KOMMENTAR AM MONTAG

Neue Pflegeheime braucht das Land

Michael Held Terragon Investment GmbH

Die deutschen Pflegeheime sind voll. Im Jahr 2013 hat das Statistische Bundesamt für die vollstationäre Pflege eine Auslastung von 89 % ermittelt. Das ist ein Durchschnittswert für Deutschland insgesamt. In dicht besiedelten Ballungszentren haben Pflegeheime sogar eine Auslastungsquote von 95 % bis 100 %.

Beispiel München: In der bayerischen Landeshauptstadt liegt die Auslastung der 57 Pflegeheime dauerhaft bei 95 %, hat Münchens Sozialreferentin Dorothee Schiwy für den 2016 veröffentlichten „Marktbericht Pflege“ errechnet. Besonders brisant ist die Lage demnach im Norden, Westen und Osten der Stadt. In Milbertshofen-Am Hart gibt es nicht ein einziges Pflegeheim.

Unangenehm ist das nicht nur für die Angehörigen, die weite Wege in Kauf nehmen müssen. Bitter ist es vor allem für die Pflegebedürftigen selbst, die aus ihrer gewohnten Umgebung gerissen werden und sich ihr Heim nicht selbst aussuchen können.

Einziger Ausweg ist der Bau neuer Pflegeheime
Dass Pflegeheime eine so hohe Auslastung brauchen, ist ein Trugschluss. Der Break Even liegt in der stationären Pflege deutlich unter der durchschnittlichen Belegung. Sind aber dauerhaft so viele Betten belegt, können die Heime einer ihrer wichtigsten Aufgaben – nämlich auch kurzfristig neue Bewohner aufzunehmen – nicht mehr nachkommen. Diese Flexibilität ist jedoch zwingend notwendig, denn eine Bedarfssituation tritt oft plötzlich ein.

Der einzige Ausweg ist der Bau zusätzlicher Pflegeheime – nicht nur um die bestehende Versorgungslücke zu schließen, sondern auch, um dem steigenden Bedarf gerecht zu werden. Denn die Zahl der Pflegebedürftigen nimmt zu – im Jahr 2030 sind es voraussichtlich schon 3,4 Millionen. Bis dahin werden 290.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Pro Jahr wird künftig mit einem Bedarf von etwa 21.400 neuen Plätzen gerechnet. Sind es weniger, steigt die Auslastung in den Heimen an – und damit der Notstand insgesamt. Dass es nach 2035, wenn die Generation der Baby-Boomer 80 Jahre und älter wird, zu einer weiteren dramatischen Verschärfung der Problematik kommt, darf an dieser Stelle nicht verschwiegen werden.

In den vergangenen Jahren wurden durchaus Pflegeheime neu gebaut. Gab es 2007 noch 765.736 Plätze in der vollstationären Dauerpflege, waren es 2013 schon 847.705 – ein Plus von 10,7 % in sechs Jahren. Pro Jahr sind aber gerade einmal etwa 13.600 neue Plätze entstanden. Ausreichend ist das nicht. Beim gegenwärtigen Bautempo wächst die Versorgungslücke stetig weiter.

Hohe Renditen für Investoren
Die Hoffnung ruht auf privaten Investoren, die die Chance auf überdurchschnittliche Renditen erkennen. Mit 5 % bis 6 % liegen sie derzeit bei Pflegeheimen oberhalb der Perspektiven, die gewöhnliche Wohnungsinvestments bieten. Diese Situation führt zu einer erheblichen Aufwertung von Bestandspflegeheimen. Ein Beweis dafür sind die aktuellen hohen Transaktionszahlen. Marktanalysten gehen davon aus, dass 2016 erstmals mehr als drei Mrd. Euro in diese Asset-Klasse investiert werden.

Neben dem Wertsteigerungspotenzial bergen Pflegeheime für Investoren weitere Vorteile. So zum Beispiel die Möglichkeit der Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Betreiber, der eine zuverlässige Vermietung über einen langen Zeitraum garantiert und die Betreuung des Objekts gewährleistet. Die Auswahl an kompetenten Betreibern ist – im Unterschied zum Einzelhandel – beträchtlich. Ein weiter Pluspunkt: Die Ausfallwahrscheinlichkeit von Mieten ist äußerst gering, nicht zuletzt, weil Kommunen für mittellose, pflegebedürftige Bewohner einspringen.

Der Ausbau der Kapazitäten ist höchst dringlich, um schnellstmöglich wieder gesunde Marktverhältnisse herzustellen. Heute haben es auch schwächere Pflegeheime kaum noch nötig, ihre Räumlichkeiten zu sanieren und mit moderner Ausstattung zu versehen oder mehr und besser geschultes Personal einzustellen. Erst wenn Pflegeplatzsuchende die Wahl zwischen unterschiedlichen Heimen haben, entsteht ein gesunder Konkurrenzdruck. Nur Wettbewerb führt dazu, dass tendenziell die Heime in die Ausstattung und Qualität investieren.

Dieser Artikel erschien bereits am 7.6. auf CAPITAL online.

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MARKT-NEWS

Zufriedene Mieter trotz lokal steigender Preise

Einer Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach (IfD) im Auftrag von Wertgrund zufolge sind 24 % der deutschen Mieter mit ihrer aktuellen Wohnsituation „sehr zufrieden“, 57 % sind „zufrieden“. Hierüber schreiben DIE WELT online und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.6., die FAZ, DIE WELT und die FRANKFURTER RUNDSCHAU am 23.6. sowie die FAS am 25.7. Rund die Hälfte der Mieter gehe davon aus, dass ihre Miete in den kommenden Jahren steigen werde; in den fünf größten Städten rechneten 73 % mit steigenden Mieten. „Die Mieterhöhungen spielen sich vor allem in diesen Städten ab“, sage Thomas Meyer von Wertgrund. Doch hielten sich die Steigerungen offenbar in einem verkraftbaren Rahmen, 90 % aller Befragten hätten angegeben, ihre Miete sei zuletzt „etwas gestiegen“, nur 4 % hätten von starken Preisanstiegen berichtet. 40 % empfänden ihre derzeitige Miete als große oder sogar sehr große Belastung. Eine Studie von Prognos bestätige diese Einschätzung. Der Hauptgrund für die Entwicklung sei die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum infolge Zuwanderung, verstärkter Binnenwanderung in Hochschul- und Großstädte sowie der vermehrten Bildung neuer Ein- und Zweipersonenhaushalte. Der Neubau von Wohnungen könne damit nicht Schritt halten, da unter den aktuellen Rahmenbedingungen die Erstellungskosten so hoch seien, dass Bauvorhaben in den benötigten Preissegmenten rechnerisch gar nicht möglich seien. Deutschlandweit fehlten rund eine Mio. Wohnungen. Dennoch seien laut der Studie von IfD und Wertgrund 71 % der Mieter mit der Höhe ihrer aktuellen Miete „zufrieden“ oder „sehr zufrieden“. Meyer erkläre diesen Befund dahingehend, als die Miete zwar oft eine Belastung darstelle, die Mieter sie aber ins Verhältnis zu den sonst üblicherweise gezahlten Mieten setzten und so letztlich vergleichsweise zufrieden seien. Michael Psotta schreibt in der FAZ vom 23.6., naturgegeben sei die Mieterzufriedenheit nicht. Falls die Anspannung auf bestimmten Märkten über längere Zeit anhalten werde, werde es über die Neuvermietungen zu stärkeren Mietsteigerungen kommen.

Wohnimmobilienpreise steigen weiter

Der jährlichen Umfrage der Landesbausparkassen (LBS) in 402 Land- und Stadtkreisen zufolge ist in diesem Jahr mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von bis zu 5 % zu rechnen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.6. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibe bei einem knapper werdenden Angebot im Bestand und unzureichender Neubautätigkeit unverändert hoch. Dabei sei der Wohnungsmarkt von enormen Preisunterschieden geprägt. Den Spitzenplatz belege München, wo ein frei stehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 1,2 Mio. Euro mehr als zehnmal so teuer sei wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. München folgten bei den Großstädten Stuttgart mit durchschnittlich 810.000 Euro, Heidelberg und Wiesbaden (je 790.000 Euro) sowie Freiburg im Breisgau (770.000 Euro) und Frankfurt (745.000 Euro). Teils noch teurer seien Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen seien die Preise zuletzt gestiegen. Der Mangel an Bauland bleibe der Hauptgrund für die Engpässe. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten hätten sich die Grundstücke mit durchschnittlich 480 Euro/qm nochmals verteuert.

Immobilienmarkt weiterhin stabil

Dem jüngsten Wochenbericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) gibt es trotz teils deutlicher Anstiege der Immobilienpreise keine Anzeichen für eine Preisblase im Gesamtmarkt. Das schreibt die FAZ am 21.6. Nur auf lokaler Ebene gebe es bei der Bewertung von Bauland und im relativ kleinen Segment des Mietwohnungsbaus Anzeichen für eine drohende Überhitzung. In großen Städten mit internationaler Bedeutung seien Kaufpreise teils deutlich schneller gestiegen als die Mieten.

Wohnungsmangel in den Metropolen, Leerstand auf dem Land

Wie DIE WELT und das HANDELSBLATT am 20.6. sowie die FAZ am 23.6. schreiben, ist die Zahl der Baugenehmigungen im Zeitraum Januar bis April 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 9 % auf 106.500 gesunken. Zugleich gebe es laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ein deutlich größeres Ungleichgewicht bei der Verfügbarkeit von Wohnraum, als bislang angenommen. Während es in den Metropolen an Wohnungen mangele, werde auf dem Land deutlich mehr gebaut als nötig. In den Top-7-Städten seien im Zeitraum 2011 bis 2015 nur 32 % der benötigten Wohnungen gebaut worden. Vor allem mangele es an kleineren Wohnungen mit zwei Räumen, von solchen sei nur ein Fünftel des Bedarfs gebaut worden. Dieser Mangel habe sich 2016 wohl noch vergrößert, da die entsprechenden Fertigstellungzahlen nur moderat gestiegen seien. In den ländlichen Kreisen hingegen seien im besagten Zeitraum 20 % mehr Wohnungen entstanden als benötigt, bei Einfamilienhäusern betrage der Überhang 40 %.

Neubautätigkeit könnte an Schwung verlieren

Wie DIE WELT am 22.6. schreibt, könnte die Neubautätigkeit trotz unvermindert großer Nachfrage bald erlahmen, da schon jetzt vereinzelt Projekte abgesagt werden, die sich wegen steigender Baukosten nicht mehr lohnen. Das sage Andreas Mattner vom ZIA. Preistreibende Faktoren seien der Stahlpreis, die Klimaschutzvorschriften, die Grunderwerbssteuer und der Anstieg der Handwerkerkosten.

Milieuschutz behindert Wohnungsbau

Die FAZ schreibt am 23.6. über die Auswirkungen des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Dieses werde von den Kommunen immer häufiger wahrgenommen. „Im Grunde ist es in Milieuschutzgebieten unmöglich, Eigentumswohnungen zu schaffen“, sage Jakob Mähren von der Mähren AG. Um steigenden Mieten entgegenzuwirken, sei vor allem zusätzlicher Wohnraum nötig. Hier wirke sich der Milieuschutz nachteilig aus, da der Ausbau von Dachgeschossen oft nicht genehmigt werde. Jacopo Mingazzini von der Accentro kritisiere dies ebenfalls und weise darauf hin, dass Mieter auch nach der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung geschützt seien, da sie ein Vorkaufsrecht hätten und eine Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre ausgeschlossen sei. Sanierungsmaßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten seien stets stark eingeschränkt, wobei sich die Regelungen von Kommune zu Kommune unterschieden. Häufige Streitfälle seien der Anbau von Balkonen und die Installation eines Aufzugs.

Serieller Wohnungsbau soll unkomplizierter werden

Vertreter von Kommunen und Architekten, der Bau- und Wohnungswirtschaft und dem Bundesbauministerium entwickeln im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen einen Rahmenvertrag, um den seriellen Wohnungsbau voranzubringen. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.6. Der Vertrag solle Vergabeverfahren im Sinne des Wohnungsbaus, der öffentlichen Hand und der wohnungssuchenden Bürger entbürokratisieren. Das Gesamtkonzept sehe die Ausstattung von Unternehmen mit Rahmenverträgen zur Realisierung von Projekten auf der Grundlage eines EU-weit ausgeschriebenen Ideenwettbewerbs vor. Anschließend könnten sich Städte und Gemeinden aus Ideensammlung und Verträgen passende Vorschläge auswählen. Aufwendige gesonderte Ausschreibungsverfahren für einzelne öffentliche Wohnungsbauvorhaben würden weitgehend überflüssig.

Merkel besucht die Immobilienbranche

Die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG schreibt am 23.6. über den Besuch von Angela Merkel beim Tag der Immobilienwirtschaft. Auf die Fragen, die den Unternehmen derzeit wichtig seien, habe die Bundeskanzlerin keine konkreten Antworten gegeben. Die Bundesregierung konzentriere sich bei den Themen Wohnen und Bauen derzeit noch darauf, mit dem vorhandenen Instrumentenkasten weiterzuarbeiten.

Mietpreisbremse wird in Nordrhein-Westfalen abgeschafft

Über die ausbleibenden Erfolge der Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen schreibt DIE WELT am 20.6. Dort werde sie nun wieder abgeschafft. Laut Koalitionsvertrag habe sie nicht die Mieten gebremst, sondern die privaten Investitionen in den Wohnungsbau. Um letztere wieder attraktiver zu machen, solle auch die Kappungsgrenzenverordnung wieder abgeschafft werden.

IVD hilft bei der Digitalisierung

Über den digitalen Kompass, den der IVD entwickelt hat, um Maklern und Verwaltern die Digitalisierung zu erleichtern, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.6. Der Kompass ermittle per Abfrage den Status quo eines Unternehmens, also ob etwa ein Customer-Relations-Management (CRM) eingesetzt werde oder Analyseinstrumente zur Objektbewertung und Bonitätsprüfung und zum Nutzerverhalten auf Internetseiten. Falls nein, empfehle der Kompass vom IVD geprüfte Lösungen. Am Ende erhalte der Teilnehmer ein mehrseitiges Dokument, das alle wichtigen digitalen Schritte und Instrumente zusammenfasse und konkrete Handlungsempfehlungen gebe. Damit lasse sich eine individuelle Digitalisierungsstrategie entwerfen, sage Sun Jensch vom IVD. Der Kompass stehe zunächst den IVD Mitgliedern exklusiv zur Verfügung. „Er wird fortlaufend weiterentwickelt und soll künftig der Branche insgesamt zugänglich sein“, sage Jürgen Michael Schick vom IVD. Um die Digitalisierung voranzutreiben, fordere der Verband, der bestehenden Förderung noch eine steuerliche Komponente hinzuzufügen.

Wie Immobilien zur Marke werden

Über das Branding von Immobilienprojekten schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.6. Dies sei ein aufwendiger Prozess, mit dem bereits zu einem frühen Zeitpunkt der Entwicklung begonnen werde. „Bei großen Entwicklungen sind wir bereits an Bord, wenn es um den Kauf des Objekts oder um die Festlegung der Wohnungsgrößen oder von Retailflächen geht“, sage Lutz Grimm von der Brand-Agency TPA. Ausgangspunkt sei eine gründliche Marktforschung. „Zunächst geht es darum, die zukünftigen Nutzer zu identifizieren. Das müssen bei Eigentumswohnungen nicht unbedingt die Käufer sein“, sage Thomas Zabel von Zabel Properties. Vorgaben der Baugenehmigung flössen ebenso wie die Marktpräsenz von Mitbewerbern in diesen ersten Ermittlungsschritt ein. Dann würden die Kundenprofile erarbeitet. Die Festlegung des Namens sei oft einer der letzten Schritte, sage Zabel. Dieser Name müsse sich international gut aussprechen lassen und markenrechtlich geprüft sein, und dürfe in keinem Kulturkreis einen schlechten Klang haben.

Wohnen nimmt Gewerbe den Platz weg

Über den zunehmenden Konkurrenzkampf um Wohn- und Gewerbeflächen schreibt das HANDELSBLATT am 23.6. Dem Geschäftsklimaindex der Immobilienbranche zufolge, den das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) gemeinsam mit Immobilienscout24 erstelle, seien Gewerbeflächen in den Top-7-Städten zunehmend Mangelware. Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen (53,3 %) stuften die Verfügbarkeit als schlecht ein, weitere 35,3 % als befriedigend. Bei der aktuellen Marktlage bestehe die Gefahr, dass Wohnprojekte gegenüber Gewerbeflächen begünstigt würden, doch sei beides wichtig. Gerade kleine bis mittelgroße Flächen zwischen 150 qm und 2.000 qm seien schlecht verfügbar. Zu der Situation trage auch bei, dass immer mehr Online-Händler in die Innenstädte drängten. „Die letzte Meile des Logistiksegments konkurriert zunehmend um Bauland, das eh schon knapp ist“, erkläre Jan Linsin von CBRE Deutschland.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

London bleibt attraktiv

London bleibt für institutionelle Investoren weiterhin interessant, berichtet IPE INSTITUTIONAL INVESTMENT online am 21.6. „Die Renditen haben nur kurz nachgegeben, nicht so wie nach der Lehmann-Krise, und sind jetzt bereits wieder auf dem Niveau vor der Abstimmung“, sage Andreas Schultz von Warburg-HIH Invest Real Estate. Alexander Eggert von Warburg-HIH Invest Real-Estate erläutere die Gründe hierfür: „London wird der ‚europäische Trading Hub‘ für Amerika und Asien bleiben, daran kann auch ein Brexit nichts ändern. Selbst wenn es zu Abwanderungen im Bankensektor kommen sollte, werden – wenn überhaupt – nur jene Banken abwandern, die von europäischen Lizenzen abhängig sind.“ Das internationale Bankengeschäft werde in London bleiben. Zudem sei der Standort vielfältig und für unterschiedliche Branchen attraktiv.

Versicherer steigern ihre Immobilienquote

Über das große Interesse der Versicherer an Immobilieninvestments schreiben das HANDELSBLATT online am 20.6. sowie die FAZ und die BÖRSEN ZEITUNG am 21.6. Dem Trendbarometer Assekuranz von EY Real Estate zufolge planten die Versicherer, bis zum Ende des Jahres 10,7 % ihrer Kapitalanlagen in Immobilien zu investieren, was einen Rekordwert darstellen würde. Ebenfalls hoch seien die Renditeerwartungen der Versicherer für ihren verwalteten Immobilienbestand. Im Durchschnitt wollten die Unternehmen ihre Immobilienquote um einen Prozentpunkt steigern. „Trotz steigender Preise zählen Immobilieninvestments weiter zu den Anlageklassen, die in der Versicherungsbranche am stärksten ausgebaut werden“, sage EY-Partner Dietmar Fischer. 96 % der Unternehmen setzten dabei auf Immobilien in Deutschland, was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um acht Prozentpunkte darstelle. Die etablierten Märkte stünden im Fokus, sage Fischer: „Es ist eine Rückbesinnung auf mehr Sicherheit.“ Die 35 befragten Unternehmen repräsentierten etwa 80 % bis 85 % des Immobilienvermögens der Assekuranz. Der Wert des von ihnen durchschnittlich gehaltenen Immobilienbestandes liege bei rund 3,6 Mrd. Euro je befragtem Unternehmen.

Fonds leiden unter zu hoher Liquidität

Über den Umgang der offenen Immobilienfonds mit den sehr hohen Mittelzuflüssen bei gleichzeitigem Mangel an Investitionsmöglichkeiten schreiben die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ und DIE WELT am 21.6. „Wir rechnen dieses Jahr mit sinkenden Mittelzuflüssen“, sage Sonja Knorr, Expertin für Immobilienfonds des Analysehauses Scope. Immer weniger Fonds nähmen noch neues Geld an. Eine Umfrage von Scope unter Immobilienfonds-Investoren und Vertrieben habe ergeben, dass die Anleger mit dem Angebot zunehmend unzufrieden seien, da es oft schlicht nicht verfügbar sei. Alle Fondsgesellschaften hätten darauf reagiert und neue Produkte angekündigt. Doch dies könne nichts daran ändern, dass einträgliche Immobilienkäufe in fast allen Immobilienmärkten der Welt selten seien. Neues Geld werde häufig für die Rückzahlung von Krediten verwendet. „Die Fonds kaufen neue Objekte nicht um jeden Preis, und das ist gut so“, sage Knorr. Man habe aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt. Scope bewerte alle Fonds mit guten Noten, betone aber, dass in diese Risiko-Rendite-Berechnung der Vergleich mit dem risikolosen Zins einfließe.

VERSCHIEDENES

Dynamische Büromärkte in Sydney und Melbourne

In den wichtigsten australischen CBD-Büromärkten Sydney und Melbourne ist die Flächennachfrage für qualitative Büroflächen deutlich gestiegen, schreibt Ana Maria Sechel von Real I.S. in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 12-2017. Dies sei auf das robuste Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum zurückzuführen, letzteres insbesondere dank der Finanz-, IT- und Technologiebranche. Mit einem Anteil von 80 % an der landesweiten Flächenabsorption wiesen Sydney und Melbourne darüber hinaus die mit Abstand höchste absolute Flächennachfrage unter den australischen Bürostandorten auf. Mit der Flächennachfrage seien auch die Effektivmieten an beiden Standorten gestiegen. Sydney habe im Jahr 2016 erstmals seit der Finanzkrise ein Mietwachstum im zweistelligen Bereich registriert.

Wohneigentumsförderung ist kontraproduktiv

Staatliche Zuschüsse für die Wohneigentumsbildung sind ein zusätzliches Mobilitätshindernis, schreibt Winfried Schwatlo von CD Deutsche Eigenheim am 22.6. in der IMMOBILIEN ZEITUNG. Eigentumsförderung sei eher ein populistisches Wahlgeschenk. Sinnvoll seien vielmehr eine länderübergreifende Deckelung der Grunderwerbssteuer auf 5 % und ein Freibetrag von 500.000 Euro. Auch stelle sich die Frage, warum Immobilien als Altersvorsorge angepriesen und gefördert werden sollten, wenn sie die Mobilität des Eigentümers einschränkten. Eigentumserwerb sei sinnvoll, wenn die Voraussetzungen stimmten, Aktien seien auf lange Sicht jedoch nicht weniger profitabel und kämen ohne belastendes Darlehen für den Kauf aus. Statt einer Wohneigentumsförderung sollten Mietlösungen und flexibles Wohnen durch Freibeträge bei Umzügen gefördert werden.

Quartiersplanung der Zukunft

Winfried Schwatlo schreibt auf CAPITAL online am 22.6. über die Chancen, die der Internethandel für neu entstehende Wohnquartiere bietet. Statt eines einzelnen Supermarktes sollten Projektentwickler Kooperationen mit Einzelhändlern prüfen und zentrale, kühlbare Abholstationen anbieten. Das Angebot könne um eine Packstation der Post, um eine Wäschereistation und weitere individualisierte Transferstationen für die Belange des täglichen Bedarfs erweitert werden. Dank des deutlich geringeren Flächenverbrauchs werde Raum frei für Gastronomie, einen größeren Spielplatz oder einen Gemeinschaftsgrillplatz.

Um die Ecke denken

„Ich musste lernen, die Entwicklungen in anderen Geschäftsbereichen auf mein Geschäft zu übertragen“, schreibt Jakob Mähren von der Mähren AG in der Juni-Ausgabe RUHR WIRTSCHAFT. So könne er im Blick behalten, welcher Trend, welche Innovation in Zukunft für sein Geschäft relevant sein würden. Beispielsweise würden weniger Autos zugelassen werden, weil sie in Zukunft vernetzt seien, die Menschen sie nur punktuell nutzen und also teilen würden, statt je eins zu besitzen. Eine geringere Zahl von Autos bedeute mehr freie Flächen, die bisher dem Verkehr vorbehalten gewesen seien. Somit werde die Immobilienbranche in Städten und Ballungsgebieten neue Flächenkonzepte entwickeln können.

Anforderungen an Asset-Manager werden immer vielfältiger

Immobilienanleger überlassen die Arbeit mit dem Objekt häufig einem externen Asset-Manager, wobei die Anforderungen steigen, schreibt Dietmar Fischer von EY Real Estate am 19.6. in den EXXEC NEWS. Laut einer Umfrage unter 35 Asset-Managern setzten diese mehr und mehr auf neue Eigenleistungen abseits des Standardrepertoires. Dazu gehörten vor allem strategiebezogene Aufgaben einschließlich des An- und Verkaufs von Portfolios, Objekten oder Projekten bzw. Forward Deals. Über die Hälfte der Befragten habe zudem angegeben, künftig Property und Facility Management inhouse darstellen zu wollen. Generell gehe der Trend in Richtung Full-Service.

RAINER ZITELMANN

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

FDP schafft Mietpreisbremse ab

Die FDP schafft die Mietpreisbremse ab. Kann sie das überhaupt, obwohl es sich um ein Bundesgesetz handelt? Ja, denn die Mietpreisbremse kann nur dort umgesetzt werden, wo Landesregierungen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Und in NRW und Schleswig-Holstein, wo die FDP mitregiert, sollen die von den Vorgängerregierungen erlassenen Verordnungen aufgehoben werden.

§ 556 d Abs. 1 BGB definiert eine „Mietobergrenze“ in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % steigen. Im Mietpreisbremsengesetz werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.

Vorreiter NRW und Schleswig-Holstein
Im Koalitionsvertrag von CDU und FDP in NRW wird nun festgestellt: „Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt … Um das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgeben.“ Auch in den Koalitionsverhandlungen in Schleswig-Holstein hat sich die FDP durchgesetzt. Im Kieler Koalitionsvertrag zwischen CDU, FDP und Grünen wird angekündigt, die Mietpreisbremse und die Kappungsverordnungsgrenze abzuschaffen.

Nur mehr Neubau hilft
Im Koalitionsvertrag in NRW wird richtig festgestellt: „Die wirksamste Maßnahme, um den Mietpreisanstieg unter Kontrolle zu bringen, sind Investitionen in neue Wohnraumangebote. Deshalb wollen wir die Rahmenbedingungen für Investoren zu verbessern, dass es wieder attraktiv wird, in Nordrhein-Westfalen Wohnraum zu schaffen.“ Konkret vorgeschlagen wird u. a.:

– Baugenehmigungsverfahren sollen durch Einführung verbindlicher Fristen zur Bescheidung von Bauanträgen deutlich beschleunigt werden.
– Die Behörden haben künftig maximal drei Wochen Zeit, die Vollständigkeit der Bauunterlagen bei Einreichung eines Bauantrages zu prüfen. Danach müssen sie dann in zwei Monaten über den Antrag entscheiden.
– Kostentreiber durch unnötige Öko-Maßnahmen sollen beseitigt werden. So soll die erst im Dezember 2016 novellierte Landesbauordnung ausgesetzt und überarbeitet werden, um baukostensteigernde Regulierungen und Vorgaben abzuschaffen. Über eine Bundesratsinitiative soll versucht werden, die Energiesparverordnung 2016 zunächst für drei Jahre auszusetzen.

Mietpreisbremse ganz abschaffen
Alle Bundestagsparteien – CDU, CSU, SPD, Grüne, Linke – haben die Mietpreisbremse in ihrem Programm, sie wollen sie sogar noch erheblich verschärfen. Es sollte jedem klar sein, dass es ohne eine Regierungsbeteiligung der FDP keine Abschaffung der Mietpreisbremse gibt, sondern eine massive Verschärfung. In ihrem Wahlprogramm für die Bundestagswahlen hat sich die FDP festgelegt: „Wir Freie Demokraten wollen die sogenannte Mietpreisbremse abschaffen. Denn sie ist tatsächlich eine Wohnraumbremse, weil sie Investitionen in mehr Wohnraum verhindert. Gerade Privatpersonen überlegen sich im Moment genau, ob sich Investitionen noch lohnen. Dabei stellen sie laut der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 etwa zwei Drittel der Mietwohnungen bereit und wollen gewöhnlich auch keine horrenden Renditen erwirtschaften. Wenn sich die Vermietenden aus dem Markt zurückziehen, verknappt das Wohnungsangebot weiter. Die Chancen auf bezahlbaren Wohnraum werden dadurch nicht besser.“ Durch die Koalitionsvereinbarungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein hat die FDP nun bewiesen, dass sie es mit der Abschaffung der Mietpreisbremse ernst meint – und dass dies sogar gelingen kann, wenn die Grünen bei einer Koalition beteiligt sind.

Der Ehrliche darf nicht der Dumme sein
Die Mietpreisbremse führt derzeit zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit und leider zu einem permanenten Rechtsbruch. Denn viele private Vermieter halten sich nicht daran. Sie gehen damit freilich erhebliche wirtschaftliche Risiken ein, weil stets die Gefahr besteht, dass der Mieter eine Rüge ausspricht und die Miete, die oberhalb der Mietpreisbremse vereinbart wurde, reduziert werden muss. Immobilieninvestoren, die beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ohne Mietpreisbremse kalkulieren und daher bereit sind, höhere Faktoren zu bezahlen, bekommen in der Regel den Zuschlag. Das ist einer der Gründe, warum die Preise für Bestandsimmobilien massiv gestiegen sind. Der Ehrliche, also derjenige, der gesetzeskonform mit der Mietpreisbremse rechnet, ist am Ende der Dumme. Daher habe ich mich entschlossen, keine Bestandswohnungen mehr zu erwerben, da ich ein Geschäftsmodell, das von einem Bruch bestehender Gesetze ausgeht, ablehne – auch wenn die Gesetze noch so unsinnig sind. Zudem kann man als Vermieter gar nicht sicher sein, wann die Mietpreisbremse gilt und wann nicht. So heißt es im Gesetz beispielsweise, dass sie nach umfassender Modernisierung nicht gelte. Was eine „umfassende Modernisierung“ ist, die von der Mietpreisbremse befreit, kann jedoch niemand sicher sagen und steht auch nicht im Gesetz.

Es ist also gut, wenn die Mietpreisbremse wieder abgeschafft wird. Die FDP sollte hier hart bleiben und den Weg fortsetzen, den sie nun in NRW und Schleswig-Holstein beschritten hat.

Lesen Sie auch Rainer Zitelmanns Kommentare auf Wallstreet-Online.

Zitat der Woche

„Das ist das ganze Geheimnis des Verkaufs: Kunden besuchen und nochmals Kunden besuchen!“

Frank Bettger, amerikanischer Starverkäufer

Das klingt banal? Jeder Verkäufer hat schon von dieser Maxime gehört, aber nur die Besten handeln konsequent danach. Ein exzellenter Verkäufer ist entweder am Telefon und ruft (potenzielle) Kunden an oder er ist unterwegs zu einem Kunden oder er führt gerade ein Verkaufsgespräch. Je mehr Termine Sie vereinbaren und wahrnehmen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit eines Abschlusses. Manche Verkäufer drücken sich aber davor. Der eine schläft gern etwas länger, der andere sitzt im Büro, unterhält sich mit Kollegen und hat „wichtigen“ Papierkram zu erledigen, der dritte ist nur zu bestimmten „aussichtsreichen“ Zeiten fleißig. Diese schwachen Verkäufer haben viele Ausreden, was sie alles sonst noch zu tun hätten. In Wahrheit haben sie Angst vor dem Kunden, Angst vor dem Telefon, Angst davor, im Verkaufsgespräch eine Abfuhr zu bekommen. Deshalb lassen sie sich nur allzu gern ablenken und flüchten sich in allerlei andere „wichtige“ Aktivitäten, die jedoch nicht zu Abschlüssen führen. Setzen Sie sich eine absolut verbindliche Zahl, wie viele Verkaufsgespräche Sie in der Woche führen wollen, verpflichten Sie sich selbst, diese Zahl auf jeden Fall zu erreichen, akzeptieren Sie vor sich selbst keine Ausreden und führen Sie Protokoll darüber, ob Sie diese Zahl auch wirklich einhalten!

140 weitere Zitate und Kommentare finden Sie in dem Buch „Worte des Erfolges“ von Dr. Dr. Rainer Zitelmann. Bestellen Sie das Buch bei info@pb3c.com

Termine

Informationsveranstaltung des TÜV Rheinland

Herausforderungen für Immobilieneigentümer und Betreiber. Mit Fingerspitzengefühl Risiken minimieren und Fehler vermeiden

Zielgruppen:
Diese Veranstaltung richtet sich an alle, die sich über die herausfordernden Zukunftsthemen in der Immobilienbranche informieren wollen. Es freut uns, dass wir nicht nur namhafte Referenten für diese Veranstaltung gewinnen konnten, sondern zugleich einen Veranstaltungsort ausfindig gemacht haben, der sich durch sein besonderes Ambiente und sein Nachhaltigkeitskonzept auszeichnet. Für Ihr leibliches Wohl wird gesorgt.
Vorträge und Referenten:
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Inform. Joachim W. Hohmann, CFM, (Technische Universität Kaiserslautern): Digitalisierung – BIM & CO – Wo stehen wir in Deutschland?
Für die Entwicklung der Industrie 4.0 ist Digitalisierung ein wesentlicher Faktor. Das Immobilien- und Facility-Management gehört in Deutschland zu den Branchen mit den niedrigsten IT-Ausgaben in Relation zu ihrer wirtschaftlichen Bedeutung. Im Zentrum stehen die Fragen „Wo stehen wir bei dem Thema Digitalisierung?“ und „Wie erfolgt die Transformation des Hypes in die Realität?“
Götz Winter (Winter Rechtsanwälte): Europa ist da – die Auswirkungen der Bauprodukteverordnung auf die am Bau Beteiligten.
Bauproduktzulassungsrechtliche Regelungen ziehen direkt Folgen für die Nachweisführung nach sich; eine unvollständige Nachweisführung kann zu Bußgeldern oder Baustopps führen; zudem können fehlerhafte oder nicht vorhandene Nachweise Baumängel darstellen. Das bestehende nationale System und das europäische System der CE Kennzeichnung sind nur bedingt kompatibel. Die Komplexität des Themas erfordert vertieftes Wissen, um bei Planung, Ausführung und Überwachung von Bauleistungen nicht in Haftungsfallen zu geraten.
Jörg Schielein, LL.M. (Rechtsanwalt & Partner; Rödl & Partner): Novellierung der Betriebssicherheitsverordnung – der AK Recht von GEFMA positioniert sich.
Die überarbeitete Betriebssicherheitsverordnung (2016) verpasst die Chance, klärungsbedürftige Details in der FM-Praxis zu beseitigen. Dies führt zu zahlreichen, unnötigen Beauftragungen an Dienstleister. Rödl & Partner begleitet die Themen der Facility Management Branche seit Jahren aktiv und wirkt im Arbeitskreis Recht bei GEFMA mit. Ziel ist es, ein Problembewusstsein für die offenen Punkte der Betriebssicherheitsverordnung zu schaffen und sachgerechte Lösungen zu erarbeiten.
Dipl.-Ing. Britta Birkner (ifes GmbH): GEFMA 160 – Benchmark für Betreiber.
Die GEFMA-Zertifizierung ermöglicht eine ganzheitliche und strukturierte Beurteilung des nachhaltigen Betriebs verschiedener Gebäudetypen. Mit dem Bewertungssystem GEFMA 160 – Nachhaltigkeit im Facility Management soll die Nachhaltigkeitsqualität von Facility Services während der Nutzungs- und Betriebsphase von Gebäuden transparent und vergleichbar gemacht werden. Durch den zugrunde liegenden Bewertungsansatz ist das Bewertungssystem gleichzeitig auch als Benchmarking-System für Facility Management Dienstleister einsetzbar.
Begrüßung und Einführung von Jana Darnstädt und Frank Ehlert.
Termin:
Die Informationsveranstaltung findet 28. Juni in der BMW Welt in München statt. Programm und Anmeldeformular finden Sie unter: hier

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

Zielgruppen:
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und die sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.
Referenten:
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG
Themen:
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung / Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse / Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung) Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt? Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; Klassische Aufgaben); Idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (Prozessuale Aspekte; Idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); Der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (Von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis zur dynamisches Developer-Rechnung). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.
Termin.
Die Sonderveranstaltung findet am 26. und 27. September 2017 im Steigenberger Hotel Hamburg statt. Weitere Informationen zum Programm und den Kosten sowie Anmeldeformular unter: hier