Kommentar am Montag

Jacopo Mingazzini Accentro Real Estate AG

Wenn der Milieuschutz ausufert

Ein Projektentwickler erzählte mir vor Kurzem von einem Businessplan, den er gerade geschrieben hat. Es geht dabei um ein Projekt in einem Milieuschutzgebiet. Zum ersten Mal in seinem Berufsleben, sagte er, habe er einen Businessplan geschrieben, in dem null Euro für Modernisierungen vorgesehen sind. Null. Nichts. Keinerlei Modernisierung. Und das wird kein Einzelfall bleiben.

In Milieuschutzgebieten wird nicht mehr in die Modernisierung investiert werden, der Bestand wird verfallen. Warum? Weil es sich nicht lohnt. Weil in Milieuschutzgebieten alles dafür getan wird, Investitionen fernzuhalten. Die Einschränkungen für Modernisierungen in Milieuschutzgebieten sind an sich schon äußerst umfassend. Aber selbst wenn man sich an diese hält, suchen und finden die Behörden Wege, die Modernisierung zu behindern.

Es gibt Investitionen, die selbst in einigen Milieuschutzgebieten nicht abgelehnt werden dürfen. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau von Aufzügen oder das Anbringen von Balkonen, die vier Quadratmeter Größe nicht überschreiten. Stellt man den entsprechenden Antrag, kann es passieren, dass die Behörden zwar dem Umbau zustimmen. Aber die Kosten im Sinne einer Modernisierungsumlage auf den Mieter umzulegen, das wird dem Investor untersagt. Eine Mieterhöhung darf er dann trotz Modernisierung nur an der üblichen Vergleichsmiete bemessen. Warum aber sollte ein Investor modernisieren, wenn er selbst keinerlei Nutzen daraus zieht und die Kosten in Gänze an ihm hängenbleiben?

Neben den Bestandsinvestitionen wird auch der Erwerb von Objekten regelmäßig erschwert. Immer wieder bekommen Investoren von den Behörden sogenannte Abwendungsvereinbarungen vorgelegt. Diese enthalten zahlreiche Selbstbeschränkungen, etwa bezüglich Modernisierungen oder Umwandlungen. Investoren müssen die Beschränkungen akzeptieren – andernfalls droht die Kommune, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Im Anschluss wird der Abschluss solcher Vereinbarungen medial als großer Erfolg sozialer Wohnungspolitik gefeiert. Der Investor fühlt sich dadurch nicht nur erpresst, sondern zugleich als Feindbild dargestellt.

Durch Genehmigungsverfahren und das kommunale Vorkaufsrecht verfügen Behörden über eine Machtstellung, die sie über die Maßen ausnutzen. Das mag kurzfristig Stimmung bei der Bevölkerung machen, langfristig aber schadet es dem Standort und somit auch dessen Bewohnern. Ausbleibende Investitionen sind in Wahrheit nämlich alles andere als ein Erfolg.

Dieser Artikel erschien bereits am 6.4. online auf DIE IMMOBILIE.

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MARKT-NEWS

Umsatzrekord am deutschen Immobilienmarkt

Wie die FAZ am 6.4. schreibt, hat sich der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt noch einmal beschleunigt. Nach Schätzung der großen Maklerhäuser seien im Q1 2017 zwischen 12,2 Mrd. und 12,7 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert worden. Das seien 50 % bis 60 % mehr als im Vorjahr und so viel wie noch nie. Die Zahlen bezögen sich auf Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lager- und Logistikimmobilien sowie Hotels und Spezialimmobilien. Wohnimmobilien würden nicht betrachtet. Büros seien am stärksten nachgefragt worden, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien. Der Anteil an den Logistikimmobilien, die sich an dritter Stelle wiederfänden, nehme seit einigen Jahren stark zu. Alle Maklerhäuser rechneten damit, dass die starke Nachfrage auch im laufenden Jahr anhalten werde, und die Investitionssumme höher als im Vorjahr ausfallen werde. Dazu trügen der gute Ruf Deutschlands als sicherer europäischer Hafen bei und der Umstand, dass ein nennenswerter Zinsanstieg in diesem Jahr für unwahrscheinlich gehalten werde.

Deutschland übertrifft Großbritannien bei Gewerbeimmobilientransaktionen

Laut Real Capital Analytics konnte Deutschland 2016 europaweit das größte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien vorweisen und hat damit Großbritannien erstmals seit 2007 hinter sich gelassen. Das berichtet das WALLSTREET JOURNAL am 4.4. Bisher hätten außereuropäische Investoren zuerst in London und Paris nach Investitionsobjekten gesucht, doch mit Blick auf die Abspaltung Großbritanniens und die Wahlen in Frankreich sei der deutsche Markt attraktiver geworden. Dies liege vor allem an den Preisen, die im Gegensatz zum Niveau im Rest von Europa und den USA noch Luft nach oben böten. Die wachsende ausländische Konkurrenz gefährde jedoch die Wettbewerbsfähigkeit deutscher Investoren vor allem bei Core-Objekten. Wie CBRE ermittelt habe, seien die Kapitalisierungsraten für Büros in Berlin mit 3,25 % bereits auf einem Rekordtief angekommen. Daher bestehe die Gefahr, dass Investoren kaum mehr niedrigere Renditen akzeptierten, sage Jochen Schenk von Real I.S.

Bundesrat stimmt Baurechtsnovelle und Urbanen Gebieten zu

Der Bundesrat hat der Baurechtsnovelle und damit auch der Einführung der Baugebietskategorie ‚Urbanes Gebiet‘ zugestimmt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. Der Höchstwert für den Anteil an Wohnungen in Mischgebieten sei abgeschafft worden, sodass nach Verabschiedung des Gesetzes Grundstücke mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 zu 80 % überbaut werden dürften. Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) im Urbanen Gebiet betrage dann 3. Hinsichtlich der Erhöhung der Lärmwerte für Urbane Gebiete sei der Bundesrat der Bundesregierung nicht gefolgt. Der nun geschlossene Kompromiss sehe vor, dass der Lärmwert am Tag im Urbanen Gebiet auf 63 dB (A) angehoben werde, in der Nacht jedoch 45 dB (A) weiterhin nicht überschreiten dürfe. Laut dem Bundesbauministerium werde die Baurechtsnovelle und die novellierte TA-Lärm-Verordnung noch vor der Sommerpause in Kraft treten. Andreas Mattner vom ZIA bezeichne die TA-Lärm-Änderung als „Kompromiss, der zwar in die richtige Richtung geht, aber letztendlich zu wenig ist“. Jürgen Michael Schick vom IVD begrüßte in einem Statement, dass der Bundesrat den Weg frei gemacht hat. „Mit dem Kompromiss können alle Beteiligten gut leben. Viel gravierender wäre es gewesen, wenn der Bundesrat versucht hätte, das gesamte Paket zu kippen, da der Widerstand verschiedener Länder doch erheblich war. Nun sind die Kommunen am Zug, mit der Planung zu beginnen.“

Gebäudeenergiegesetz kommt vorerst nicht

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. schreibt, haben sich SPD und Union im Koalitionsausschuss nicht bezüglich des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) einigen können. Deshalb werde es in dieser Legislaturperiode nicht mehr verabschiedet werden. Laut einer Tweet-Mitteilung aus dem Bundesbauministerium sei das Gebäudeenergiegesetz am Widerstand der Union gescheitert. Die Unionsfraktion im Bundestag habe kritisiert, dass der KfW-55-Standard in vielen Fällen nicht wirtschaftlich sei, und befürchte, dass mit dem Gesetz auch schon der Standard für die Privatwirtschaft vorgezeichnet sein könnte. Auch halte sie es für fragwürdig, Kommunen von der Verpflichtung, nach dem 55er-Standard zu bauen, auszunehmen.

Anbindungsgebot in Bayern gelockert

Das bayerische Kabinett hat mit dem neuen Landesentwicklungsplan (LEP) das sogenannte Anbindungsgebot gelockert. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. Die Zustimmung des Landtags gelte als Formsache. Sobald sie erfolgt sei, könnten Unternehmen wie Industrie- und Logistikbetriebe sich auch abseits von Ortschaften, etwa an Autobahnausfahrten, vierspurigen Straßen oder an Gleisanschlüssen ansiedeln. Ausnahmen gebe es auch für interkommunale Gewerbe- und Industriegebiete sowie für große Freizeit- und Tourismusprojekte. Der Handel sei von der Regelung ausgenommen.

Kaum Mehrkosten für Barrierefreiheit

Barrierefreiheit in Wohnungsneubauten verursachen nur etwa 1 % Mehrkosten, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. Aus einer Studie von Terragon und dem Deutschen Städte- und Gemeindebund (DStGB) gehe hervor, dass senioren- und behindertengerechte Wohnungen vor allem bei Neubauten kostengünstig zu realisieren seien. Als Projektentwickler müsse man die Scheu vor barrierefreien Wohnungen ablegen, fordere Michael Held von Terragon. Barrierefreiheit werde oft mit Alter oder Behinderung verbunden, dabei gehe es vorrangig um langfristige Nutzbarkeit von Wohnungen. In Deutschland würden 2,5 Mio. barrierefreie Wohnungen benötigt, bislang gebe nicht mal 900.000.

CG Gruppe baut Wohnungen in Leipzig

In Leipzig-Plagwitz baut die CG Gruppe auf dem 180.000 qm großen Gelände der Kunst- und Gewerbehöfe nun auch Wohnungen. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. Auf dem Quartier A zwischen Weißenfelser Straße und Englertstraße solle ein Plattenbau revitalisiert und um zwei Kopfbauten ergänzt werden. Auf einer BGF von 9.000 qm seien Apartments für Studenten geplant. Zudem seien ein Hotelneubau mit einer BGF von 5.700 qm, ein Bürogebäude mit 4.500 qm und ein Parkhaus gebaut. Das Projekt solle als Forward Deal realisiert werden. Die Investitionssumme liege bei 70 Mio. Euro, zudem seien 10 Mio. Euro für die Instandsetzung unsanierter Flächen vorgesehen.

Zahl der Sozialwohnungen nimmt ab

Wie das HANDELBLATT am 7.4. berichtet, ist laut einer Studie von Dr. Lübke & Kelber mit Sozialwohnungen kaum Geld zu verdienen. „Die Wohnraumförderung ist nicht attraktiv genug“, erkläre Ulrich Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Die Renditen seien zu gering und die Förderlaufzeiten zu lang. Im Schnitt seien die Renditen 40 % niedriger im Vergleich zu frei finanziertem Wohnungsneubau. Dennoch plane die neu aufgelegte Wohnwert AG den Ankauf solcher Wohnungen. „Wir sind jetzt dabei, die richtigen Investoren zu finden“, sage Torsten Teichert von Wohnwert.

Bedenklicher Flächenmangel am Büromarkt

Vor einer gefährlichen Verknappung der Büroflächen warnen ZIA und bulwiengesa. Hierüber schreiben DIE WELT am 3.4., die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. und die FAZ am 7.4. In den Top-7-Städten stünden nur noch 5 % der Flächen und damit halb so viel wie im Jahr 2010 leer. Wie Andreas Schulten von bulwiengesa sage, könnten Engpässe die Wirtschaftsentwicklung der Städte hemmen. Deshalb dürfe sich die Baupolitik nicht nur auf Wohnungen konzentrieren. Angesichts eines vom ZIA prognostizierten Anstiegs der Bürobeschäftigten um etwa 2 % bestehe die Gefahr, auf „eine vergleichbare Verknappung bei Büroflächen“ hinzusteuern, sage Ulrich Höller vom ZIA. Man dürfe nicht einseitig nur auf eine Nutzungsart schauen. Aktuelle Zahlen von German Property Partners (GPP) bestätigten diese Einschätzung einer starken Nachfrage am Büromarkt. In den Top-7-Städten seien im Q1 2017 924.000 qm und damit 16 % mehr als im Vorjahreszeitraum neu vermietet worden. Der Rückgang der Leerstandsquoten sei dramatisch. Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in den sieben Metropolen sei im Q1 2017 um 15 % auf 4,6 Mio. qm gesunken. Über die spezielle Situation in Berlin und München schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. in zwei Artikeln. So seien laut dem Quartalsbericht von Cushman & Wakefield in Berlin im Q1 2017 im Rahmen einiger großer Deals rund 190.000 qm Bürofläche neu vermietet worden. Damit gebe es auf dem Berliner Büroflächenmarkt nach dem Q1 2017 kaum noch verfügbare Flächen, die Leerstandsquote liege bei 3,3 %. Interessenten für große Flächen seien auf Projektentwicklungen angewiesen, fünf der größten zehn Abschlüsse seien als Vorvermietung in neu zu errichtenden Flächen abgeschlossen worden. Nur 20 % der in den ersten drei Monaten dieses Jahres fertiggestellten Büroflächen würden am Markt angeboten, der Rest sei schon vermietet. Das knappe Angebot an neuen Flächen führe zum weiteren Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten. Eine Entspannung des Marktes sei derzeit nicht in Sicht, Berlin habe sich zu einem Vermietermarkt entwickelt. In München sei das Q1 2017 mit einem Umsatz von mind. 250.000 qm für den Bürovermietungsmarkt das stärkste erste Quartal seit der Jahrtausendwende gewesen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. Fast 100.000 qm des Flächenumsatzes seien außerhalb der Stadtgrenzen getätigt worden, was rund der Hälfte des Jahresumsatzes 2016 entspreche. Da auch in den nächsten Quartalen aufgrund des Mangels an Neubauprojekten keine Änderung dieser Entwicklung zu erwarten sei, gehe der Trend in Richtung Stadtrand oder Umland. In Objekten, die im Q1 2017 fertiggestellt worden seien, stünde derzeit nur noch 16.000 qm Fläche zur Verfügung. Bis zum Ende des Jahres sollen weitere 160.000 qm bezugsfertig sein, davon seien aber bereits jetzt 80 % vorvermietet.

Büros an B-Standorten sind attraktiv

Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 6.4. ausführlich über das immer größer werdende Interesse an Investitionen in Büroimmobilien an B-Standorten und deren Vorteile. Dabei sei aber unklar, welche Städte unter den Begriff gefasst werden. So führe bulwiengesa unter ‚B‘ die Landeshauptstädte Dresden, Hannover, Bremen und Wiesbaden sowie Bonn, Bochum, Dortmund, Duisburg, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Münster und Nürnberg. CorpusSireo hingegen habe in einer eigenen Analyse zu deutschen Regionalzentren ebenfalls 14 Städte ausgewählt, aber statt Aachen und Mainz Duisburg und Bochum in die Liste aufgenommen. Die DG Hyp wiederum beschränke sich auf zwölf Städte. Das große Interesse an den B-Märkten sei laut BNPP Real Estate ein Zeichen für ein allgemein gutes Investitionsklima und keine Folge von Anlagenotstand. In B-Städten seien weniger Großinvestoren als vielmehr regional ausgerichtete mittelgroße Anlegergruppen und Entwickler aktiv. Nach Einschätzung von Catella würden die Standortentscheidungen, anders als 2007, bewusst getroffen. Dem bulwiengesa-Index zufolge seien nicht nur die Preise, sondern auch die Spitzenmieten gestiegen, und zwar stärker als in A-Städten. Der Investor Demire weise daraufhin, dass Mieter in B-Städten in der Regel deutlich länger am Standort verblieben als Mieter in den großen Metropolen.

Interne Property-Manager schneiden besser ab

Die IMMOBILIEN ZEITUNG berichtet am 6.4. über eine Umfrage von Bell Management Consultants unter Gewerbemietern zu deren Zufriedenheit mit der Leistung von Asset- und Property-Managern. Property-Manager würden schlechter benotet, was auch an ineffizienten Schnittstellen zwischen Property- und Asset-Managern liege. In der Prozesskette gebe es zu viele Kommunikationsdefizite, die eine zu langsame Problembeseitigung, lange Reaktionszeiten und ausbleibende Statusrückmeldungen nach sich zögen. Interne Property-Manager würden besser bewertet, da die Schnittstellen effizienter und die Entscheidungswege kürzer seien.

Herausforderungen für den stationären Handel sind vielfältig

Wie IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. schreibt, ist es nicht allein der Online-Handel, der den stationären Einzelhandel unter Druck setzt. Das hätten Gespräche auf dem 9. Handelsimmobiliengipfel in Düsseldorf gezeigt. Die Entwicklung der Kaufkraft, ein verändertes Konsumverhalten und der demographische Wandel spielten eine ebenso große Rolle. Wichtig für zukunftsfähige Gesamtkonzepte im Einzelhandel seien vor allem Service und Erlebnisqualität. Wie Jan Dirk Poppinga von CBRE am 3.4. in HANDELSIMMOBILIEN HEUTE schreibt, sei die Zukunft des stationären Einzelhandels nicht bedroht. Einkaufen sei eine soziale Aktivität. Es gehe um den direkten Kontakt zum Produkt, auch wenn die technische Entwicklung natürlich nicht ausgeblendet werden könne. Die Zukunft liege in der Verbindung von digitalen Vorzügen und analogem Einkauferlebnis. Deshalb sei die Ansicht falsch, dass der Onlinehandel Schuld an der Schieflage des stationären Handels sei.

Fonds- und Finanz-News

redos kauft Kaufland-Paket

Ein Paket von fünf Kaufland-Immobilien haben redos real estate und Union Investment für 100 Mio. Euro erworben. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. redos habe den Zuschlag von Blackstone erhalten. Die fünf Fachmarktzentren seien für den 2014 aufgelegten Fonds ‚Redos Einzelhandel Deutschland‘ bestimmt. Mit dem Deal steige das Anlagevolumen des Fonds auf 520 Mio. Euro. Geplant sei ein Anlagevolumen von etwa 700 Mio. Euro.

Dix erreicht zweithöchsten Wert seit Bestehen des Indexes

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 1.4. schreibt, lag der Deutsche Immobilien Index im vergangenen Jahr ohne Transaktionen bei 7,5 % bzw. 7,8 % mit Transaktionen. Damit liege er nur knapp hinter dem Rekordwert von 2015 (8,1 %). Die Gesamtrendite der Bestandsimmobilien deutscher institutioneller Investoren speise sich im Wesentlichen aus Mieteinnahmen (4,8 % Netto-Cash-flow-Rendite) und der Wertänderungsrendite von 2,6 %. Am besten hätten Industrieimmobilien mit 8,3 % abgeschnitten, „sonstige Nutzungen“ wie etwa Spezialimmobilien hätten mit 6,1 % den schlechtesten Wert erreicht.

Geschlossene Fonds und ihre Herausforderungen

Über die derzeitigen Herausforderungen, die Anbieter geschlossener Fonds zu bewältigen haben, und die Strategieänderungen, die sie daraus ableiten, schreiben ausführlich das HANDELSBLATT am 5.4., die IMMOBILIEN ZEITUNG am 6.4. und die IMMOBILIEN WIRTSCHAFT 4/2017. Wie die das HANDELBLATT schreibt, konzentrierten sich die großen Emissionshäuser zunehmend auf institutionelle Investoren statt auf Privatanleger. Privatanleger hätten ungeachtet der neuen, strengeren Regulierungen nach wie vor Vorbehalte, schreibe die IMMOBILIEN ZEITUNG. „Verlorenes Vertrauen gewinnt man nicht von heute auf morgen zurück. Im besten Fall schaffen wir es, dass der Anleger die Fähigkeit entwickelt, die Risiken eines Angebots wirklich zu verstehen“, sage Sonja Knorr von Scope. Real I.S. wolle das Thema geschlossene Fonds für Kleinanleger dennoch weiterverfolgen. „Portofoliofonds ermöglichen eigentlich einen idealen Objekt-Mix“, sage Jochen Schenk von Real I.S. laut der IMMOBILIEN WIRTSCHAFT. In Europa sehe er aber angesichts der hohen Preise in Deutschland und Europa hierfür derzeit aber wenig Potential. Deshalb habe sein Unternehmen vor, in diesem Jahr einen weiteren Australien-Fonds aufzulegen. Commerz Real hingegen habe sich laut der IMMOBILIEN ZEITUNG vom Neugeschäft mit Kleinanlegern verabschiedet und mache geschlossene Fonds nur noch für professionelle und semiprofessionelle Anleger. „Die sind rationaler unterwegs, sie interessieren sich vor allem für das Asset – die Verpackung ist für sie zweitrangig,“ sage Heiko Szczdrowski von Commerz Real. Die derzeit größte Herausforderung für die Emissionshäuser sei aber, Sachwerte zu beschaffen, schreibt das HANDELSBLATT. „Das Kapital ist da, es fehlen die Anlagemöglichkeiten“, sage Markus Lang von Real I. S. Heiko Szczdrowski von Commerz Real beschreibe das Dilemma der Emissionshäuser und Investoren so, dass in Deutschland zwar dringend Geld für Infrastrukturaufgaben gebraucht werde, doch werde es nur schleppend abgerufen, weil sich Baugenehmigungen immer wieder verzögerten.

VERSCHIEDENES

Stadt- und Landflucht bedingen sich

Die Debatte über Land- und Stadtflucht ist müßig, denn beide Phänomene existieren nebeneinander und bedingen sich, schreibt Michael Stüber von CD Deutsche Eigenheim am 6.4. auf BUSINESS INSIDER. Wer das Stadtleben suche, ziehe in die Zentren. Die Anziehungskraft der Metropolen treibe jedoch die Preise nach oben, sodass wiederum viele Menschen aus den Zentren weg bzw. erst gar nicht dort hinzögen. Die Randlagen profitierten davon, insbesondere dort, wo die Infrastruktur gut ausgebaut sei. Stadtplaner, Projektentwickler und Investoren sollten überlegen, mischgenutzte Areale zu entwerfen, um urbanes und vielfältiges Wohnen und Arbeiten in den Randlagen attraktiv zu machen.

Der ehrbare Kaufmann als Vorbild

Jürgen Michael Schick vom IVD schreibt in der AIZ 4/2017 über die Glaubwürdigkeit der Immobilienbranche in Zeiten der Fake News. Man solle die Marke des ehrbaren Kaufmanns vertreten und geschäftliche Ziele mit gesellschaftlicher Verantwortung vereinbaren. Wichtig sei, aus Überzeugung Ansichten zu vertreten, um so aus einer glaubwürdigen Position heraus zu diskutieren und zu verhandeln. Auch sei stetige Selbstreflexion angebracht. Nur so könne man Vertrauen gewinnen und auf den Rückhalt der öffentlichen Meinung bauen.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

Acht Prüfsteine für Schulz
Sind die FDP-Liebeserklärungen Nebelkerzen?

Martin Schulz hat sein Liebeswerben um die FDP verstärkt. Ist das nur ein Trick zur Wählertäuschung? Hier sind acht Prüfsteine für die Ernsthaftigkeit.

Zu Erinnerung: DER SPIEGEL hatte enthüllt, dass Martin Schulz nach der Saarland-Wahl zu dem Ergebnis gekommen ist, es sei besser, öffentlich nicht mehr von dem geplanten Bündnis mit Grünen und Linken zu reden. Stattdessen wolle er den Eindruck erwecken, er plane eine Ampelkoalition mit FDP und Grünen.
Inzwischen hat Schulz diese Linie weiter verfolgt: Er lobt Herrn Lindner und die FDP (die eben noch die „neoliberalen“ Bösewichte waren) über den grünen Klee und spricht in höchsten Tönen von den Verdiensten der sozialliberalen Koalition um die Bundesrepublik usw.
Meint er das ernst? Will er wirklich mit der FDP zusammengehen? Oder will er nur die Wähler täuschen – also rechts blinken, um hinterher links abzubiegen und dann nach den Wahlen doch eine Linksfront-Regierung zu bilden?

Acht Fragen an Schulz

Lieber Herr Schulz, bitte erklären Sie Ihren Wähler folgende Dinge, damit glaubhafter wird, dass Sie es mit Ihrem Liebeswerben um die FDP ernst meinen:
1. Ich werde die Agenda 2010 nicht rückabwickeln, sondern an ihr festhalten.
2. Mit mir wird es keine Erhöhung der Einkommensteuer geben.
3. Ich werde die Vermögensteuer nicht wieder einführen.
4. Die Mietpreisbremse wird nicht verschärft und es wird kein Gesetz geben, wonach die Berechnung des Mietpreisspiegels verändert wird.
5. Wir verzichten auf unsere Pläne zur „Bürgerversicherung“, nach der Selbstständige zwangsweise in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen müssen.
6. Wir werden keinem „Bail out“ anderer Euroländer (z. B. Griechenlands) zustimmen und uns künftig wieder an den Maastricht-Vertrag halten.
7. Mit uns wird es keine zwangsweise Abschaffung des Verbrennungsmotors geben – wir überlassen die Entscheidung darüber allein den Verbrauchern.
8. Solange, bis es ein neues Abkommen zwischen den Staaten gibt, werden wir das geltende Dublin-II-Abkommen konsequent anwenden – eine Aussetzung, wie von der Merkel-Regierung betrieben, wird es nicht mehr geben.

Ich bin zwar nur ein einfaches FDP-Mitglied (seit über 20 Jahren) kann mir aber nicht vorstellen, dass es eine Koalition mit den Liberalen geben wird, wenn Schulz
– die Steuern erhöht,
– die Mietpreisbremse verschärft,
– die Agenda 2010 zurückdreht,
– ein gesetzliches „Aus“ für Verbrennungsmotoren beschließt,
– Selbstständige in die maroden Sozialversicherungssysteme zwingt,
– eine Wiederholung der Politik der „offenen Grenzen“ nicht ausschließt.

Ich fürchte: Schulz wird eine solche Erklärung nicht abgeben. Wenn er nach der Wahl doch eine Koalition mit der FDP anstrebt – und dabei auf all die oben genannten Punkte verzichtet –, dann hätte er seine Wähler mit dem sozialpopulistischen Wahlkampf auf eine perfide Weise getäuscht. Wenn er aber in Wahrheit eine Linksfront-Regierung will, dann ist das Liebeswerben um die FDP ein durchsichtiger Trick zur Wählertäuschung.

Lesen Sie auch Rainer Zitelmanns Kommentare auf Wallstreet-Online.

Zitat der Woche

„Wenn man nicht mit sehr viel Leidenschaft herangeht, wird man nicht überleben. Man wird aufgeben. Man muss also eine Idee, ein Problem oder einen zu korrigierenden Missstand mit Leidenschaft verfolgen, sonst wird man nie die Beharrlichkeit aufbringen, bis zum Ende durchzuhalten.“

Steve Jobs, Apple-Gründer

Steve Jobs ist ein Musterbeispiel an Beharrlichkeit, weil er über Jahre an einem Projekt festhielt, obwohl nicht absehbar war, wie er damit Geld verdienen könnte. Wäre es ihm nur um das Geld gegangen, hätte er sicher viel früher aufgegeben. Aber die Leidenschaft trieb ihn an, trotz aller Widrigkeiten und Rückschläge weiterzumachen. Oft wird die Bedeutung der Ausdauer für den Erfolg unterstrichen. Aber die Ausdauer ist vor allem eine Folge andauernder Leidenschaft.

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Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

„30 % Wohnungs-Crash: Unverantwortlicher Alarmismus oder reale Gefahr?“ - Sonderveranstaltung am 27. April 2017 in Berlin

Zielgruppen: Wohnungs-Projektentwickler, Investoren am Wohnungsmarkt, Banken und andere Finanzierer sowie Vertriebe von Wohnungen aus ganz Deutschland.

Thema: Die Warnungen des ZIA-Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen vor möglichen massiven Preisrückgängen bei Wohnimmobilien haben zu einer intensiven Debatte in der Immobilienwirtschaft geführt. Hat empirica mit der Analyse falschen Alarm geschlagen oder auf verdrängte Risiken aufmerksam gemacht? Professor Dr. Simons von empirica begründet seine Analyse und stellt sich der Diskussion. Martin Steininger, Chefökonom von bulwiengesa stellt seine Analyseergebnisse vor. Weitere führende Experten aus dem Immobilien-Research und der Praxis werden die Chancen und Risiken am deutschen Wohnungsmarkt diskutieren. Ziel der Veranstaltung ist es, dass ausführlich alle Zahlen und Argumente diskutiert und gewogen werden – und zwar von Researchern wie auch von führenden Projektentwicklern aus ganz Deutschland.

Referenten: Vorträge von Martin Steininger (Chefökonom bulwiengesa AG): ‚Immobilienmarktprognose auf Basis von Realwirtschaft‘ und Jürgen Michael Schick MRICS (Präsident Immobilienverband IVD / Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG): ‚ Welche Strategien bleiben noch?‘ Es folgt eine Podiumsdiskussion, geleitet von Prof. Dr. Tobias Just IREBS (Immobilienakademie GmbH) und den Diskussionsteilnehmern: Prof. Dr. Harald Simons (empirica ag), Martin Steininger (Chefökonom bulwiengesa AG), Jürgen Michael Schick MRICS (Präsident Immobilienverband IVD / Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG), Jacopo Mingazzini (ACCENTRO Real Estate AG), Michael Haupt (ISARIA Wohnbau AG), Carsten Sellschopf (formart GmbH & Co. KG), Fabian von Köppen (Garbe Immobilien-Projekte GmbH), Reinhold Knodel (PANDION AG), Dr. Dr. Rainer Zitelmann, Gerd Kropmanns, (DIE WOHNKOMPANIE NRW GmbH), Dr. Jürgen Leibfried (BAUWERT AG), Alexander Happ (BUWOG Group), Thomas Meyer, WERTGRUND Immobilien AG. Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 27. April 2017 im Grand Hyatt Berlin Hotel statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de. Wegen des zu erwartenden großen Teilnehmerinteresses bitten wir um rasche Anmeldung.

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich deutschlandweit an Projektentwickler im Bereich Wohnungsneubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

Referenten: Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Christoph Geirhos (Bayerische Versorgungskammer), Jochen Worringen (CORPUS SIREO / Swiss-Life-Fonds), Martin Eberhardt FRICS, Bouwfonds Investment Management), Thomas Meyer (WERTGRUND Immobilien AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH), Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG). Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.
Themen: Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich bei dieser Veranstaltung vor. Sie nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 4. Mai 2017 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

Zielgruppen: Diese Veranstaltung, die wir bereits zum achten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

Referenten: Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien mit Sitz in Los.
Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Themen: 1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Mögliche Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschluss-kontrolle.
2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); Die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung. Fortsetzung Joint Venture bezogen auf ein Immobilienprojekt: Gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 10. und 11. Mai im THE WESTIN GRAND in Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Praxis-Seminar: Welche Wohnungsgrundrisse und welche Extras sind bei Käufern heute gefragt? Erfahrungsberichte von Projektentwicklern

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Investoren im Wohnungsneubau, Vertriebe und Architekten und finanzierende Banken. Lernen Sie aus der Praxis, was sich bewährt hat – und was nicht. Erfahrene Projektentwickler berichten anhand von Beispielen, was gut funktioniert hat – und was nicht.

Referenten: Henrik Diemann (Metropol Grund GmbH), Raimund Adameck (PANDION AG), Manuel Skorbier (ISARIA Wohnbau AG), Helmut Kunze, (Bonava Deutschland GmbH), Fabian von Köppen (GARBE Immobilien-Projekte GmbH), Claus Baumgartl / Lars Neubauer (Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH), Marcus Keller (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Markus Feldt (Zabel Property AG), Alexander Happ (BUWOG Group), Carsten Sellschopf (formart GmbH & Co. KG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), Roderick Rauert, (LBBW Immobilien). Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Die Referenten stellen am Beispiel von zwei bis drei Projekten dar: Erfahrungen mit Grundrissen – was hat sich bewährt, was nicht? Welche Extras (Energie, Haustechnik, Smart Home etc.) kamen im Vertrieb gut an, welche nicht? Abverkaufszeiten, Erfahrungen mit Sonderwunschmanagement und Lehren für künftige Projekte.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 16. Mai im Intercontinental Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

IREBS Immobilienakademie - BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Basisseminar: Projektentwicklung

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

Referenten: Dr. Philipp Feldmann (Cilon GmbH) und Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Am ersten Tag werden folgende Themen behandelt: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); der Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung). Am zweiten Tag geht es um Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse, Untersuchungen vorhandener Bausubstanz); Planungskonzepte (Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen, Gebäudeplanung); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Management von Bauprojekten (Projektanalyse als Einstieg, Projektorganisation, Leistungsbilder).

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 31. Mai und 1. Juni im The Westin Grand Hotel Berlin statt.  Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanwei­sungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de