Kommentar

Dr. Michael Held geschäftsführender Gesellschafter der Terragon Investment GmbH

Barrierefreie Wohnungen sind wichtiger denn je

Neues Jahr, neue Gesetze: Eine der zentralen Änderungen im Jahr 2017 ist die groß angelegte Pflegereform. Die bisherigen drei Pflegestufen werden ab sofort in fünf Pflegegraden reorganisiert. Was vor allem ein Thema für die Betroffenen und ihre Angehörigen ist, hat gleichzeitig weitreichende Auswirkungen auf die Immobilien-branche.

Insgesamt geht das Gesundheitsministerium davon aus, dass durch die Reform rund eine halbe Million mehr Menschen Pflegegeld erhalten werden. Grund dafür ist, dass beispielsweise psychische Erkrankungen oder Demenzsymptome ab sofort eine stärkere Rolle bei der Einstufung spielen. Da die Förderung unter diesen Voraussetzungen angehoben wird, während die Zulagen für einen Pflegeheimplatz in manchen Fällen sinken können, gilt zukünftig mehr denn je der Leitsatz: ambulant vor stationär.

Wenn aber immer mehr ältere Menschen in den eigenen vier Wänden gepflegt werden, muss der Wohnungsbau noch stärker auf Barrierefreiheit setzen. Leider hinkt die Verfügbarkeit – genauso wie der Neubau – von barrierefreien Wohnungen dem Bedarf noch immer deutlich hinterher. Dabei bleiben die Potenziale gleich doppelt ungenutzt: Einerseits verursacht es nur geringe Mehrkosten, barrierefreie Konzepte in den Neubau zu integrieren. Andererseits sind die Renditeaussichten aufgrund der steigenden Nachfrage häufig höher als bei nicht-barrierefreien Immobilien.

Für mich steht fest: Für den zügigen Wohnungsneubau müssen die Genehmigungsverfahren beschleunigt und wirklichkeitsfremde Vorschriften abgebaut werden. Wir müssen die gesellschaftlichen Potenziale des Neubaus voll nutzen – dafür müssen Politik und Wohnungswirtschaft das barrierefreie Bauen viel stärken in den Fokus nehmen. Denn nicht nur Senioren profitieren von einer barrierefreien Wohnung, sondern zum Beispiel auch junge Familien mit Kleinkindern. Für die Immobilienwirtschaft ist das für mich der wichtigste Vorsatz für das neue Jahr.

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MARKT-NEWS

Deutsche Immobilien relativ günstig

Die deutlich gestiegenen Immobilienpreise in Deutschland stellen nach Einschätzung der Bundesbank keine akute Gefahr für die Finanzstabilität dar. Hierüber schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 3.1. Zwar seien Wohnimmobilien in den Städten um schätzungsweise rund 10 % bis 20 % zu teuer, doch sei das stark gesunkene Zinsniveau dabei nicht eingerechnet. Die Erwartung weiterhin niedriger Zinsen führe sehr leicht zu höheren Preisen, weil künftige Mieteinnahmen damit rechnerisch mehr wert seien. Sinkende Zinsen machten deshalb bereits einen erheblichen Teil der Preissteigerungen aus. Wie sehr die Preise infolge Spekulationen gestiegen seien, lasse sich aus Sicht der Experten nicht genau sagen. Für die Haushalte gölten die Preise jedoch als verkraftbar. Zwar seien die Marktwerte im Verhältnis zu den verfügbaren Einkommen stark gestiegen, doch führten niedrige Zinsen für Hypothekendarlehen gleichzeitig zu einer Entlastung. Die Vergabepraxis der Banken sei nach Auffassung der Bundesbank solide, die Verschuldungsquote der privaten Haushalte seit Jahren stabil. Stephan Bruhn von der Frankfurter Sparkasse sagt im Interview mit der BÖRSEN ZEITUNG vom 6.1., für ihn sei „Immobilienblase“ geradezu ein Unwort. Davon ließe sich nur sprechen, wenn Banken durch sehr expansive Geldpolitik auffielen oder die LTVs extrem hoch wären, was beides nicht gegeben sei. Vielmehr mangele es vielerorts an Wohnraum.

Regularien werden abgeschwächt

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 4.1. schreibt, schwächen Politik und Aufsicht nach Protesten aus der Finanzbranche die deutlichen Verschärfungen der Bedingungen für die Immobilienfinanzierung sowohl im nationalen als auch im internationalen Rahmen wieder ab. Wie sich die deutsche Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer revidierten Fassung und der Abschluss des Regelpakets Basel III, das vor dem Abschluss stehe, auf die Immobilienfinanzierung auswirken würden, sei noch nicht absehbar. Auf Basis der ersten Vorschläge des Baseler Ausschusses habe Strategy& (PwC) im November 2016 den Anstieg der Risikoaktiva für das Hypothekengeschäft europäischer Banken auf 65 % bis 95 % beziffert. Seit den ersten Vorschlägen des Ausschusses hätten die Aufseher bereits einige Änderungen durchgefochten. So dürfte der sich nun abzeichnende Kompromiss weiterhin das Realkreditsplitting ermöglichen. Die Kreditinstitute sollten demnach auch künftig eine Hypothek in einen besicherten und einen unbesicherten Teil trennen und ihrer Forderung bis zur Höhe des Beleihungsauslaufs ein deutlich niedrigeres Risikogewicht zuordnen dürfen. Das erfülle eine Forderung insbesondere der deutschen Kreditwirtschaft. Auch die Einschränkung des Einsatzes interner Modelle werde vermutlich etwas schwächer ausfallen. Banken sollten im Falle von Spezialfinanzierungen entgegen den ursprünglichen Plänen auch die fortgeschrittene Version des Modellansatzes weiter anwenden dürfen, zumindest bis der Baseler Ausschuss im Laufe des Jahres seinen „Slotting Approach“ revidiert habe. Die Deutsche Bundesbank und die BaFin setzten sich im Baseler Ausschuss außerdem dafür ein, dass die Aufseher bei der Neufassung der Kapitalregeln die im internationalen Vergleich überdurchschnittlich hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes berücksichtigten. Immobilienfinanzierer sollten die Folgen der Neuerungen unbedingt zügig durchrechnen, sobald die Regeln feststünden, auch wenn der Baseler Ausschuss großzügige Übergangsfristen vorsehe.

Immobilienpreise steigen 2017 etwas langsamer

Das HANDELSBLATT schreibt am 6.1. ausführlich über den für 2017 prognostizierten Anstieg der Immobilienpreise. Nach Zahlen von empirica sei damit zu rechnen, dass in den nächsten beiden Jahren die Preise für Eigentumswohnungen in den florierenden Städten Deutschlands im Schnitt um 3 % steigen würden. In München seien 5 % zu erwarten, während die Mieten nur um 1 % bis 2 % zunehmen würden. Für diese Prognose seien die schrumpfenden Regionen ausgeklammert worden. Auch sei in manchen der Städte, wie etwa Berlin, mit einem deutlich stärkeren Anstieg der Mieten und Preise zu rechnen. Wie in vielen Städten reichten auch in Berlin die fertiggestellten Neubauten nicht aus, um den Bedarf zu decken. Ziegert, einer der größten Berliner Makler, leite daraus einen weiteren Anstieg der Quadratmeterpreise von rund 20 % bis zum Jahr 2018 ab. Doch was für deutsche Verhältnisse sehr hoch erscheine, sei im internationalen Maßstab nicht ungewöhnlich. Knight Frank habe für die Türkei für das Q3 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Plus von knapp 14 % ermittelt, für Kanada von fast 12 % und für Österreich von 9,5 %. „In Deutschland nimmt die Überhitzungsgefahr nach dem Ausgleich der realen Preisrückgänge zwischen 1995 und 2005 zwar tendenziell zu, bleibt aber weiterhin begrenzt auf Metropolen und regionale Hotspots“, sage Manfred Binsfeld von Feri Euro Rating. Rolf Buch von Vonovia spreche sogar von Wohnungsnot in den Ballungszentren. Nach seiner Schätzung fehlten in Deutschland eine Mio. Wohnungen. Die Lösung könne nur Neubau sein. Damit mehr Wohnungen entstünden, würde die Wohnungswirtschaft ihre Gebäude gern wieder degressiv abschreiben, eine um ein bis zwei Punkte höhere Regelabschreibung als die derzeit 2 % erreichen und eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer genießen. Kritiker befürchteten aber, dass dadurch die Preise zusätzlich hochgetrieben werden könnten. Dem halte Jürgen Michael Schick vom IVD entgegen, die degressive Abschreibung ließe sich begrenzen auf Regionen, die Zuzug verzeichneten: „Auch eine inhaltliche Begrenzung wäre möglich, etwa auf Wohnungen im sozialen Wohnungsbau oder mit einer Mietobergrenze von acht bis neun Euro, um gezielt die Entstehung von günstigem Wohnraum zu fördern.“ Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer könne auch an die Bedingung geknüpft werden, die Wohnungen fünf Jahre lang für maximal neun Euro zu vermieten. So ließe sich die Gefahr von Baulandspekulation infolge einer Befreiung von der Grunderwerbsteuer eindämmen. Eine gute Nachricht sei, dass die Deutschen ihre Gebäude seit Jahren unverändert mit weniger als 80 % des Kaufpreises beliehen, was der Gefahr entgegenwirke, dass steigende Zinsen zu massenhaften Notverkäufen oder gar Zwangsversteigerungen führten. Auch bei den Mieten gebe es offenbar Grenzen des Wachstums. „In Hamburg sieht man, dass die Grenze der Mietbelastung nahezu erreicht ist. Die Angebotsmieten steigen dort im Stadtgebiet kaum noch“, sage Henrik Baumunk von CBRE.

Großstädte wachsen weiter, ländliche Räume veröden

Wie der SPIEGEL ONLINE am 5.1. und weitere Medien online am 6.1. schreiben, prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) den deutschen Großstädten für die kommenden 20 Jahre ein starkes Bevölkerungswachstum, den ländliche Gebieten hingegen zunehmende Verödung. Als Grundlage für die Berechnung seien Bevölkerungsdaten der Städte Berlin, Frankfurt und München herangezogen worden. Die Einwohnerzahl in Berlin werde nach Berechnung der IW-Forscher bis 2035 um knapp 15 % ansteigen. In München werde die Bevölkerungszahl um mehr als 14 % auf 1,66 Mio. zunehmen, in Frankfurt um 11 % auf fast 814.000. Grund dafür sei, dass viele junge Menschen und Ausländer in die Metropolen zögen, um zu studieren, eine Ausbildung zu beginnen oder ihren ersten Job anzunehmen. Für Zuwanderer seien die Großstädte attraktiv, weil dort Verwandte lebten oder sich Gemeinschaften aus Landsleuten gebildet hätten. Doch auch Senioren versprächen sich eine bessere Versorgung, ein attraktiveres Freizeitangebot und mehr soziale Kontakte. Auch entstünden in Bürozentren viele neue Arbeitsplätze. Dass vor allem jüngere Menschen nach Berlin, Frankfurt und München zögen, wirke sich auf die demographische Entwicklung der Städte aus. Während im Jahr 2035 der Durchschnittsdeutsche laut IW 46,7 Jahre sein werde, sei das durchschnittliche Alter in Frankfurt zu diesem Zeitpunkt auf 42,5 Jahre, in Berlin auf 42,2 Jahre und in München sogar nur auf 41,4 Jahre zu schätzen. Zugleich werde es in allen drei Städten mehr Kinder unter 15 Jahren und mehr Senioren über 67 Jahren geben als heute. Auf diese Veränderungen müssten sich die Großstädte unbedingt vorbereiten, vor allem durch die Schaffung von Wohnraum. Schon heute gebe es zu wenig Kindergartenplätzen, und auch der öffentliche Nahverkehr werde mehr Menschen befördern und ausgebaut werden müssen.

Leerstand am falschen Ort

Wie die FAZ am 6.1. schreibt, stehen laut einer Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung in ländlichen Regionen Deutschlands fast zwei Mio. Wohnungen leer. Das gelte nicht nur für Ostdeutschland. In manchen Kommunen mangele es sogar ungeachtet einer schrumpfenden Bevölkerung an Wohnungen. Im bayerischen Selb etwa liege der Wohnungsleerstand bei 7 %, obwohl, gemessen am starken Bevölkerungsrückgang (Rückgang seit 1970 um 40 %), wesentlich mehr Wohnungen leer stehen müssten. Doch habe die Stadtverwaltung einige nicht mehr benötigte Wohngebäude der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft abreißen lassen, auch brauchten die Bürger heute wesentlich mehr Platz als früher. Dieser Trend kompensiere den Bevölkerungsrückgang teilweise. Nachdem die wirtschaftliche Entwicklung in der Stadt sich verbessert und die Arbeitslosigkeit von weit über 10 % auf unter 5 % zurückgegangen sei, gebe es nun wieder Bedarf an Wohnungsneubau. Die vorhandenen leerstehenden Wohnungen seien auf dem Stand der fünfziger und sechziger Jahre und so unattraktiv, dass niemand dort einziehen wolle. Mecklenburg-Vorpommern im Osten Deutschlands etwa habe seit der Wiedervereinigung gut 300.000 Einwohner verloren, heute lebten dort noch 1,6 Mio. Menschen. Dennoch sei die Zahl der Wohngebäude laut dem Statistischen Landesamt in den vergangenen 20 Jahren um gut 100.000 gestiegen. Trotzdem fehlten an bestimmten Orten Wohnungen, etwa in Rostock. Die Verwaltung von Rostock habe bereits im Sommer 2015 eine Wohnungsbauoffensive gestartet, da in den nächsten Jahren mit dem Zuzug mehrerer Tausend neuer Einwohner zu rechnen sei.

Rückgang des Transaktionsvolumens bei Wohnungen

Wie die FAZ am 6.1. berichtet, ist das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Markt für Wohnungen im Jahr 2016 stark zurückgegangen. Laut Savills seien die Investitionen um 54 % auf 10,7 Mrd. Euro gesunken, was u. a. damit zusammenhänge, dass im Vergleichsjahr 2015 sehr große Bestandsübernahmen wie der Kauf der Gagfah durch Vonovia für einen Rekordwert gesorgt hätten, während es 2016 kaum noch große Transaktionen gegeben habe. Ein weiterer Grund für den Rückgang sei das extrem knappe Angebot. Immer mehr Investoren gingen dazu über, Projektentwicklungen anstatt fertiggestellter Wohnungen zu kaufen. Dementsprechend sei der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung von 70.600 Euro auf 92.400 Euro gestiegen, da fast fertige neue Wohnungen nun einmal teurer als ältere gebrauchte seien. Wegen des anhaltend knappen Wohnungsangebots rechne Savills damit, dass auch im Jahr 2017 das Transaktionsvolumen rund zehn Mrd. Euro erreicht werden werde.

Investitionsvolumen bei Gewerbeimmobilien höher als erwartet

Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag 2016 bei knapp 53 Mrd. Euro, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 6.1. unter Berufung auf die Zahlen der großen Makler in deren Jahresrückblicken. Der Rückgang bewege sich im Vergleich zum Rekordjahr 2015 bei den Gewerbeimmobilien nur im mittleren einstelligen Prozentbereich, nachdem ein Minus von 10 % bis 15 % erwartet worden sei. Ein sehr gutes Schlussquartal habe dafür gesorgt, dass die 50-Milliarden-Euro-Schwelle deutlich übertroffen worden sei. Allein in den letzten drei Quartalen seien laut BNP Paribas Real Estate knapp 19,6 Mrd. Euro umgesetzt worden. Größte Assetklasse seien mit rund 45 % des Transaktionsvolumens wieder Büros gewesen, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit rund 25 %.Hotels hätten mit etwas über fünf Mrd. Euro einen Rekordumsatz erzielt. Das Volumen bei Logistikimmobilien habe bei 8 %, das bei Sozialimmobilien bei 5,5 % gelegen. Die Nettoanfangsrenditen hätten auch 2016 wieder unter Druck gestanden. Die Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser seien nach Angaben von CBRE in den Top-5-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München im Mittel auf 3,4 % zurückgefallen. Die niedrigste Spitzenrendite sei mit 3,2 % erneut in München festgestellt worden. Ausländische Anleger hätten im Jahresverlauf deutlich aufgeholt und stünden bezogen auf das Gesamtjahr für 43 % des Transaktionsvolumens. Dies liege laut BNP Paribas Real Estate in erster Linie an ihrer Dominanz bei den Portfoliodeals, deren Volumen zu zwei Dritteln auf sie entfallen sei, während ihr Anteil an den Einzeldeals nur ein Drittel betragen habe. Am aktivsten seien mit 23 % europäische Investoren gewesen, gefolgt von nordamerikanischen (14 %). Interessenten aus dem Nahen Osten und Asien hätten mehr als eine Mrd. Euro in Deutschland investiert. Deutsche Anleger hätten aber 2016 bei den Gewerbeimmobilientransaktionen weiterhin dominiert. Bei Wohnimmobilien sei das Volumen stärker, nämlich um 45 %, zurückgegangen und habe sich auf 13,7 Mrd. Euro belaufen. Grund hierfür sei gewesen, dass es nur zwei Großtransaktionen jenseits von 500 Mio. Euro gegeben habe, nachdem es 2015 noch sechs gewesen seien.

Neue Bedürfnisse der Logistikbranche verändern Erscheinungsbild der Städte

DIE WELT schreibt am 4.1. ausführlich über die Umwälzung auf dem Markt der Logistikimmobilien und ihre Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Städte. Bei diesen handele es sich nicht mehr nur um riesige, architektonisch anspruchslose Lager- und Verteilzentren auf der grünen Wiese, sondern es gehe zunehmend auch um kleinere Logistikflächen in den Städten. „Die Nachfrage nach Same-Day- oder Same-Hour-Delivery erfordert besonders auf der letzten Meile neue Logistikimmobilientypen in Citynähe und auch in Citylage“, erläutere Jan Linsin von CBRE. Andreas von Segro sei überzeugt: „Innerstädtische Logistikimmobilien werden immer wichtiger.“ Das wirke sich auf die Nachfrage nach geeigneten Immobilien aus, innerstädtische Logistikobjekte mit etwa 1.000 qm bis 2.000 qm Fläche würden nach Angaben des Gewerbeimmobilienentwicklers Goldbeck verstärkt nachgefragt. Hier biete sich die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien an. Colliers International schlage vor, leer stehende Bürogebäude in den Randlagen der Großstädte für diese neue Form von Logistikimmobilien zu nutzen. Noch stärkere Auswirkungen auf das Erscheinungsbild unserer Städte könnte eine zweite Entwicklung haben, über die die Logistikbranche derzeit diskutiere, nämlich die Notwendigkeit, angesichts knapper Grundflächen in die Höhe zu bauen. Das würde eine Abkehr vom Dogma der Eingeschossigkeit bedeuten, das bei Lagerhallen in Deutschland derzeit noch gelte.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

Mietpreisbremse-Ignoranten - So verrechnen sich viele Wohnungsinvestoren

Viele Wohnungsinvestoren glauben, sie könnten die Mietpreisbremse ignorieren. Sie fühlen sich damit sicher, weil die nach § 556 g Abs. 2 BGB möglichen Mieterrügen bislang nur selten ausgesprochen werden. Im Ergebnis zahlen sie viel zu hohe Preise für Mehrfamilienhäuser.

Ich möchte Ihnen von einem Fall berichten, der sich tatsächlich so ereignet hat: Ein mir bekannter Berliner Investor hat eine 152 qm große Wohnung, nachdem der Vormieter ausgezogen war, für 1.500 Euro/Monat vermietet. Das war in der Tat die realistisch mögliche Marktmiete. Aber ein Jahr, nachdem er den Mietvertrag abgeschlossen hatte, flatterte ein Schreiben bei seiner Hausverwaltung ein. Das Schreiben war ganz offensichtlich mit dem Mieterverein oder einem Anwalt abgestimmt.

Ein Brief, der 196.304 Euro kostet

In dem Schreiben wurde argumentiert: Die Nettokaltmiete liege bei 9,87 Euro/qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel betrage indes nur 5,71 Euro/qm. Schlage man 10 % dazu – wie dies laut Mietpreisbremsen-Gesetz möglich ist – dann ergebe sich, so der Mieter, eine zulässige Höchstmiete von 6,28 Euro/qm bzw. 954,71 Euro.

In dem Brief hieß es weiter: „Die von Ihnen geforderte Miete übersteigt die höchst zulässige Miete um 545,29 Euro nettokalt. Ich fordere Sie zur Vermeidung einer gerichtlichen Klärung auf, mir bis zum … schriftlich mitzuteilen, ob Sie der hier ermittelten Reduzierung der Nettokaltmiete zustimmen … Die überhöhte Miete zahle ich ab sofort ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung.“

Der Investor wusste, dass er vor Gericht keine Chance hat und reduzierte die Miete. Das bedeutet, dass er künftig jährlich 6.543,48 Euro weniger Mieteinnahmen hat, als kalkuliert. Setzt man beim Verkauf des Objektes einen Faktor von 30 an (was bei der Lage realistisch ist), dann bedeutet dies einen Verlust von 196.304 Euro.

Das betrifft jedoch wohlgemerkt nur diese eine Wohnung. Nehmen wir zur Vereinfachung Folgendes an: Wenn ein Investor ein Haus mit einer Wohnfläche von 2.000 qm erwirbt und bei jeder Neuvermietung statt 9,87 Euro/qm nur 6,28 Euro/qm nehmen darf, dann ist sein Haus 2,58 Mio. Euro weniger wert als er beim Erwerb kalkuliert hat.

Warum Investoren zu hohe Preise zahlen

Viele Investoren sind beim Kauf nur deshalb bereit, sehr hohe Faktoren zu akzeptieren, weil sie bei der Neuvermietung ohne Berücksichtigung der Begrenzungen durch die Mietpreisbremse kalkulieren. Nehmen wir noch einmal das Beispiel und führen es mit oben genannter Annahme fort: Wenn das Haus derzeit zu einer Miete von 5,71 Euro/qm vermietet wäre, dann bedeutete dies 137.04 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Es gibt viele Investoren, die würden ein solches Haus sofort zum 30fachen kaufen, also für ca. 4,1 Mio. Euro.

Der Käufer rechnet dann so, dass er irgendwann das Haus für 10 Euro/qm vermieten kann, was der aktuellen Marktmiete entspricht. Das würde Mieteinnahmen von 240.000 Euro bedeuten. So gerechnet, hätte er auf die seiner Meinung nach erzielbare Sollmiete nur einen – durchaus heute sehr attraktiven – Faktor von etwa 17 bezahlt. Diese Rechnung basiert jedoch darauf, dass er bei der Neuvermietung die Marktmiete – ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse – nehmen kann. Das ist heute tatsächlich oftmals üblich und eher die Regel als die Ausnahme. Aber bleibt das auch so?

Solche Briefe sind die Ausnahme – aber wie lange noch?

Viele Mieter sind froh, wenn sie eine Wohnung anmieten können. Manchen ist dabei nicht bewusst, dass sie mehr bezahlen, als sie laut Mietpreisbremsengesetz zahlen müssten. Anderen ist es zwar bewusst, sie akzeptieren das jedoch trotzdem. Zunächst. Irgendwann sehen sie, dass andere Mieter erfolgreich die Miete durch einfache Schreiben (wie das oben zitierte) reduzieren und machen es nach. Diejenigen Mieter, denen es nicht bewusst war, dass sie einen Vertrag mit einer gesetzlich nicht zulässigen Miethöhe unterschrieben haben, werden irgendwann durch den Mieterverein, durch die Mund-zu-Mund-Propaganda oder durch Artikel in den Medien („Dein Recht als Mieter“) darauf aufmerksam.

Sie haben keine Chance gegen Falschrechner am Markt

Ich würde daher beim Kauf eines Hauses nur mit der tatsächlich gesetzlich zulässigen Miete kalkulieren. Erstens, weil ich generell kein Geschäftsmodell auf dem Bruch bestehender Gesetze aufbauen würde (auch dann nicht, wenn ich sie für unsinnig halte). Zweitens deshalb nicht, weil ich eine solche Kalkulation nicht für nachhaltig erachte.

Viele andere rechnen jedoch so wie der oben als Beispiel angeführte Investor. Sie kalkulieren also mit Mieterhöhungspotenzialen, die es nur dann gibt, wenn man die Mietpreisbremse ignoriert.

Es gibt heute zwei Arten der Berechnung: Einmal die „progressive“ Mietpreisbremsen-Ignoranten-Berechnung, die für die Berechnung der Sollmiete von der derzeit am Markt durchsetzbaren Miete ausgeht. Und dann die aus meiner Sicht einzig vernünftige, vorsichtige Rechnung, die bei der erzielbaren Miete nur mit dem gesetzlich möglichen Aufschlag von 10 % auf die Nettokaltmiete kalkuliert. Wenn Sie am Markt im Wettbewerb mit einem oder mehreren Mietpreisbremsen-Ignoranten stehen (und dies ist die Regel), dann haben Sie keine Chance, die Immobilie zu einem einigermaßen vernünftigen Preis zu erwerben.

Alternative Neubau

Die Mietpreisbremse ist zwar zunächst auf fünf Jahre begrenzt, aber ich würde auf keinen Fall darauf spekulieren, dass sie dann wieder abgeschafft wird – so unsinnig sie auch ist. Ich bin dagegen ziemlich sicher, dass sie in der nächsten Legislaturperiode für Bestandswohnungen sogar noch verschärft wird – so etwa durch eine Änderung der Berechnungsvorgaben für den Mietspiegel.

Aus all diesen Gründen entscheiden sich immer mehr Investoren dafür, Neubauwohnungen zu erwerben. Zwar werden auch hier hohe Faktoren bezahlt (je nach Lage und Stadt zwischen 22 und 30), aber da beim Neubau die Mietpreisbremse nicht gilt, stehen sie nicht im Wettbewerb zu Investoren, die einfach ganz anders rechnen, als sie es tun. Daher ist die Chance, bei einem Forward-Deal für ein Neubauprojekt ein Haus zu einem vernünftigen Preis zu erwerben, wesentlich größer als beim Kauf von Bestandswohnungen.

Lesen Sie auch Rainer Zitelmanns Kommentare auf Wallstreet-Online.

Zitat der Woche

„Der Arme, der gern reich sein möchte, redet unaufhörlich vom Miss-brauch des Geldes und den Lastern der Reichen, wodurch er aber nichts anderes erzielt, als dass er sich ärgert und anderen zeigt, wie er nicht bloß über seine eigene Armut, sondern auch über der Anderen Reichtum Unmut hegt.“

Benedictus de Spinoza, niederländischer Philosoph

Wer neidisch auf „die Reichen“ ist, wird selbst niemals reich werden. Wenn Sie einen Menschen sehen, der durch eigene Anstrengung und auf ehrliche Art und Weise reich geworden ist, dann freuen Sie sich für ihn und versuchen Sie, herauszufinden, was er richtig gemacht hat. Wer neidisch ist, schadet damit nicht in erster Linie anderen Menschen, sondern vor allem sich selbst.

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Interessante Artikel

Börse für Anteile an Gewerbeimmobilien: Die International Property Securities Exchange (IPSX) will mittels einer Börse, an der Anteile an einzelnen Gewerbeimmobilien gehandelt werden können wie Aktien, den Immobilienmarkt demokratisieren. Das schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 5.1. So könnten die Beschäftigten der Londoner City einen Anteil an ihren Büros erwerben. Im Board der IPSX seien Schwergewichte der City of London als Non-Executive Directors zu finden. Noch im H1 dieses Jahres solle IPSX den Handel aufnehmen.

Mehr Innovation in der Immobilienwirtschaft:
Die Digitalisierung fordert von der Immobilienwirtschaft Innovationen, schreibt Jochen Schenk von der Real I.S. in EURO AM SONNTAG am 31.12. Obwohl Immobilienunternehmen die digitale Revolution als zukunftsweisenden Trend ausgewiesen hätten, gebe es bisher kaum Konzepte zur Integration in die Geschäftsmodelle. Dabei würden digitale Standards viele Transaktionsformen vereinfachen und die Sicherheit erhöhen. So könne eine intelligente Datenbank hilfreich sein, wenn mehrere Unternehmen aus verschiedenen Ländern beteiligt seien, um die unterschiedlichen Rechtslagen in den Ländern zu erfassen und zu verarbeiten. Big-Data-Konzepte könnten den Markt nach Trends analysieren und diese vorhersagen. Damit würden insbesondere Club Deals und Portfoliobeteiligungen vereinfacht. Der nächste große Schritt sei jedoch die Implementierung von Blockchain-Technologie auf Basis von Big Data. In einigen Jahren werde es möglich sein, Datenbanken zentral aufzubauen und so aufwendige Beurkundungen und lokale Archivierungen obsolet zu machen.

Mehr Regulierung für Crowdinvesting: Michael Stephan von iFunded tritt in einem Beitrag von CASH ONLINE am 3.1. für mehr Regulierung bei Crowdinvesting-Plattformen ein. Zwar verzeichne das Transaktionsvolumen im gesamten Anlagevehikel Zuwächse, allerdings sei das Potenzial noch nicht ausgeschöpft. Grund dafür sei u. a. die mangelnde Transparenz der Plattformen: Selbst privaten Anlegern mit guter Marktkenntnis sei es oft nicht möglich, die Seriosität der Anbieter einzuschätzen, weshalb viele Anleger das Risiko scheuten. Eine einheitliche Gesetzgebung könne Sicherheit und Attraktivität des ganzen Crowdinvesting-Segments steigern.

Termine

NRW IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Die wichtigsten Wohnungsneubau-Projekte in NRW

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Vertreter weiterer Projektentwickler/Bauträger, Institutionelle Investoren, Family Offices, Finanzierer/Mezzanine-Geber und Architekten.

Referenten: Andreas Schulten (bulwiengesa AG), Henning Dieke (BERND REITER GRUPPE), Anett Barsch (CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH), Michael Schmid / Lars Hönig, (Garbe Immobilien-Projekte GmbH), Alexander Schmitz (INTERBODEN Innovative Lebenswelten GmbH & Co. KG), David Christmann (PATRIZIA Deutschland GmbH), Tanja Kilger (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Reinhold Knodel (PANDION AG), Heinrich Falkenberg (DORNIEDEN Generalbau GmbH), Andreas Gräf (formart GmbH & Co.KG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), Ulrich Tappe (Grafental GmbH & Co. KG)

Themen: Die Veranstaltung beginnt mit einem aktuellen Überblick über Mieten und Kaufpreise durch bulwiengesa. Am Ende dieses Tages werden Sie den bestmöglichen Überblick über den Markt für Wohnungsprojektentwicklungen in NRW gewonnen und wichtige Kontakte geknüpft haben. Die Referenten sprechen über ihre Vorstellungen hinsichtlich aktueller und geplanter Wohnungs-Neubau-Projekte in NRW (Alleinstellungsmerkmale der Projekte / Besonderheiten der Architektur / Grundrisse etc.) und darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, wer die Käufer sind (Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren), wie die Vermarktung erfolgt, welche Preise erzielbar sind (qm-Preise, Faktoren für Institutionelle), wann der Grundstückskauf vonstattenging, wann das Baurecht erteilt wurde und wie schnell der Abverkauf erfolgte. Zudem klären die Referenten Fragen bzgl. Kommunikation, PR und Marketing. Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 17. Januar 2017 im Courtyard by Marriott – Düsseldorf Seestern Hotel statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Jahresauftaktveranstaltung: Immobilienstrategien institutioneller Investoren

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Vertreter weiterer institutioneller Investoren, Family Offices, Stiftungen, Projektentwickler, Spezialfonds und Finanzierer.

Referenten: Dietmar Fischer (Ernst & Young Real Estate GmbH), Andreas Meister (Talanx Immobilien Management GmbH), Gereon Kohlgrüber / Stephan Bönning (AEW Europe), Dirk Schlürmann (Allianz Real Estate Germany GmbH), Dr. Ulrich von Creytz (Deutsche Asset Management), Dr. Christoph Schumacher (Union Investment Institutional Property GmbH), Timo Wolf (Lloyd Fonds AG), Mark Wolter (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH / Deka Immobilien Investment GmbH), Gerhard Lehner (Savills Investment Management), Martin Eberhardt FRICS (Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG)

Themen: Jahresauftaktveranstaltung der BIR hat sich in den vergangenen Jahren zum wichtigsten Ereignis für institutionelle Investoren (und alle, die mit ihnen ins Geschäft kommen wollen) zum Jahresbeginn entwickelt. Die Referenten sprechen über ihre Immobilienstrategie 2017 und darüber, wonach sie derzeit ganz besonders suchen, in welche Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Unternehmensimmobilien, Logistik usw.) und in welchen Städten derzeit vorwiegend investiert wird, welche Investitionsstrategien sie bevorzugen (Core, Value add), welche Anforderungen es bei Investitionen in Projektentwicklungen gibt und wie Entscheidungsprozesse bei Investitionen in Spezialfonds und andere indirekte Vehikel ablaufen. Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 24. Januar 2017 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE

Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die im Rhein-Main-Gebiet (besonders Frankfurt) in den Wohnungsneubau investieren wollen, also institutionelle Investoren und Family Offices, die im Rhein-Main-Gebiet investieren wollen, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/ Vertriebe und Architekten. Zudem sollten Projektentwickler aus dem Rhein-Main-Gebiet kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen.

Referenten: Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Iris Dilger (DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH), Christoph Gröner (CG Gruppe), Frank Berlepp (LBBW Immobilien Management GmbH), Ralf Werner (formart GmbH & Co. KG, Niederlassung Rhein-Main), Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Wolfgang Ries (BIEN-RIES AG), Jürgen Blankenberg (gsp Städtebau GmbH), Mark Reinhard, Cityraum GmbH & Co. KG), Martin Büttner (GWH Bauprojekte GmbH), Nicolas Moog (Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe)

Themen: Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Frankfurt/Main sowie dem Rhein-Main-Gebiet vor und erläutern ihre Alleinstellungsmerkmale und die Besonderheiten von Architektur und Grundrissen etc. Sie sprechen darüber, wie die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden verliefen, ob die Käufer Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren sind und ob die Finanzierung aus dem Cashflow, Bankenfinanzierung, Mezzanine u. ä. erfolgte. Zudem werden thematisiert: die Faktoren und Mietansätze beim Globalverkauf / Forward-Deal, die Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb und die Inanspruchnahme von Fördermitteln/ Förderprogrammen. Auch werden Fragen besprochen wie: Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Begrüßung und Einführung durch Dr. Rainer Zitelmann. Darauf, was ihnen gefallen habe, antworteten Teilnehmer der beiden letzten Veranstaltungen dieses Formates, die wir kürzlich in Hamburg und München durchgeführt haben: „Konkrete Zahlen“; „sehr transparente Projektvorstellungen und hochinteressante Hinweise“; „Transparenz der Information“; „Offenheit der Vortragenden hinsichtlich Kennzahlen“; „wertvolle Anregungen für meine Tätigkeit als Projektentwickler“; „Kontakt zu einem Family Office“.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 21. Februar im Marriott Hotel Frankfurt statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanweisungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de