MARKT-NEWS

Warum in Deutschland keine Blase droht

Manfred Binsfeld von Feri EuroRating Services, Teil der Scope Group, schreibt in der BÖRSEN ZEITUNG vom 11.1., der Preisanstieg sei nur ein Faktor, der zur Blasenbildung führen könne. Für den Immobiliensektor empfehle sich vielmehr, diesbezüglich die Differenz zwischen Kaufpreisen und Mieten einerseits und zwischen Mieten und Lohnniveau zu beobachten. In Deutschland aber stiegen nicht nur die Mieten, sondern auch die Löhne, entsprechend seien als Miethöhe zwischen 15 % und 30 % des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens üblich. Dabei handle es sich um eine stabile gesamtwirtschaftliche Entwicklung, mit organisch steigenden Preisen. Ähnlich sei es hinsichtlich des Schuldenstands der privaten Haushalte. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt liege Deutschland weit hinter anderen europäischen Nationen zurück. Während etwa in Dänemark die Verschuldung der Haushalte mehr als 120 % des BIP betrage, seien es in Deutschland weniger als 60 %. Ein besonderes Merkmal des Booms an den deutschen Immobilienmärkten sei, dass er von der Finanzkrise kaum tangiert worden sei, vielmehr die deutlichen Zuwächse der Hauspreise erst seit 2010 festzustellen seien. Das zeige, dass die potenzielle Volatilität geringer sei als an anderen Immobilienmärkten, da sich in Deutschland die Preise relativ unabhängig von den Kapitalmärkten entwickelten. Ein weiterer wichtiger Faktor sei die Bautätigkeit. Davon, dass in Deutschland zu viel gebaut würde, wie es für eine Blase symptomatisch sei, könne hierzulande keine Rede sein. Allerdings werde in Deutschland oft am Bedarf vorbei gebaut, Neubauprojekte entstünden oft am falschen Standort und mit ungeeignetem Flächenzuschnitt. In den Großstädten aber mangele es an Wohnraum. Lokal seien deshalb durchaus Marktüberhitzungen festzustellen, doch beschränkten sich diese auf einzelne innerstädtische Hotspots. Für die meisten Städte und Regionen gelte weiterhin, dass der Grund für die steigenden Preise nicht eine etwaige Blasenbildung sei, sondern die Unverhältnismäßigkeit von Angebot und Nachfrage. Es werde nicht zu viel gebaut, sondern zu wenig. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) bestätige diese Einschätzung, wie DIE WELT AM SONNTAG am 8.1. schreibt. Eine langfristige Analyse der Entwicklung von Immobilienpreisen, Krediten, Einkommen und Wirtschaftswachstum habe ergeben, dass die Hauspreise tatsächlich stiegen und das Kreditvolumen von 15 Mrd. Euro Ende 2014 auf knapp 20 Mrd. Euro zugenommen habe (mit einem leichten Rückgang im H2 2016). Doch im Verhältnis zueinander betrachtet, sehe die Lage ganz normal aus.

Das Bundesbauministerium will sich reformieren

Das Bundesbauministerium hat in Reaktion auf anhaltende Kritik eine Liste für eine bessere Kosten-, Termin- und Qualitätssicherheit erarbeiten lassen, berichten die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. und die BÖRSEN ZEITUNG am 10.1. Das Papier ‚Reform Bundesbau‘ übernehme im Wesentlichen die Vorschläge der ‚Reformkommission Bau von Großprojekten‘, die das Verkehrsministerium einige Jahre zuvor installiert habe. Es enthalte Forderungen wie etwa, erst zu Ende zu planen, bevor mit dem Bau begonnen werde, und Risikopuffer einzuplanen. Statt des billigsten Anbieters sollten Verkehrs- wie Bauministerium den wirtschaftlichsten beauftragen, und es solle eine partnerschaftliche Zusammenarbeit von Auftraggebern und Auftragnehmern bei großen Projekten geben. Ein Verweis auf digitale Hilfsmittel beim Reformkatalog des Bauressorts aber fehle in dem Papier, obwohl Deutschland diesbezüglich im Vergleich zu anderen Ländern deutlichen Nachholbedarf habe.

Spitzengrunderwerbsteuersatz in Thüringen

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. schreibt, ist die Grunderwerbsteuer in Thüringen zum 1. Januar von 5 % auf 6,5 % erhöht worden, womit sich das Land hinsichtlich des Steuersatzes in die Spitzengruppe Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg einreiht.

Stuttgarter Investmentmarkt erzielt überraschend Rekordergebnis

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. schreibt, haben sich die Immobilien-Investments in Stuttgart im Jahr 2016 unerwartet auf rund zwei Mrd. Euro summiert. Grund hierfür sei ein Umsatz von knapp 900 Mio. Euro im Q4 2016, der laut Colliers den höchsten in Stuttgart je erzielten Quartalswert darstelle. Insgesamt seien im vergangenen Jahr rund 80 Transaktionen gezählt worden, davon 60 % im zweistelligen und fünf Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Ellwanger & Geiger sehe als dominierende Käufergruppe offene Fonds und Spezialfonds (36 %), während diese laut Colliers die Gruppe der ausländischen Private-Equity- bzw. Opportunity-Fonds mit einem Anteil von 33 % am Transaktionsvolumen gewesen seien. Im Vergleich zu 2015 sei der Anteil ausländischer Marktteilnehmer auf Käuferseite, auch wegen des Verkaufs der IVG-Tochter Officefirst, auf knapp 50 % angestiegen. Auf der Verkäuferseite seien laut Ellwanger & Geiger Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 33 % am Transaktionsvolumen am aktivsten gewesen. Die stärkste Assetklasse seien Büroimmobilien (rund 65 %), gefolgt von Handelsimmobilien (11 %) und Grundstücken bzw. Development und Wohnen mit je rund 9 %. Wegen des mangelnden Angebots sei insbesondere im Core- und Core-plus-Segment ein deutlicher Rückgang der Renditen gegenüber 2015 festzustellen. Aufgrund der niedrigen Zinsen, mangelnder Anlagealternativen und des hohen Eigenkapitalanteils der Käufer sei auch für 2017 mit positiven Rahmenbedingungen für den Investmentmarkt und einer weiterhin hohen Investitionsdynamik zu rechnen. Das Rekordergebnis von 2016 sei aber nicht zu erwarten.

Wohnimmobilieninvestments rückläufig

Die Analysten von CBRE, Dr. Lübke & Kelber und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) gehen für das Jahr 2016 von einem Gesamttransaktionsvolumen des Wohninvestmentmarktes von 13,5 Mrd. bis 13,8 Mrd. Euro aus, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. Savills nenne 10,7 Mrd. Euro. Die Prognosen für 2017 orientierten sich daran; Savills rechne mit einem Transaktionsvolumen von 10 Mrd. Euro, CBRE erwarte rund 13 Mrd. Euro. Vor allem im Q4 2016 sei nach Analyse von CBRE mit einem Volumen von 6,3 Mrd. Euro ein sehr gutes Ergebnis erzielt worden. Auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München seien 42 % des Gesamtumsatzes entfallen. Während das Angebot im Bestand zurückgegangen sei, sei die Anzahl der Projektentwicklungen deutlich gestiegen. Laut Savills seien 21 % des gesamten Transaktionsvolumens auf den Erwerb von Projekten entfallen. Der durchschnittliche Preis je verkaufter Wohnung habe laut Dr. Lübke & Kelber bei rund 97.000 Euro gelegen (+ 49 % im Vergleich zu 2015). Das sich verändernde Angebot habe auch die Käuferseite beeinflusst. Spezialfonds seien laut Savills mit 32 % des Transaktionsvolumens die aktivsten Investoren gewesen, gefolgt von Wohnungsunternehmen mit 11 % und Versicherungen/Pensionskassen mit 5 %. Laut CBRE steige das Interesse ausländischer Investoren. Ihr Anteil sei von 15 % im Jahr 2015 auf jetzt 30 % angewachsen.

Regionale Zentren attraktiver als Metropolen

Viele B-, C- und D-Städte sind für Kapitalanleger inzwischen interessanter als Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, berichtet das HANDELSBLATT am 11.1. Zu diesem Ergebnis sei eine Untersuchung von Engel & Völkers gekommen. In 57 deutschen Städten seien Angebote aus unterschiedlichen Lagen, Bauqualitäten und Baujahren untersucht worden. Das bestätige eine Untersuchung von F+B Forschung und Beratung, nach der in Universitätsstädten und den Umlandgemeinden der Top-7-Städte ein höherer Preis- und Mietanstieg zu verzeichnen sei als in den Metropolen. Grund sei vor allem das Erreichen der Preisobergrenzen in A-Städten. Für Eigentumswohnungen seien die Quadratmeterpreise inzwischen höher als für Wohn- und Geschäftshäuser. Während die Preise den Mieten davonliefen, sänken die Mietrenditen.

Münchner Umland bietet Chancen

Vor allem für Investoren, die keine dreistelligen Millionenbeträge ausgeben können oder wollen, wird es zunehmend schwerer, innerhalb der Stadtgrenzen Münchens oder in den direkten Umlandgemeinden Objekte zu finden. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. Mehr als 6,4 Mrd. Euro seien im vergangenen Jahr mit Gewerbeimmobilien umgesetzt worden, die Spitzenrendite liege mittlerweile bei 3,3 %. Der Immobilienmarktbericht ‚Greater Munich 2016/2017′ von Ehret + Klein Real Estate Management in Zusammenarbeit mit DW Real Estate und bulwiengesa empfehle diesen Investoren daher, sich in der Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt umzusehen, da die wirtschaftliche Kraft Münchens positiv auf die Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte in der gesamten Metropolregion ausstrahle. Ein Grund, warum sich die meisten Anleger dennoch auf die Metropole konzentrierten, sei der Mangel an Informationen zu den 26 Landkreisen und sechs kreisfreien Städten rund um München. Dem helfe nun die neue Studie ab, indem sie die 14 wirtschaftsstärksten Standorte der Münchner Metropolregion in den Segmenten Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien analysiere. Neben der Lage spielten insbesondere die Verkehrsanbindung nach München, die Preise und die Kosten eine Rolle. Außerdem sei untersucht worden, wie stark die Flächenknappheit in München auf die Standorte ausstrahle. Zusammengefasst lasse sich sagen, dass die Standorte desto attraktiver seien, je kürzer der Weg nach München und je urbaner und größer die Standorte seien.

Gewerbeimmobilienmarkt erzielt gutes Ergebnis

Der Umsatz mit deutschen Büro-, Handels-, Hotel-, Logistik- und Pflegeimmobilien lag 2016 bei knapp 53 Mrd. Euro und damit nur wenig niedriger als im Rekordjahr 2015 (55 Mrd. Euro). Hierüber berichten ausführlich die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. sowie die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 13.1. Entscheidend für das gute Ergebnis sei laut Colliers das Q4 2016 mit einem Volumen von über 20 Mrd. Euro gewesen, wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. schreibt. Grund für dieses sei der große Anlagebedarf der institutionellen Investoren, der sich in den letzten Wochen des Jahres Bahn gebrochen habe, nachdem zuvor steigende Preise und Produktmangel den Umsatz gebremst hätten. Die Bedeutung bislang randständiger Assetklassen habe 2016 weiter zugenommen. Hier sei laut BNPPRE vor allem der Hotelmarkt mit einem Rekordumsatz von fünf Mrd. Euro zu nennen, gefolgt von Logistikimmobilien (4,7 Mrd. Euro), Pflegeimmobilien (drei Mrd. Euro) Diese drei Nutzungsformen versprächen höhere Anfangsrenditen als Top-Büros und innerstädtische Geschäftshäuser (je unter 4 %). Im Einzelhandel seien 24,6 Mrd. Euro umgesetzt worden (nach knapp 33 Mrd. Euro im Vorjahr), vor allem mit kleinteiligen Portfolios mit Fach- und Supermärkten. Paketverkäufe seien BNPPRE zufolge überproportional rückläufig (? 13 %), wobei für das Jahr 2017 mehr möglich sei, da Investoren sich zunehmend für „managementintensivere Objekte“, Projektentwicklungen und Randlagen interessierten. 2017 seien erneut bis zu 50 Mrd. Euro Transaktionsumsatz möglich, mind. aber 45 Mrd. Euro. CBRE erwarte einen weiter steigenden Anteil der Nutzungsformen jenseits von Büro und Handel, Colliers rechne mit Gewinnmitnahmen von „Anlegern, die mit dem Ziel der Wertsteigerung investiert haben“. Die meisten Gewerbeimmobilieninvestitionen gab es nach Angaben von Savills mit 6,3 Mrd. Euro in Frankfurt, schreibt die FAZ am 13.1. Dem folgten München mit 5,3 Mrd. Euro, Berlin (4,9 Mrd.), Hamburg (4,7 Mrd.), Düsseldorf (2,3 Mrd.) sowie Köln und Stuttgart (je 1,8 Mrd.). Wie stark die Anziehungskraft Frankfurts sei, zeigten zusätzliche Investitionen von rund einer Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien im Umland.

Berliner Büromarkt erzielt Rekordergebnis

Der Berliner Büroimmobilienmarkt hat mit einem Flächenumsatz von rund 860.000 qm im Jahr 2016 das Rekordergebnis von 2015 um etwa 3 % übertroffen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. Der Leerstand liege bei 3 %, die Nachfrage übersteige das Angebot bei weitem. Zum Jahresende 2016 hätten sich rund 370.000 qm Fläche im Bau befunden, von denen rund 245.000 qm noch nicht vermietet seien. Jedoch werde 2017 nur rund ein Viertel der im Bau befindlichen Flächen auf den Markt kommen. Zudem konkurrierten Büroprojekte mit dem Hotel- und Wohnungsbau um die knappen Baugrundstücke in der Hauptstadt. In der Folge seien die Spitzenmieten am Potsdamer Platz und Leipziger Platz auf mittlerweile 28,50 Euro/qm gestiegen. Das seien 14 % mehr als 2015, und nicht mehr weit entfernt vom Niveau des New-Economy-Booms. Auch andere gefragten Lagen verzeichneten zweistellige Wachstumsraten. Es gebe kaum noch Büros für unter 10 Euro/qm. Coworking-Arbeitsplätze seien für Firmen interessant, um Engpässe zu überbrücken. In Berlin gebe es derzeit 92 Anbieter mit bis zu 5.000 qm Fläche, gut 30.000 qm kämen in diesem Jahr hinzu.

Steigende Mieten und sinkender Leerstand auf dem Büromarkt Hamburg

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. schreibt, erreichte der Hamburger Büroflächenmarkt im Jahr 2016 zum dritten Mal in Folge einen Umsatz von über 500.000 qm. BNPPRE habe 543.000 qm errechnet, Angermann 551.000 qm, was einen Zuwachs von 1 % bis 3 % darstelle. Der Vermietungsumsatz liege bei 492.000 qm, der Eigennutzeranteil laut Grossmann & Berger (G&B) bei nur 58.000 qm. Die seit Jahren anhaltende starke Nachfrage habe die Leerstandsquote zum Jahresende auf 5 % (E&V) bis 5,9 % (BNPPRE) sinken lassen. Der stärkste Rückgang sei in der City Süd festzustellen, wo sich die zur Verfügung stehende Fläche nach Zahlen von BNPPRE um 61 % auf 25.000 qm reduziert habe. In der City sei der Leerstand um 17 % auf 87.000 qm zurückgegangen. Infolge des Flächenmangels und eines Umsatzanteils von etwa 20 % bei Vermietungen in hochpreisigen Projektentwicklungen seien sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete gestiegen. G&B sowie BNPPRE veranschlagten die Spitzenmiete bei 26 Euro/qm, was laut BNPPRE zuletzt 2008 erreicht worden sei. Die Durchschnittsmiete liege zum Jahresende zwischen 14,70 Euro/qm (Angermann) und 15,50 Euro/qm (G&B). Für 2017 erwarteten die Makler erneut ein Ergebnis über 500.000 qm, weiter steigende Mieten und weiter sinkenden Leerstand.

Handelsimmobilienumsatz trotz Rückgang auf hohem Niveau

Der Geldumsatz mit Handelsimmobilien ist 2016 um 25 % gesunken, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. Laut der Maklerfirma Comfort seien im vergangenen Jahr etwas mehr als 14 Mrd. Euro in deutsche Handelsimmobilien investiert worden. Das seien rund 20 % weniger als 2015, stelle aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit 2006 dar. Grund für den Rückgang sei der Mangel an geeigneten Assets. Während die Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser aller Größenklassen in 98 von 146 deutschen Städten im Q4 2016 gestiegen seien, sei dies hinsichtlich der Höchstmieten für Läden nur in acht Städten der Fall. Angesichts der Entwicklung werde für Investoren die Kalkulation der realistischen längerfristigen Mieten zum maßgeblichen Erfolgsfaktor.

Mietniveau von Handelsimmobilien an Top-Standorten stagniert

Nach Einschätzung von CBRE stagniert an Premiumstandorten mittlerweile das Niveau der Mieten für Einzelhandelsimmobilien. Das schreibt das HANDELSBLATT am 10.1. So hätten sich die Spitzenmieten in den sechs teuersten deutschen Metropolen in den vergangenen Jahren auf einem hohen Niveau stabilisiert und stiegen nicht mehr weiter. Nur in Berlin habe sich die Spitzenmiete 2016 leicht von 330 Euro/qm auf 335 Euro/qm pro Monat erhöht. In Köln seien die Spitzenmieten sogar von 280 Euro/qm auf 270 Euro/qm pro Monat zurückgegangen. Nach der Analyse von CBRE sei hinsichtlich der Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten von einem „Mietermarkt“ zu sprechen. „Als Mieter haben sie sehr genaue Vorstellungen vom Anforderungsprofil für ihr Ladenlokal“, sage Frank Emmerich von CBRE. Zuschnitt und technischer Zustand der Ladenlokale würden immer wichtiger, selbst in guten Lagen müssten Vermieter viel Geld in Umbauten investieren, um Mieter zu finden. Der Handelsverband HDE habe mit dem Städte- und Gemeindebund eine ‚Allianz für die Innenstädte‘ gegründet, um durch neue Handelskonzepte und eine integrierte Stadtentwicklung die Rahmenbedingungen für die Händler zu verbessern. Ein wirksames Rezept könne auch die aus den USA stammende Idee der sogenannten Business Improvement Districts sein. Für diese Bezirke oder Straßenzüge könnten auf Initiative der Gewerbetreibenden bis zu fünf Jahre dauernde Verbesserungsmaßnahmen beschlossen werden, alle Grundeigentümer des jeweiligen Gebiets würden über eine kommunale Abgabe an den Kosten beteiligt. In acht Bundesländer gebe es die dafür notwendige landesrechtliche Grundlage, doch nur wenige Städte nutzten diese Möglichkeit.

Fonds- und Finanz-News

Aktuelle Projektentwicklungen

Hamburg: In der HafenCity soll in diesem Jahr mit dem Bau eines Shoppingcenters mit 68.000 qm Bruttonutzfläche begonnen werden, berichtet das HANDELSBLATT am 10.1. Rund 860 Mio. Euro wolle Unibail-Rodamco in den Publikumsmagneten der HafenCity investieren. Auch im Elbrückenquartier in der östlichen Hafencity schreitet die Entwicklung voran, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 12.1. Die ersten Grundstücke seien bereits vergeben. Mitte 2018 wolle die Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) mit dem Bau eines Präventionszentrums beginnen. Bis spätestens 2030 das Quartier komplett sein.

Hamburg: Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 12.1., dass die IBA Hamburg drei weitere Quartiere in Wilhelmsburg erschließen und entwickeln wird. Die Verlegung der Wilhelmsburger Reichsstraße im Jahr 2019 schaffe Platz für neue, urbane Mischquartiere. Die Bauarbeiten würden 2020 starten und seien das fünfte und sechste Projekt für die IBA Hamburg. Insgesamt schaffe das Unternehmen über 100.000 qm Gewerbefläche und rund 5.200 Wohneinheiten.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

SPD plant Gesetz zur Kappung von Managergehältern - Eine Satire

„Ein Gesetz gegen die Gier“, so überschreibt das HANDELSBLATT am 10. Januar den Bericht über eine Initiative der SPD, die u. a. ein festgeschriebenes Maximalverhältnis zwischen der Vergütung von Vorständen und dem durchschnittlichen Gehalt ihrer Arbeitnehmer vorsieht.

Die Gier der Manager

Ich habe mir vorgenommen, ab dem 1. Januar politisch korrekt zu denken, zu sprechen und zu handeln. Da das schwerer ist, als ich zunächst dachte, habe ich zur Hilfe einen Lehrer für politische Korrektheit engagiert (korrekt müsste es heißen: eine Lehrer*in). Am 10. Januar hatten wir unsere zweite Unterrichtstunde und triumphierend hielt mir mein PC(=Political Correctness)-Lehrer einen großen Artikel im Handelsblatt vor: „Schau mal, sogar das Kapitalisten-Handelsblatt überschreibt den Artikel mit ‚Ein Gesetz gegen die Gier‘. Und komm‘ mir nur nicht wieder damit, dass das eine Neiddebatte sei.“

Worum geht es eigentlich?

Nach der SPD sollen Versorgungsbezüge von Managern über die gesetzlichen Rentenversicherungsbeiträge hinaus nicht länger steuerlich abzugsfähig sein. Das heißt: Ausgaben über 76.200 Euro im Jahr können von Firmen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Gleiches soll für Boni über 500.000 Euro gelten. Wichtiger aber noch: Künftig brauche es, so die SPD, ein „festgeschriebenes Maximalverhältnis“ zwischen der Vergütung von Vorständen und dem durchschnittlichen Gehalt ihrer Arbeitnehmer.

Die SPD wies mögliche Kritik, bei ihren neuen Vorschlägen gehe es um Neid und Missgunst, vorsorglich zurück: „Wer ein Vielfaches des durchschnittlichen Arbeitnehmers in einem Betrieb verdient“, so heißt es in dem SPD-Papier, „muss sich fragen und fragen lassen, ob er auch ein Vielfaches der Leistung erbringt oder an Verantwortung trägt.“

Mein PC-Lehrer meinte, der Grundgedanke sei richtig. Darüber brauche man gar nicht erst lang zu diskutieren, schließlich gehe es hier um ein Mehr an sozialer Gerechtigkeit, und das sei immer richtig.

Nun ja, gegen soziale Gerechtigkeit wollte ich bestimmt nicht sein, denn schließlich sind ja alle dafür, die CDU, die CSU, die Grünen, die Linke, die SPD, die AfD, die Gewerkschaften, die Kirchen, der Bundespräsident usw. Aber ich war doch etwas unsicher: Wie kann ich denn als Manager feststellen, ob meine Leistung das Vielfache von der Leistung eines Arbeitnehmers beträgt? Ist das überhaupt das richtige Maß? Ich war einen Moment etwas erschrocken: Wollte man das in der Arbeitszeit messen, was ja sicher am einfachsten ist? Dann dürfte das Gehalt von Top-Managern nur maximal doppelt so hoch sein wie das von Arbeitern, und das auch nur in den Fällen, wenn der Vorstand 16 Stunden arbeitet. In dem SPD-Papier war zudem von „Verantwortung“ die Rede, also jeder Manager müsse prüfen, ob er ein „Vielfaches an Verantwortung trägt“. Das ist ja einfach zu messen: Für wie viele Mitarbeiter trage ich Verantwortung? Für 100? Für 1000? Für 100.000? Dann müsste mein Gehalt als Vorstandsvorsitzender, so schoss es mir durch den Kopf, 100, 1000 oder gar 100.000 mal so hoch sein wie das des Postboten oder des Pförtners in meinem Unternehmen, die keine Personalverantwortung tragen. Irgendwie schien mir die Sache komplizierter, als es auf den ersten Blick scheinen mochte. Ist denn nun die „Leistung“ oder die „Verantwortung“ der Maßstab? Und wie sind diese zu messen?

12-mal mehr? 20-mal mehr?

Mein PC-Lehrer klärte mich auf: „Du denkst mal wieder viel zu viel nach. Hier geht es um soziale Gerechtigkeit und nicht um Rechenmodelle. Also, da gibt es unterschiedliche Vorstellungen. In der Schweiz initiierten die Jusos eine ‚1:12 Initiative für gerechte Löhne‘. Danach sollten die Topeinkommen auf das Zwölffache eines einfachen Arbeiterlohns begrenzt werden. Die Schweizer haben diese Initiative für mehr soziale Gerechtigkeit abgelehnt, was einmal mehr zeigt, wie rückständig die Eidgenossen sind, die ja sogar gegen die Abschaltung von Atomkraftwerken gestimmt haben.“ Also, das leuchtete mir ein, dass ein so rückständiges Land, in dem sogar das Frauenwahlrecht erst 1971 eingeführt wurde, bestimmt kein Maßstab für soziale Gerechtigkeit sein kann.

Bei den Jusos in Deutschland fand das 1:12-Modell viel Beifall. Die Linke fordert dagegen in ihrem Wahlprogramm: „Wir wollen verbindliche Obergrenzen für Manager- und Vorstandsgehälter: nicht mehr als das Zwanzigfache des niedrigsten Gehaltes im Unternehmen.“ Wenn demnach der Postbote bei Daimler 30.000 Euro im Jahr bekommt, dürfte der Vorstandsvorsitzende Zetsche nach den Jusos 360.000 Euro im Jahr bekommen und nach der Linkspartei 600.000 Euro. Triumphierend meinte mein PC-Lehrer: „Also das ist doch so viel Geld, da ist doch ganz klar, dass jeder, der mehr haben will, einfach nur gierig ist.“ Ich merkte, wie er im Hinterkopf sein eigenes Gehalt mit den 360.000 oder gar 600.000 Euro verglich. „Zetsche hat 2015 9,7 Mio. Euro bekommen, das sind also sicherlich mindestens neun Mio. mehr, als sozial gerecht wären. Mindestens.“

Der Vergleich mit dem Fußball

Ich gebe zu, ich tat mich immer noch ein wenig schwer damit. „Wenn man das auf den Fußball überträgt, dann hieße das doch, dass ein Spieler wie Thomas Müller vom FC Bayern laut den Jusos nur noch 360.000 Euro im Jahr und nach der Linken nur noch 600.000 Euro im Jahr verdienen dürfte, denn der Platzwart bekommt ja nur 30.000 Euro im Jahr.“ Mein PC-Lehrer stimmte zu: „Richtig gerechnet. Es ist doch auch unglaublich, dass Müller 2015 23,6 Mio. Euro verdient hat. Das ist mit einer höheren Leistung wirklich nicht mehr zu rechtfertigen. Ein Zweitligaspieler bekommt 7.000 bis 20.000 Euro im Monat, das sind 84.000 bis 240.000 Euro im Jahr. Will mir jemand einreden, dass Müller sich 100-mal mehr anstrengt wie der beste Zweitligaspieler?“ Ich gebe zu, dass meine Zweifel nach diesem Beispiel noch stiegen. „Vielleicht ist das Maß an Anstrengung gar nicht entscheidend, sondern vielleicht werden die Gehälter im Fußball wie bei Unternehmen einfach durch Angebot und Nachfrage am Markt geregelt? Wenn dann ein Spitzenspieler wie Müller statt bisher 23,6 Mio. künftig nur noch das verdienen dürfte, was er jetzt nach dem Komma verdient, würde er dann nicht von Real Madrid oder einem anderen Verein abgeworben? Könnte Bayern dann noch deutscher Meister oder Deutschland Weltmeister werden?“ Mein PC-Lehrer raufte die Hände über dem Kopf zusammen: „Da sieht man doch nur, in welchen neoliberalen und nationalistischen Stereotypen du immer denkst. Du wirst noch viele PC-Unterrichtsstunden brauchen. Dass der Markt sozial ungerecht ist, das gehört doch nun heute zu den Binsenweisheiten – und nur neoliberale Ideologen wie ein Herr Lindner von der FDP können das Gegenteil behaupten. Und warum soll denn ausgerechnet Deutschland Weltmeister werden? Wir waren das doch schon so oft. Wäre es nicht viel gerechter, wenn mal ein afrikanisches Land diese Chance hätte? Also, das spräche auf jeden Fall dafür, die geplanten Regelungen für die Managergehälter auch im Fußball einzuführen. Damit würde hier endlich Chancengleichheit hergestellt.“

Ich merkte, wie entnervt mein PC-Lehrer von meiner Widerrede war: „Google doch einfach mal den Begriff ‚gierige Manager‘. Da bekommst du über 90.000 Einträge, also sogar 3-mal mehr als bei den ‚gierigen Bankern‘, obwohl wir doch alle wissen, wie gierig die sind. Nicht einmal die ‚gierigen Piloten‘ haben so viele Google-Einträge wie die ‚gierigen Manager‘.“

Lesen Sie auch Rainer Zitelmanns Kommentare auf Wallstreet-Online.

Zitat der Woche

„Vieles geht in der Welt verloren, weil man es zu geschwind für verloren gibt.“

Johann Wolfgang von Goethe, deutscher Dichter

Ist eine Niederlage vorübergehender Natur oder sind Sie gescheitert? Haben Sie eine Schlacht verloren oder den ganzen Krieg? Die Antwort auf diese Frage hängt in entscheidendem Maße von Ihrer eigenen Einstellung ab. Wer eine Sache „zu geschwind für verloren gibt“, wie Goethe sagt, akzeptiert vorschnell eine vorübergehende Niederlage als endgültig. Ähnlich hat es Friedrich Schiller formuliert: „Was man nicht aufgibt, hat man nie verloren.“

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Interessante Artikel

Halten oder verkaufen?: Wer jetzt Wohneigentum verkaufe, könne seine Objekte zu ausgezeichneten Preise anbieten. Dafür plädiert John Amram von HPBA am 12.1. in der IMMOBILIEN ZEITUNG. Die Preise stiegen seit Jahren, Deutschland genieße international einen guten Ruf, und hinzu komme der Anlagedruck von Investoren. Mit der Bundestagswahl 2017 und den Zinsentwicklungen der EZB gebe es zudem mehrere unkalkulierbare Variablen. Michael Stüber von der CD Deutsche Eigenheim hingegen schreibt am 12.1. in der IMMOBILIEN ZEITUNG, für langfristige Investitionen seien Wohnimmobilien nach wie vor die beste Wertanlage. Ein Verkaufsgewinn könne mangels guter Alternativen für ein Reinvestment nicht optimal genutzt werden. Insbesondere in politisch undurchsichtigen Zeiten sei Immobilieneigentum krisensicher. Wertänderungsrenditen könnten weiter steigen, und die zunehmende Verstädterung mache auch Randlagen von Ballungsräumen immer attraktiver. Dadurch würden aussichtsreiche Investitionen insbesondere im unteren und mittleren Preissegment möglich.

Dezentrales Networking: Nach der Entwicklung des Blockchain Datensharings folgt die nächste Revolution des dezentralen Networkings, schreibt Einar Skjerven von der Skjerven Group am 9.1. auf BUSINESS INSIDER. Es müsse eine effektive und sichere Methode zum Austausch von Gütern und Daten geben. Tangle ermögliche unter anderem Micro- und Nanopayments, die bei Systemen wie Bitcoin nicht gegeben seien. Außerdem seien die Endgeräte unmittelbar verbunden und ermöglichten sicheres Datensharing. So könnten im Alltag der Immobilienbranche Bonitätsprüfungen, Verträge und Zahlungsverkehr reibungsloser und weniger zeitraubend abgewickelt werden.

Immobilieneigentum als Erfolgsbremse: Viele Unternehmen in Deutschland legen großen Wert auf den Besitz eigener Immobilien und lassen so das große Potenzial ungenutzt, das die Liegenschaften bergen, schreibt Dr. Karim Rochdi von BEOS am 10.1. auf BUSINESS INSIDER. Immobilieneigentum binde Kapital, das dann nicht mehr für Investitionen in das weitaus lukrativere Kerngeschäft zur Verfügung stehe. Ein Verkauf von Immobilien führe zu einer spürbaren Aufwertung des Unternehmens, der Substanzwert von Unternehmen ohne oder mit nur geringem Immobilienbestand liege vergleichsweise deutlich höher. Bei börsennotierten Aktiengesellschaften etwa liege der Aufschlag bei mehr als 31 %. Mit angepassten Vertragsstrukturen wie Sonderkündigungsrechten und Mietoptionen könnten Unternehmen darüber hinaus Flächen zurückmieten und schnell und flexibel auf veränderte Flächenbedürfnisse reagieren.

Termine

NRW IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Die wichtigsten Wohnungsneubau-Projekte in NRW

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Vertreter weiterer Projektentwickler/Bauträger, Institutionelle Investoren, Family Offices, Finanzierer/Mezzanine-Geber und Architekten.

Referenten: Andreas Schulten (bulwiengesa AG), Henning Dieke (BERND REITER GRUPPE), Anett Barsch (CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH), Michael Schmid / Lars Hönig, (Garbe Immobilien-Projekte GmbH), Alexander Schmitz (INTERBODEN Innovative Lebenswelten GmbH & Co. KG), David Christmann (PATRIZIA Deutschland GmbH), Tanja Kilger (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Reinhold Knodel (PANDION AG), Heinrich Falkenberg (DORNIEDEN Generalbau GmbH), Andreas Gräf (formart GmbH & Co.KG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), Ulrich Tappe (Grafental GmbH & Co. KG)

Themen: Die Veranstaltung beginnt mit einem aktuellen Überblick über Mieten und Kaufpreise durch bulwiengesa. Am Ende dieses Tages werden Sie den bestmöglichen Überblick über den Markt für Wohnungsprojektentwicklungen in NRW gewonnen und wichtige Kontakte geknüpft haben. Die Referenten sprechen über ihre Vorstellungen hinsichtlich aktueller und geplanter Wohnungs-Neubau-Projekte in NRW (Alleinstellungsmerkmale der Projekte / Besonderheiten der Architektur / Grundrisse etc.) und darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, wer die Käufer sind (Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren), wie die Vermarktung erfolgt, welche Preise erzielbar sind (qm-Preise, Faktoren für Institutionelle), wann der Grundstückskauf vonstattenging, wann das Baurecht erteilt wurde und wie schnell der Abverkauf erfolgte. Zudem klären die Referenten Fragen bzgl. Kommunikation, PR und Marketing. Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 17. Januar 2017 im Courtyard by Marriott – Düsseldorf Seestern Hotel statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Jahresauftaktveranstaltung: Immobilienstrategien institutioneller Investoren

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Vertreter weiterer institutioneller Investoren, Family Offices, Stiftungen, Projektentwickler, Spezialfonds und Finanzierer.

Referenten: Dietmar Fischer (Ernst & Young Real Estate GmbH), Andreas Meister (Talanx Immobilien Management GmbH), Gereon Kohlgrüber / Stephan Bönning (AEW Europe), Dirk Schlürmann (Allianz Real Estate Germany GmbH), Dr. Ulrich von Creytz (Deutsche Asset Management), Dr. Christoph Schumacher (Union Investment Institutional Property GmbH), Timo Wolf (Lloyd Fonds AG), Mark Wolter (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH / Deka Immobilien Investment GmbH), Gerhard Lehner (Savills Investment Management), Martin Eberhardt FRICS (Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG)

Themen: Jahresauftaktveranstaltung der BIR hat sich in den vergangenen Jahren zum wichtigsten Ereignis für institutionelle Investoren (und alle, die mit ihnen ins Geschäft kommen wollen) zum Jahresbeginn entwickelt. Die Referenten sprechen über ihre Immobilienstrategie 2017 und darüber, wonach sie derzeit ganz besonders suchen, in welche Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Unternehmensimmobilien, Logistik usw.) und in welchen Städten derzeit vorwiegend investiert wird, welche Investitionsstrategien sie bevorzugen (Core, Value add), welche Anforderungen es bei Investitionen in Projektentwicklungen gibt und wie Entscheidungsprozesse bei Investitionen in Spezialfonds und andere indirekte Vehikel ablaufen. Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 24. Januar 2017 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE

Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die im Rhein-Main-Gebiet (besonders Frankfurt) in den Wohnungsneubau investieren wollen, also institutionelle Investoren und Family Offices, die im Rhein-Main-Gebiet investieren wollen, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/ Vertriebe und Architekten. Zudem sollten Projektentwickler aus dem Rhein-Main-Gebiet kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen.

Referenten: Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Iris Dilger (DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH), Christoph Gröner (CG Gruppe), Frank Berlepp (LBBW Immobilien Management GmbH), Ralf Werner (formart GmbH & Co. KG, Niederlassung Rhein-Main), Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Wolfgang Ries (BIEN-RIES AG), Jürgen Blankenberg (gsp Städtebau GmbH), Mark Reinhard, Cityraum GmbH & Co. KG), Martin Büttner (GWH Bauprojekte GmbH), Nicolas Moog (Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe)

Themen: Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Frankfurt/Main sowie dem Rhein-Main-Gebiet vor und erläutern ihre Alleinstellungsmerkmale und die Besonderheiten von Architektur und Grundrissen etc. Sie sprechen darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, ob die Käufer Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren sind und ob die Finanzierung aus dem Cashflow, Bankenfinanzierung, Mezzanine u. ä. erfolgte. Zudem werden thematisiert: die Faktoren und Mietansätze beim Globalverkauf / Forward-Deal, die Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb und die Inanspruchnahme von Fördermitteln/ Förderprogrammen. Auch werden Fragen besprochen wie: Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann. Darauf, was ihnen gefallen habe, antworteten Teilnehmer der beiden letzten Veranstaltungen dieses Formates, die wir kürzlich in Hamburg und München durchgeführt haben: „Konkrete Zahlen“; „sehr transparente Projektvorstellungen und hochinteressante Hinweise“; „Transparenz der Information“; „Offenheit der Vortragenden hinsichtlich Kennzahlen“; „wertvolle Anregungen für meine Tätigkeit als Projektentwickler“; „Kontakt zu einem Family Office“.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 21. Februar im Marriott Hotel Frankfurt statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanweisungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de