KOMMENTAR AM MONTAG

Digitale Immobilieninvestments jetzt auch für institutionelle Anleger

Michael Stephan iFunded

Während die deutschen Crowdinvesting-Plattformen 2016 circa 41,2 Mio. von privaten Anlegern eingesammelt haben, lag das Volumen allein im ersten Halbjahr 2017 bereits bei rund 45,8 Mio. Euro. Das Endkundengeschäft boomt – allerdings sind die Funding-Schwellen für institutionelle und semiinstitutionelle Investoren häufig zu gering. Aus diesem Grund entsteht derzeit ein neues Produkt speziell für den institutionellen Bereich: Dabei handelt es sich um besicherte Wertpapiere in Form von Teilschuldverschreibungen für Projekte mit einem Gesamtfinanzierungsvolumen im zwei- bis dreistelligen Millionenbereich. So werden aus den ursprünglich reinen Crowdinvesting-Plattformen mittelfristig professionelle Investmentplattformen.

Gute Rendite bei hoher Transparenz
Damit die Wertpapiere den Ansprüchen von Family Offices, Versorgungswerken oder Versicherungen genügen, müssen die Rahmenbedingungen für die Plattformen angepasst werden. Eine besicherte und festverzinsliche Inhaberteilschuldverschreibung vermindert das Risiko eines Totalausfalls, verglichen mit den für Endkunden häufig ausgegebenen Nachrangdarlehen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die für Wertpapierinvestments übliche Prospektpflicht. Diese gewährleistet ein hohes Maß an Transparenz, beispielsweise in Bezug auf die Gewinn- und Verlustprognose sowie die juristische Beziehung zwischen Emittent und Projektentwickler.

Mit der genauen Auswahl der finanzierten Objekte wird das Anlagerisiko weiter reduziert. Es bietet sich beispielsweise an, umfangreiche Revitalisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie an einem bereits etablierten Standort mit einem hohen Gegenwert vorzunehmen. Im Wohnsegment kann dies die Neupositionierung eines Gebäudekomplexes in Vorzugslage sein.

Gewährleistete Zinsen – keine Verwaltungsgebühren
Verglichen mit Immobilien-Spezial-AIF bergen die über digitale Plattformen vermittelten Wertpapiere zwar immer noch ein höheres Restrisiko, allerdings bieten sie große Vorteile zur Diversifizierung. So ermöglicht das für institutionelle Investoren niedrige Mindestinvestitionsvolumen in fünfstelliger Höhe eine flexible Beimischung für das eigene Portfolio. Darüber hinaus ermöglicht die feste Verzinsung von rund 5,5 % eine für Immobilienanlagen überdurchschnittlich hohe Rendite.

Fonds eignen sich vor allem für langfristig orientierte Anleger. Zu einer flexiblen Investmentstrategie können jedoch auch kürzere Anlagezeiträume gehören. Während beispielsweise geschlossene Immobilien-Spezial-AIF für eine Haltedauer von zehn bis fünfzehn Jahren konzipiert werden, beträgt der Anlagezeitraum der besicherten Wertpapiere in der Regel zwischen zwölf Monate und fünf Jahre. Der bei den meisten Fonds übliche Ausgabeaufschlag, der den anfänglichen Total-Return von Fondsanleihen drückt, fällt ebenfalls weg. Damit schließt diese Anlageform eine Produktlücke für kurzfristig orientierte institutionelle und semiinstitutionelle Investoren – die einer aktuellen FERI-Studie zufolge zwar ihren Immobilienanteil stetig erhöhen, gleichzeitig aber indirekte Investmentmöglichkeiten immer stärker bevorzugen.

Dieser Artikel erschien bereits am 4.8. auf INSTITUTIONAL MONEY.

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MARKT-NEWS

Härteres Vorgehen gegen Wohnungsleerstand

Darüber, wie Städte dem Wohnungsleerstand begegnen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG ausführlich am 3.8. Hamburg lasse derzeit sechs Wohnungen, die zuvor lange leer gestanden hätten, über einen Treuhänder sanieren, um sie dann zur Vermietung anzubieten. Danach werde der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Wohnungen zurückerhalten, müsse aber die Kosten für die Sanierung tragen. Die rechtliche Grundlage hierfür sei das Hamburger Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG), § 12 a und § 12, von dem laut Behörde hiermit zum ersten Mal Gebrauch gemacht werde. Ca. 5.000 Wohnungen stünden in Hamburg derzeit leer. Das Hamburger Vorgehen motiviere anscheinend andere Metropolen zur Nachahmung. So prüfe die rot-rot-grüne Berliner Landesregierung, die Treuhänderregelung Hamburgs auf Berlin zu übertragen. In München würden die Bürger aufgefordert, Leerstände anonym anzuzeigen. In Berlin hätten Anfang des Jahres 34.000 bis 44.000 Wohnungen leer gestanden. Die Gründe für längeren Leerstand sind vielfältig, mitunter gehe es um Spekulation, oft aber seien auch die privaten Eigentümer mit Sanierung und Wiedervermietung überfordert, fürchteten die Sanierungskosten, oder es gebe Erbstreitigkeiten. Dass Wohnhäuser mitunter teils seit Jahrzehnten leer stünden, liege aber auch daran, dass die Zuständigen im Senat bislang nicht in ausreichendem Maße gehandelt hätten. Carsten Brückner von Haus & Grund Berlin kritisiere, dass mit „enteignungsgleichem Vorgehen gedroht werde, anstatt einfach mal kompetente Beratung anzubieten. Es gibt so viele Reglementierungen, dass sich private Eigentümer, denen nicht zuletzt 66 % des Wohnungsbestands in Deutschland gehören, gar nicht mehr trauen zu vermieten.“ Michael Voigtländer vom IW Köln schlage vor, anstatt der Grundsteuer eine Bodenwertsteuer einzuführen, die auch auf unbebaute Grundstücke erhoben werde. Allerdings sei Wohnraumleerstand in Metropolen eine absolute Randerscheinung, und dem Wohnungsmangel mit strengeren Bestrafungen wohl nicht beizukommen.

Empirica sieht leichte Erhöhung des Blasenrisikos

Der Blasenindex von empirica ist im Q2 2017 gegenüber Vorquartal leicht gestiegen, und zwar in Wachstumsregionen um 0,03 Punkte und in Schrumpfungsregionen um 0,02 Punkte. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. 168 Kreisen bescheinige der Index eine mäßige bis hohe Blasengefahr, nachdem es im Q1 2017 155 gewesen seien. Sollten sich die Rahmenbedingungen verschlechtern, bestehe bundesweit ein „Rückschlagpotenzial“ von 12 %.

Zahl der Pendler steigt

Wie die FAZ am 2.8. schreibt, ist die Zahl der Pendler in Deutschland laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im vergangenen Jahr um 0,2 Prozentpunkte auf einen neuen Höchstwert von 59,4 % gestiegen. Insgesamt gebe es 18,4 Mio. Pendler, von denen die meisten in München gezählt worden seien. Die Gründe dafür, einen langen Weg zur Arbeit zurückzulegen, seien vor allem die hohen Miet- und Immobilienpreise in den Städten sowie die gestiegenen Beschäftigungszahlen.

Proptechs können Immobilienunternehmen helfen

Proptechs können bei den Herausforderungen der Digitalisierung helfen. Hierüber schreiben die IMMOBILIEN & FINANZIERUNG am 1.8. und die FAZ am 4.8. So etwa arbeite Beos mit dem Proptech Architrave zusammen, das in diesem Jahr einen erstmalig ausgelobten Preis gewonnen habe. Architrave entwickle eine Software, mit der Dokumente automatisch eingelesen werden könnten. Doch bislang nutzten zu wenige Unternehmen die Chance, sich mit Unterstützung von Proptechs wettbewerbsfähig zu machen. Die Studie ‚Digitale Transformation und Innovation in der deutschen Immobilienbranche‘ von CBRE und dem Future Real Estate Institute habe ergeben, dass für rund 90 % der Studienteilnehmer die digitale Transformation nach eigener Einschätzung ein Problem darstelle.

Wiederverwertbare Immobilien

Urban Mining kann für Immobilienunternehmen profitabel sein, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG online am 4.8. Eine Ausrichtung auf Wiederverwertbarkeit könne sich an vielen Stellen im Lebenszyklus einer Immobilie auszahlen. Bei einem Gebäudeabriss entstünden weniger Entsorgungskosten, und mit der Verwertung einzelner Materialien lasse sich sogar ein Gewinn erzielen. Auch lasse sich ein nachhaltig gebautes Objekt gut bewerben. In anderen Ländern sei Urban Mining bereits weiter entwickelt, so etwa gebe es in der Schweiz eine Quote für die Verwendung recycelten Materials. Über Fassaden aus wiederverwerteten PET-Flaschen in Taiwan berichtet das HANDELSBLATT am 4.8.

Berlin ist Top-Bürostandort

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG online am 2.8. und DIE WELT am 3.8. schreiben, ist Berlin Scope zufolge europaweit der Standort mit den besten Aussichten auf steigende Büromieten. Für die kommenden fünf Jahre rechneten die Analysten bei den Durchschnittsmieten in den Berliner Toplagen mit einer jährlichen Steigerung von 4,4 %. Gründe dafür seien der sehr deutliche Anstieg der Zahl der Büroarbeitsplätze und der geringe Büroleerstand. Nur Madrid werde sich mit 3,6 % p. a. ähnlich dynamisch entwickeln. Deutschlandweit betrachtet folge Berlin München mit voraussichtlichen 3 % pro Jahr und Frankfurt mit prognostizierten 2,7 %. „Die unternehmensnahen Dienstleistungen haben in Berlin enormes Potenzial. Da kommt die Rolle von Forschungsstandorten wie in Adlershof zum Tragen“, sage Manfred Binsfeld von Scope.

Deutlicher Umsatzrückgang am Büromarkt Hamburg

Aufgrund hoher Nachfrage und geringem Angebot ist die Situation am Hamburger Büroinvestmentmarkt ähnlich wie in den Vorquartalen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. Savills zufolge sei das Transaktionsvolumen im H1 2017 mit 1,17 Mrd. Euro um 40 % niedriger gewesen als im H1 2016. Andere Hamburger Makler kämen zu etwas höheren Ergebnissen. So nenne Colliers 1,3 Mrd. Euro, bewerte die Situation aber ähnlich. Keiner der fünf größten Abschlüsse sei in der City, dem klassisch stärksten Teilmarkt, erfolgt. „Selbst traditionell eher lagesensible Core-Investoren richten ihr Interesse verstärkt auf Büroobjekte in den Cityrandlagen und dabei insbesondere auf die City Süd“, sage Michael Mikulicz von CBRE. Seinem Unternehmen zufolge ist die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien in der Hamburger City binnen Jahresfrist um 50 Basispunkte auf 3,25 % gefallen.

Logistikflächenrekord in Berlin

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. schreibt, sind im Großraum Berlin im H1 2017 gut 260.000 qm Logistikfläche und also laut CBRE 68 % mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt worden. „Damit ist ein neuer Rekordwert für das erste Halbjahr erreicht“, sage Colette Bodendorf von CBRE. Im Segment über 10.000 qm seien doppelt so viele Abschlüsse gezählt worden wie im Vorjahr, sage Jan Linsin von CBRE. Grund für den deutlichen Anstieg sei die zunehmende Beliebtheit des Onlinehandels. Bis Ende 2017 sei laut CBRE mit einem Umsatz von mehr als 400.000 qm zu rechnen.

Umsatzrückgang am Logistikmietmarkt Hamburg

Nachdem das Q1 2017 für den Hamburger Logistikmarkt mit einem Vermietungsvolumen von 150.000 qm bis 165.000 qm das stärkste erste Quartal der letzten zehn Jahre war, war das Q2 2017 mit einem Vermietungsvolumen zwischen 63.000 qm bis 70.000 qm (laut Grossmann & Berger) das schwächste zweite Quartal in diesem Zeitraum. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. Der gesamte Flächenumsatz habe im H1 2017 zwischen 220.000 qm (G&B) und 235.000 qm (Engel & Völkers) und damit 7,8 % bis 14 % niedriger als im H1 2016 gelegen. Ein Grund hierfür sei der Flächenmangel, doch kämen im H2 2017 30.000 qm neu auf den Markt.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Leichte Aufwärtstendenzen bei geschlossenen Publikums-AIF

Scope zufolge war im Q2 2017 eine leichte Belebung im Neugeschäft mit geschlossenen Publikums-AIF festzustellen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. Die Zahl der Produkte habe deutlich zugenommen, acht neue Immobilienfonds seien aufgelegt worden. Auch das zu platzierende Eigenkapital sei mit 207 Mio. Euro im H2 2017 deutlich gestiegen (nach den 143 Mio. Euro im Q1 2017). Diese Werte deuteten darauf hin, dass die Fonds im Schnitt immer kleiner würden.

Immobilienfonds werden vielfältiger

Angesichts des großen Interesses an offenen Immobilienfonds und des gleichzeitigen Mangels an geeigneten Investitionsobjekten suchten Fondsmanager nach neuen Ideen, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 3.8. Während bislang hauptsächlich in Büroimmobilien investiert worden sei, würden nun zunehmend Fonds mit nutzungsübergreifendem Portfolio oder solche, die auf ein bestimmtes Segment oder eine bestimmte Region fokussiert seien, aufgelegt. Auch Wohnimmobilienfonds würden zunehmend beliebter.

KfW fördert mehr Wohnraum als je zuvor

Im H1 2017 hat die Förderbank KfW 11,2 Mrd. Euro für private Wohnimmobilien zugesagt und damit so viel wie noch nie, schreiben die BÖRSEN ZEITUNG am 1.8. und die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 4.8. Grund hierfür sei die gute konjunkturelle Lage in Deutschland und das große Interesse privater Kunden an Förderkrediten im Bereich der Wohnungsbaufinanzierung. Das Volumen von Neubauten und der Sanierung von Wohnhäusern erreiche bundesweit insgesamt dreistellige Milliardenbeträge pro Jahr und wachse. Allein in der Programmfamilie ‚Energieeffizientes Bauen und Sanieren‘ sei die Nachfrage auf 8,6 Mrd. Euro gestiegen.

Accom hat keine Angst vor kleinen Städten

Die Accom-Gruppe will einen Fonds mit Objekten in mittelständisch geprägten Regionen auflegen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.8. Die Gruppe interessiere sich für Sekundärstandorte und Immobilien, die nicht komplett an einen Konzern, sondern an diverse lokale Nutzer vermietet seien, da Accom schon heute als Asset-Manager auf Gewerbeobjekte an Standorten wie Nürnberg, Rosenheim, Stralsund, Hannover, Wuppertal, Fürth, Dresden, Mainz oder Hamm spezialisiert sei. Als Investoren wolle Stefan Kalmund von Accom Asiaten gewinnen und für rund eine Mrd. Euro brutto Immobilien zu 80 % aus der Risikoklasse Core-Plus und zu 20 % Value-add einkaufen. Ein Startportfolio von 200 Mio. Euro sei bereits vorhanden, über weitere 600 Mio. Euro verhandele Kalmund derzeit am Markt.

VERSCHIEDENES

Die Renaissance der City-Logistik

Aufgrund des wachsenden Onlinehandels muss ein effizienter Warenverkehr durch ein flächendeckendes Netz an Logistikzentren entstehen, schreibt Andreas Fleischer von SEGRO in LOGREAL.DIREKT 03/2017. Der größte Logistikmarkt Deutschlands, München, profitiere von Multi-Level-Konzepten. Der Flächenumsatz in der bayrischen Landeshauptstadt sei laut Colliers im letzten Jahr um 54 % gestiegen. Von den rund 1,6 Mio. qm Logistikfläche hätten Ende 2016 nur noch 34.000 qm freigestanden. Kleinteilige, dezentrale City-Logistik-Einheiten könnten die Situation entschärfen. In London, dem wichtigsten E-Commerce Markt Europas, werde dem Flächenmangel mit gemischten Nutzungskonzepten entgegengewirkt. Paris werde ebenfalls durch Multi-Level-Lösungen und die verstärkte Integration von Schienen- und Wasserwegen entlastet.

Flexible Arbeitsplatzmodelle werden auch im Hinblick auf Flächenmangel wichtiger

Zeitgemäße Arbeitsplatz-Strategien sind wichtiger als je zuvor, schreibt Markus van Rickelen von CBRE in der Düsseldorfer Regionalausgabe des CUBE 02/2017. Das Pendleraufkommen steige, täglich kämen annähernd 300.000 Pendler nach Düsseldorf. Angesichts steigender Mietpreise hätten Arbeitgeber ein Interesse daran, den Flächenbedarf trotz Personalaufbau nicht steigen zu lassen. Flexible Arbeitszeiten, Homeoffice und ortsunabhängiges Arbeiten seien für pendelnde Arbeitnehmer und ihre Arbeitgeber deshalb gleichermaßen attraktiv.

Qualität von Asset-Management-Leistungen vergleichen

Jörg Homann von 2IP Institutional Investment-Partners schreibt auf INSTITUTIONAL MONEY.COM am 4.8. über digitale Möglichkeiten der Asset-Management-Bewertung. Die Digitalisierung erhöhe die Transparenz und führe zu einer optimierten Wertschöpfung und Begrenzung der Investmentrisiken. Es sei zudem möglich, die Dienstleistungsqualität eines Asset-Managers durch unabhängige, externe Master-Kapitalverwaltungsgesellschaften exakt zu bemessen und mit anderen Anbietern zu vergleichen. Zusätzlich könnten digitale Lösungen helfen, Investoren auf Gesetzesänderungen vorzubereiten und ihnen somit mehr Flexibilität zu gewähren.

Onlinehandel ergänzt stationäre Konzepte

Im Einzelhandel geht es nicht um Hierarchien zwischen online und offline, schreibt Andreas Malich von CBRE in der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 3.8. Der E-Commerce verdränge Geschäfte nicht, sondern ergänze konventionelle Ladenkonzepte durch neue. Die Hälfte der 1.000 größten Onlineshops habe mittlerweile auch stationäre Läden, denn für beratungsintensive und exotische Produkte sei eine analoge Marktpräsenz unersetzlich. Um attraktive Angebote zu schaffen und konkurrenzfähig zu bleiben, müssten Onlinehandel und stationärer Einzelhandel alle Kanäle bespielen und Schnittstellen für Kunden schaffen.

Termine

HAMBURGER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Wohnungsprojekte in Hamburg - und besondere Chancen in der Metropolregion

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an Institutionelle Investoren und Family Offices, die bzw. der Hamburger Metropolregion in den Wohnungsneubau investieren wollen, weitere Bauträger/Projektentwickler, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe und Architekten

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Hamburg und der Metropolregion vor und sprechen über folgende Themen: Welches sind die Alleinstellungsmerkmale der Projekte / Besonderheiten der Architektur / Grundrisse etc.? Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden? Wer sind die Käufer? Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren? Wie erfolgt die Vermarktung? Welche Preise sind erzielbar? (qm-Preise, Faktoren bei Forward-Deals) Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Außerdem geht es um die Inanspruchnahme von Fördermitteln / Förderprogramme sowie Fragen zu Kommunikation / PR und Marketing. Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

REFERENTEN
Einleitender Vortrag durch Dr. Joseph Frechen (bulwiengesa AG): Aktuelle Marktentwicklung, Preise und Mieten am Hamburger Wohnungsmarkt. Projektvorstellungen von Mark Tommes (Bonava Deutschland GmbH), Torsten Lietz (Waterbound Real Estate GmbH (WBRE)), Fabian von Köppen / Georg Nunnemann (Garbe Immobilien-Projekte GmbH), Achim Nagel (PRIMUS developments GmbH), Torsten Rieckmann (SENECTUS GmbH), Ludger Inholte (LIP Ludger Inholte Projektentwicklung GmbH), Peter Jorzick (Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklungen GmbH), Henrik Diemann (Metropol Grund GmbH), Konstantin Klein (PROJECT Immobilien Hamburg GmbH), Davis Liebig / Joachim Rieder (MAGNA Immobilien AG), Albrecht Sonnenschein (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG)

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 12. September 2017 im Steigenberger Hotel in Hamburg statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und die sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG

THEMEN
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung / Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse / Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung) Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt? Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; Klassische Aufgaben); Idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (Prozessuale Aspekte; Idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); Der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (Von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis zur dynamisches Developer-Rechnung). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 26. und 27. September 2017 im Steigenberger Hotel Hamburg statt. Weitere Informationen zum Programm und den Kosten sowie Anmeldeformular unter: hier