ihre Immobilienstrategie 2017 und darüber, wonach sie derzeit ganz besonders suchen, in welche Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Unternehmensimmobilien, Logistik usw.) und in welchen Städten derzeit vorwiegend investiert wird, welche Investitionsstrategien sie bevorzugen (Core, Value add), welche Anforderungen es bei Investitionen in Projektentwicklungen gibt und wie Entscheidungsprozesse bei Investitionen in Spezialfonds und andere indirekte Vehikel ablaufen. Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 24. Januar 2017 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE

Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die im Rhein-Main-Gebiet (besonders Frankfurt) in den Wohnungsneubau investieren wollen, also institutionelle Investoren und Family Offices, die im Rhein-Main-Gebiet investieren wollen, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/ Vertriebe und Architekten. Zudem sollten Projektentwickler aus dem Rhein-Main-Gebiet kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen.

Referenten: Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Iris Dilger (DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH), Christoph Gröner (CG Gruppe), Frank Berlepp (LBBW Immobilien Management GmbH), Ralf Werner (formart GmbH & Co. KG, Niederlassung Rhein-Main), Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Wolfgang Ries (BIEN-RIES AG), Jürgen Blankenberg (gsp Städtebau GmbH), Mark Reinhard, Cityraum GmbH & Co. KG), Martin Büttner (GWH Bauprojekte GmbH), Nicolas Moog (Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe)

Themen: Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Frankfurt/Main sowie dem Rhein-Main-Gebiet vor und erläutern ihre Alleinstellungsmerkmale und die Besonderheiten von Architektur und Grundrissen etc. Sie sprechen darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, ob die Käufer Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren sind und ob die Finanzierung aus dem Cashflow, Bankenfinanzierung, Mezzanine u. ä. erfolgte. Zudem werden thematisiert: die Faktoren und Mietansätze beim Globalverkauf / Forward-Deal, die Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb und die Inanspruchnahme von Fördermitteln/ Förderprogrammen. Auch werden Fragen besprochen wie: Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann. Darauf, was ihnen gefallen habe, antworteten Teilnehmer der beiden letzten Veranstaltungen dieses Formates, die wir kürzlich in Hamburg und München durchgeführt haben: „Konkrete Zahlen“; „sehr transparente Projektvorstellungen und hochinteressante Hinweise“; „Transparenz der Information“; „Offenheit der Vortragenden hinsichtlich Kennzahlen“; „wertvolle Anregungen für meine Tätigkeit als Projektentwickler“; „Kontakt zu einem Family Office“.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 21. Februar im Marriott Hotel Frankfurt statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanweisungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de