Kommentar

Drei Trends auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt

Analyse zur MIPIM von CBRE

It’s MIPIM-Time: Die europäische Immobilienwirtschaft zieht für vier Tage an die Côte d’Azur. CBRE hat dies zum Anlass genommen und vorab drei Trends auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt identifiziert.

Die gute Nachricht: Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist stabil. Wo Unkenrufe schon die nächste Blase ankündigen, zeigen die Zahlen eine durchweg positive Entwicklung. Denn anders als im Wohnbereich koppeln sich die Kaufpreise nicht von den Mieten ab. Das hat mehrere Gründe: In den Innenstädten der Büromarktzentren geht der Leerstand zurück, gleichzeitig nimmt der Flächenbedarf zu. Da Kredite weiterhin nur sehr restriktiv vergeben werden, wird nur wenig spekulativ gebaut. So entsteht kein Überhang – stattdessen herrscht Produktmangel. Außerdem hat in den Köpfen der Investoren ein Umdenken stattgefunden; jedes Objekt wird genau geprüft und nur bei möglicher Rentabilität gekauft. Damit schließt sich der Kreis, denn gewerbliche Nutzer von Büroimmobilien sind aufgrund der allgemeinen guten Wirtschaftslage bereit, eine höhere Miete zu zahlen. Nach der Zunahme der Spitzenmieten haben sich auch die Durchschnittsmieten angepasst. Das wiederum führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Insgesamt durchläuft der Gewerbeimmobilienmarkt ein gesundes, positives Wachstum – von einer Blase kann CBRE zufolge nicht einmal in Ansätzen die Rede sein.

Positive Impulse aus der deutschen Wirtschaft

Die organischen Miet- und Preissteigerungen auf den deutschen Immobilienmärkten spiegeln die allgemein positive Wirtschaftslage des Landes wider. Die Auftragsbücher der deutschen Unternehmen sind voll – und das branchenübergreifend. Stellenweise herrscht ein wenig Skepsis vor der Zukunft, aber die Situation der deutschen Firmen ist solide. Der ifo-Geschäftsklimaindex unterstreicht das: Mit aktuell 111,0 Punkten befindet sich der Index auf dem höchsten Stand seit drei Jahren. Die Geschäftslage erreichte sogar das beste Ergebnis seit 2011. Der CFS-Index, der die Stimmung innerhalb des deutschen Finanzsektors anzeigt, verzeichnete im vergangenen Quartal ebenfalls deutliche Zuwächse – mit 114,3 von maximal 150 Punkten erreichte er im Rahmen der letzten Erhebung ein Zweijahreshoch.

Eine wichtige Säule des aktuellen Wirtschaftswachstums ist die hohe Binnennachfrage. Das Marktforschungsinstitut GfK hat ermittelt, dass die Pro-Kopf-Kaufkraft in Deutschland im laufenden Jahr um 1,7 % gegenüber dem Vorjahr steigt. Für den Immobilienmarkt bedeutet das rückläufige Leerstandsquoten in den Toplagen der seitens Konsumenten und Händler angesagten Einzelhandelslagen, stabile Flächennachfrage, zahlreiche Neueintritte internationaler Handelsmarken und -konzepte, die zu einer Verstetigung der Spitzenmieten auf dem aktuell hohen Niveau führen.

Politische Themen nehmen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft

Beim jüngsten ‚CBRE Real Estate Market Outlook Breakfast‘ Anfang dieses Jahres war eines klar: Politische Themen sind in der Immobilienbranche längst keine rein private Angelegenheit mehr, sie gehören inzwischen zum Tagesgeschäft. Noch vor ein paar Jahren hatte die Branche beispielsweise Wahlergebnisse eher als Randnotiz wahrgenommen, aber im aktuellen politischen Umfeld in Europa können daraus mittelfristig durchaus Auswirkungen auf die Performance beziehungsweise die Rendite eines Portfolios erwachsen. Nicht zuletzt das Brexit-Votum hat gezeigt, dass eine politische Neuausrichtung Investments beeinflussen kann.

Während der MIPIM, am 15. März, wählen die Niederlande ein neues Parlament. Kurze Zeit darauf findet die Präsidentschaftswahl in Frankreich statt. Die Entscheidungen in beiden Ländern sind völlig offen, genau wie die Konsequenzen möglicher Wahlsiege von Geert Wilders und des Front National für Europa und den Euro. Prognosen angesichts solcher politischer Unwägbarkeiten sind schwierig – umso wichtiger ist es, einen zuverlässigen und beständigen Partner zu haben, der über internationale Marktkenntnis verfügt.

Digitalisierung und Innovationen

Die Digitalisierung ist heute der entscheidende Treiber für Innovationen in der Immobilienbranche. Doch sind die Immobilienunternehmen auch bereit, sich zu verändern? Wie ist es um die digitale Reife der Branche bestellt? Zur Beantwortung dieser Fragestellungen hat CBRE das Future Real Estate Institut mit der Erstellung einer Studie zu ‚Digitalisierung & Innovation in der Immobilienwirtschaft‘ beauftragt, die auch von Heuer Dialog unterstützt wird.

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MARKT-NEWS

Vorfreude auf die MIPIM

Über die in dieser Woche stattfindende MIPIM schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. sowie die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und das HANDELSBLATT am 10.3. Das HANDELSBLATT schreibt über die Digitalisierung, die eines der beherrschenden Themen des Branchentreffens sein werde. Andreas Mattner vom ZIA etwa rate: „Prüfen Sie jetzt Ihre Geschäftsmodelle. Denn wer nicht handelt, bleibt zurück.“ Laut Thomas Beyerle von Catella habe Building Information Modeling (BIM) gewaltiges Potenzial. Über die Möglichkeiten, die ‚Virtual Reality‘ der Immobilienbranche bietet, schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG. Wie jedes Jahr gehe es aber auch in diesem vor allem um das persönliche Zusammentreffen mit internationalen Kunden und Kollegen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG. Alexander von Erdély von CBRE, dessen Unternehmen mit 25 Leuten an die Côte d’Azur komme, wolle Investoren und Partner, Kunden und Kollegen in Cannes zusammenbringen, um Kontakte zu pflegen und neue Trends zu besprechen. Für Jürgen Kutz von der CG-Gruppe stehen Gespräche mit Investoren auf dem Programm, wobei es um Wohnhochhäuser in Deutschland gehen werde. „Auch ausländische Investoren finden deutsche Wohnhochhäuser immer interessanter“, sage Kutz, dessen Unternehmen zwei Wohnturmprojekte in Berlin durchführe.

Immobilien trotz sinkender Renditen sehr begehrt

Ungeachtet des leichten Rückgangs der ohnehin schon niedrigen Renditen ist nicht mit einer sinkenden Nachfrage gegenüber dem Vorjahr zu rechnen, schreibt das HANDELSBLATT am 10.3. Auch in diesem und im nächsten Jahr sei mit einem Rückgang der Immobilienrenditen zu rechnen, auch wenn er nicht mehr so stark ausfallen dürfte, doch mangels Anlagealternativen sei die Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt weiterhin hoch. Zwar gebe es in Städten wie Berlin oder München einzelne Büro-Deals mit einer Ankaufsrendite von unter 3 %, doch würden diese Preise nur bezahlt, weil die Mieten unter Marktniveau lägen, was die Renditerechnung gleich anders aussehen lasse. „Wer für Büros in guter Lage von Berlin gestern 19 Euro/qm verlangt hat, bekommt heute 30 Euro/qm“, sage Fabian Klein von CBRE. Davon, dass zu hohe Risiken eingegangen würden, könne man auch deshalb nicht sprechen, weil die Verzinsung von Immobilien im Vergleich zu den Renditen deutscher Staatsanleihen immer noch sehr hoch sei, sage Wolfgang Kubatzki von Scope. Auch gebe es erste Anzeichen dafür, dass der Boden erreicht sei.

Trend zum Umland oder zur Großstadt?

Derzeit gibt es gegensätzliche Aussagen zum Wanderungssaldo bei Großstädten, berichten die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3 und die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 10.3. Die Landesbausparkassen und auch das Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sähen einen Trend zurück ins Umland, in die Randlagen und in kleinere Städte, da die großen Städte zu teuer geworden seien. Diese Entwicklung könnten jedoch weder der Deutsche Städtetag noch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) bestätigen. Es seien konstante Umsätze bei gleichzeitig steigenden Preisen festzustellen, das Geschäftsfeld sei solide und stabil. Auffällig seien jedoch rückläufige Kaufvertragszahlen bei gleichzeitig steigenden Preisen, was auf eine Angebotsverknappung hindeute. Zudem habe das mittlere Preissegment in den vergangen Jahren an Bedeutung gewonnen, insbesondere was kleine Wohnungen angehe. An diese Entwicklung müsse man sich in der Branche noch stärker anpassen und entsprechende Angebote schaffen.

Neue Regelung für Baugebiete am Ortsrand

Laut einem Beschluss des Bundestages im Rahmen der Umsetzung der EU-Richtlinie 2014/52/EU können Gemeinden bis Ende 2019 am Ortsrand Neubaugebiete von einem Hektar Größe ohne Umweltverträglichkeitsprüfung ausweisen. Hierüber schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 10.3. Allerdings widerspreche das neue Gesetz dem Grundgedanken der EU-Richtlinie, mehr Umweltschutz im Städtebau zu erreichen.

Hausbau binnen 24 Stunden

Über einen 3-D-Roboter, der ein ganzes Haus bauen kann, berichtet DIE WELT am 10.3. Das amerikanisch-russische Start-up Apis Cor habe einen Roboter entwickelt, der den Rohbau eines kompletten Hauses direkt vor Ort ausdrucken könne. Die Kosten lägen bei 10.000 USD (9.500 Euro), was einem Quadratmeterpreis von 260 Euro entspreche. Mit gedruckten Häusern könne man z. B. Siedlungen für Flüchtlinge in Krisengebieten sehr schnell und kostengünstig aufbauen. Maßgeblich beteiligt seien neben einem russischen Projektentwickler und Samsung auch das deutsche Unternehmen Bitex.

Großer Investitionsbedarf bei Pflegeimmobilien

Laut dem Pflegeimmobilien-Report 2016/2017 von CBRE liegt der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 bei 55 Mrd. Euro, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Der Prognose lägen Modellrechnungen zugrunde, nach denen im Jahr 2030 etwa eine Mio. mehr Menschen in Deutschland pflegebedürftig sein würden als derzeit. Der Neubau- und Ersatzbedarf werde zum großen Teil von privaten Investoren geleistet werden müssen, die grundsätzlich interessiert seien. Im Jahr 2016 sei auf den Sektor Pflegeheime ein Transaktionsvolumen von drei Mrd. Euro entfallen, davon ein Großteil auf Bestandsobjekte. Jens Nagel von Hemsö kritisiert im Interview mit der FAZ vom 10.3., dass die Politik die ambulante Pflege fördere, es aber keinerlei finanzielle Anreize für Investoren in diesem Bereich gebe, obwohl ein enormer Investitionsbedarf sowohl hinsichtlich Neubau als auch Sanierung bestehender Pflegeeinrichtungen gebe.

Premiumwohnimmobilien in Berlin sind gefragt

Zum ersten Mal ist Berlin in der Liste der für den ‚Wealth Report‘ von Knight Frank beobachteten Standorte aufgetaucht, schreibt DIE WELT am 8.3. Berlin sei ein Vorbild in Sachen erfolgreicher Erneuerung. Es gebe in Berlin eine explosionsartige Entwicklung bei Start-Up-Gründungen, die Lebenshaltungskosten seien weiterhin niedrig und die Hälfte der Zuwanderer komme mittlerweile aus dem Ausland. Das mache gerade die Stadtteile Mitte, Friedrichshain und Kreuzberg für sehr wohlhabende Anleger, die Standorte mit deutlichen Gentrifizierungstendenzen und einem Zuzug junger kreativer Menschen bevorzugten, attraktiv.

Hamburger Wohnungsmarkt braucht Neubau statt Regulierung

Laut einer Studie des Center for Real Estate Studies (Cres) und der Hamburger Wohnungsverbände BFW Nord, Grundeigentümerverband, IVD Nord und VNW ist der Hamburger Mietwohnungsmarkt zwar angespannt, aber er funktioniert. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Auf Grundlage der Mietvertragsdaten von 238.000 der 700.000 Mietwohnungen in Hamburg sei für 2016 eine rechnerische monatliche Nettokaltmiete von im Durchschnitt 8,15 Euro/qm errechnet worden (+ 12 % gegenüber 2013). Gebraucht würden keine regulatorischen Eingriffe in die Marktmechanismen, sondern verlässliche Rahmenbedingungen, damit sich Wohnungsunternehmen auch weiterhin im Wohnungsneubau engagierten.

Preise für Hamburger Eigentumswohnungen steigen

Laut Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) ist der durchschnittliche Angebotspreis für Neubaueigentumswohnungen im gesamten Hamburger Stadtgebiet auf 5.460 Euro/qm und in der Hamburger Innenstadt auf 6.620 Euro/qm (+ 18 %) gestiegen. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Ungeachtet dessen sei die Nachfrage höher als je zuvor, weshalb man auch für 2017 keine Preisrückgänge erwarte. Neben den günstigen Zinsen spiele dabei auch die Verknappung des Angebots eine Rolle. Im Jahr 2016 seien in Hamburg 1.489 Neubaueigentumswohnungen in 87 Projekten in den Verkauf gegangen, nach 2.200 Wohnungen im Jahr 2013.

Steigende Einwohnerzahl und Angebotsmangel in Stuttgart

Nach Angaben des Gutachterausschusses ist die Anzahl der verkauften Wohnobjekte in Stuttgart im vergangenen Jahr um 217 oder 5,6 % auf 3.690 zurückgegangen, während der Umsatz zugleich auf 1,11 Mrd. Euro (+ 4,9 %) gestiegen ist. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Grund hierfür sei das mangelnde Angebot. Neubauwohnungen im Bereich Mitte hätten 6.410 Euro/qm gekostet, im Bereich Nord 4.355 Euro/qm, im Bereich Neckar 4.720 Euro/qm und auf den Fildern 5.155 Euro/qm. Baugrund für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau habe im Schnitt 1.220 Euro/qm, für Geschosswohnungsbau 1.180 Euro/qm gekostet. Bei Büro- und Geschäftshäusern seien sowohl die Vertragszahlen als auch die Umsätze zurückgegangen. Die Zahl der verkauften Objekte sei um 18,7 %, der Geldumsatz um 370 Mio. Euro auf 1,06 Mrd. Euro gesunken. Es sei mit einem weiteren Anstieg der Einwohnerzahl und weiteren Preissteigerungen zu rechnen.

Kölner Randlagen profitieren vom Angebotsmangel

Auf dem Büroimmobilienmarkt Köln sind im vergangenen Jahr laut dem Kölner Unternehmen Greif & Contzen 440.000 qm umgesetzt worden, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Der Leerstand sei auf 4,6 % gesunken. Deshalb sei damit zu rechnen, dass das rechtsrheinische Köln weiter an Bedeutung gewinnen werde, obwohl Lagen wie Deutz und Kalk von der Innenstadt aus nur schlecht zu erreichen seien. Für den weiteren Verlauf des Bürojahres 2017 sei aufgrund des mangelnden Angebots mit einem Sinken des Umsatzes auf ein mittleres Niveau bei steigenden Mieten zu rechnen.

Mietabschlüsse im Einzelhandel stabil

Laut CBRE wurden 2016 bundesweit 3.191 Mietabschlüsse im Einzelhandel registriert und damit nur knapp weniger als im Vorjahr. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. „Für das Jahr 2017 ist mit einem ähnlich hohen Ergebnis zu rechnen“, sage Frank Emmerich von CBRE.

Fonds- und Finanz-News

Immobilienfonds

Offene Fonds: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. schreibt, sind laut BVI im vergangenen Jahr netto mehr als 4,2 Mrd. Euro in offene Publikumsfonds geflossen. Damit habe das Vermögen der Publikumsfonds Ende 2016 bei 87,65 Mrd. Euro gelegen, nach 81 Mrd. Euro zwei Jahre zuvor. Die Immobilienspezialfonds hätten nach Nettomittelzuflüssen von 8,4 Mrd. Euro zum Jahresende über ein Vermögen von 64,47 Mrd. Euro verfügt. Laut Scope Analysis seien im vergangenen Jahr zwar nur 24 regulierte geschlossene Publikums-AIF aufgelegt worden, doch seien 65 Vermögensanlagen wie Nachrangdarlehen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen ausgegeben worden, davon acht Immobilieninvestments. Zahlen von Scope zu geschlossenen Immobilienfonds würden noch erwartet. Für das laufende Jahr rechne Scope mit einem Neuangebot von Vermögensanlagen auf dem Niveau von 2016. Allerdings erwarte Scope in diesem Jahr insbesondere bei Immobilien-Crowdinvesting-Projekten starke Zuwächse. Sollten zunehmend Crowdinvesting-Projekte auf den Markt kämen, die jeweils mehr als 2,5 Mio. Euro groß seien und folglich statistisch erfasst würden, könne das Angebot höher ausfallen. Auf längere Sicht rechneten die Analysten aber damit, dass der Trend in Richtung regulierte AIF gehen werde.

Immo-AGs

TAG Immobilien: Der Wohnungskonzern aus Hamburg hat knapp 4,1 Mio. eigene Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis von je 12,48 Euro platziert und brutto 51,1 Mio. Euro erlöst, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 8.3. Die Einnahmen aus der Emission sollten zur Finanzierung des Erwerbs von 1.441 Wohneinheiten in der Stadt Brandenburg, für weitere Akquisitionen und zur weiteren Optimierung der Kapitalstruktur verwendet werden.

Vonovia: Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen hat seine FFO im vergangenen Jahr auch ohne Akquisitionen um ein Viertel auf 761 Mio. Euro ausbauen können. Hierüber schreiben die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ und DIE WELT am 8.3. Sofern die Preise es erlaubten, wolle Vonovia auch künftig extern wachsen, doch sei dabei zu berücksichtigen, dass die Immobilienpreise inzwischen Niveaus erreicht hätten, die betriebswirtschaftlich sinnvolle Akquisitionen kaum mehr ermöglichten. Im Vordergrund stehe aber die Integration der bereits gekauften Wohnungen. Das Unternehmen wolle in diesem Jahr über die üblichen Instandhaltungen hinaus rund 730 Mio. Euro für energetische und seniorengerechte Sanierung, Bad- und Küchenrenovierungen auf Mieterwunsch, Dachaufstockungen, Neubauten oder die Verbesserung des sozialen Umfelds von Wohnquartieren ausgeben.

Aktuelle Projektentwicklungen

Leipzig: Die CG-Gruppe will die Entwicklung des Freiladebahnhofareals vorantreiben, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Das zentral gelegene Quartier solle nachhaltig mit 280.000 qm BGF urbanisiert werden, wovon 70 % auf Wohnflächen entfallen sollten. Darüber hinaus würden Flächen für Gewerbe, Schulen, Kitas und Grünflächen geplant. Nach jetzigem Stand begönnen die Vorarbeiten 2019 und die eigentlichen Bauarbeiten 2020. Das Vorhaben, dessen Investitionsvolumen zwischen 750 Mio. und 800 Mio. Euro betragen werde, könne in einem Zeitraum von fünf bis zehn Jahren realisiert werden, sagt Ulf Graichen von der CG-Gruppe.

Offenbach: Die Stadt Offenbach hat der CG-Gruppe die Genehmigung für die erste Bauphase des Großprojekts am Kaiserlei erteilt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.3. Hier sollten rund 101.000 qm BGF entstehen, davon 60 % für Wohnungen und 40 % für Gewerbe. In einer zweiten Bauphase solle sich das Projekt um 20.000 qm vergrößern, allerdings sei noch ein Bebauungsplan erforderlich, der zum Sommer erwartet werde. Das Projekt mit einem Volumen von rund 300 Mio. Euro könne dann laut Christoph Gröner der CG-Gruppe Ende 2019 abgeschlossen werden. Insgesamt würden 840 Wohnungen errichtet, 569 im Vertical-Village-Projekt ‚New Frankfurt Towers‘ und 271 Wohnungen im ‚Vitopia Kampus Kaiserlei‘.

Rainer Zitelmann

Dr. Dr. Rainer Zitelmann www.rainer-zitelmann.de

Finanz-, Euro- und Flüchtlingskrise - Keine der Krisen ist gelöst

Erst verschwand die Finanzkrise aus den Medien, dann folgten die Eurokrise und nun die Flüchtlingskrise. Dabei ist keine der drei Krisen gelöst – ganz im Gegenteil.

Ungelöste Finanzkrise

Über die Finanzkrise wird in den Medien so berichtet, als sei sie eine Erscheinung der Vergangenheit. Das ist völlig abwegig. Wenn die Finanzkrise wirklich ein Phänomen der Vergangenheit wäre, warum dann die Nullzinspolitik der EZB, warum die Milliarden, die für Aufkäufe von Staats- und Unternehmensanleihen ausgegeben werden? Allen Beteiligten sind die fatalen Nebenwirkungen dieser Politik bewusst und immer lauter wird die Forderung, sie aufzugeben. Die Abschaffung des Zinses führt zur Enteignung der Sparer, treibt Lebensversicherungsgesellschaften und andere institutionelle Investoren in immer riskantere Anlagen und hat gigantische Fehlallokationen von Kapital zur Folge. Dass diese Politik nicht aufgegeben wird bzw. gar nicht mehr aufgegeben werden kann, ohne einen gigantischen Crash zu provozieren, zeigt, wie brisant und hochaktuell die Finanzkrise nach wie vor ist.

Ungelöste Eurokrise

Gleiches gilt für die Eurokrise. Die Schulden der Eurostaaten sind höher denn je und steigen Monat für Monat. Sie können von den Staaten nur deshalb bedient werden, weil sie keine oder fast keine Zinsen mehr bezahlen müssen. Würde die EZB ihre Politik der Anleihekäufe beenden und die Zinsen erhöhen, wären sofort viele Staaten in Europa pleite. Allein diese unumstrittene Tatsache verdeutlicht doch, dass die Krise keineswegs überwunden ist, nur weil sie aus den Schlagzeilen geraten ist. Die EZB betonte immer wieder, dass ihre Maßnahmen die Krise nicht beseitigen können, sondern dass dazu Reformen in den Ländern notwendig seien. Diese Reformen sind jedoch ausgeblieben. In dem einzigen Land, das – schon vor vielen Jahren – Reformen durchgeführt hat, nämlich in Deutschland, sollen diese nun unter Martin Schulz wieder zurückgedreht werden.

Ungelöste Flüchtlingskrise

Auch die Flüchtlingskrise ist aus den Schlagzeilen verschwunden. Ist sie damit gelöst? Die Zuwanderer, die nach Deutschland gekommen sind und hier keine Perspektive haben, sind nicht so leicht zu „integrieren“, wie es die Ideologen der Willkommenskultur weismachen wollten. Äußerungen wie die von Daimler-Chef Zetsche, der sich über Flüchtlinge als Chance für die Lösung des Fachkräftemangels freute, haben sich als politisch korrekter Nonsens herausgestellt.

Hinzu kommt: Jederzeit kann Erdogan Merkels „Flüchtlingspakt“ aufkündigen. Die Angst der Kanzlerin davor ist die Ursache dafür, dass sie gegenüber der Türkei keine klare Sprache spricht und eine Diktatur nicht Diktatur nennt, obwohl die türkische Staatsführung inzwischen sogar behauptet, die Verhältnisse in Deutschland seien schlimmer als zu Zeiten der NS-Diktatur. Unglaublich ist, dass die EU nach wie vor Hunderte Millionen Euro an die Türkei zahlt – als Beihilfe zur Demokratisierung des Landes! Ein Hauptgrund, warum diese Zahlungen nicht beendet werden, obwohl die Gelder ganz offensichtlich nicht für eine Demokratisierung der Türkei verwendet werden (sondern genau für das Gegenteil) ist die Angst davor, dass Erdogan seine Drohungen wahr macht und den Pakt aufkündigt. Gelöste Flüchtlingskrise?

Falsche Analyse – falsche Therapie

Keine der Ursachen für die Finanz- und Eurokrise wurde angegangen. Im Gegenteil. Die Symptome wurden zugedeckt, indem man die Politik des billigen Geldes, die zu der Krise geführt hat, noch verschärft hat. „Gewirkt“ hat das – ebenso wie eine Flasche Schnaps bei einem Alkoholiker wirkt, weil er dann aufhört zu zittern. Aber ist jemals jemand auf die Idee gekommen, zu behaupten, man könne einen Alkoholiker durch Schnaps gesund machen, heilen?

Allen drei Krisen gemeinsam ist, dass die Politik entweder die Ursachen nicht verstanden hat und/oder falsche Therapien ansetzt. Ursachen der Finanzkrise waren nach Meinung der Politiker die „Gier der Banker“ und zu viel Deregulierung. Wenn schon die Analyse der Ursachen nicht stimmt, dann ist es kein Wunder, dass die Therapie nicht wirkt. Eine aus der Politik des billigen Geldes und der Verschuldung resultierende Krise mit noch mehr Verschuldung und noch mehr und noch billigerem Geld „lösen“ zu wollen, kann nicht funktionieren.

Was die Flüchtlingskrise anlangt, so verkündeten Merkel und ihre Anhänger, man müsse die „Fluchtursachen“ beseitigen. Was gut klingt, aber völlig realitätsfern ist. Die Fluchtursachen sind Kriege, Bürgerkriege und vor allem die wirtschaftliche Not von Menschen in Afrika, die durch noch so viel Entwicklungshilfe nicht gelindert werden kann. Wer das nicht versteht, dem empfehle ich die Lektüre des aufrüttelnden Buches von Dambisa Moyo: „Dead Aid. Warum Entwicklungshilfe nicht funktioniert und was Afrika besser machen kann.“

Die Strategie von Sozialpopulist Schulz

Wie bei allen Krisen in der Geschichte suchen die Politiker nach einem Sündenbock. Sie selbst wollen es natürlich nicht gewesen sein. Das Rezept von Martin Schulz: Er schürt Neid und Hass gegen Manager, Unternehmer, „Besserverdiener“ und Immobilieneigentümer. Das geschieht alles unter der Überschrift „Mehr soziale Gerechtigkeit“. Und wenn man die Umfragen anschaut, in denen die AfD an Boden verliert und die Frustrierten, die gestern noch ihre Stimme dieser Partei gaben, heute von Schulz begeistert sind, dann scheint diese sozialpopulistische Strategie sogar teilweise aufzugehen.

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Zitat der Woche

„Es wurden mir so viele Türen vor der Nase zugeschlagen, dass ich mir eine dicke Haut und ein überzeugendes Verkaufsargument für eine damals neumodische Erfindung namens Textverarbeitung zulegen musste … Ich verkaufte eine Menge Geräte, mehr als die meisten meiner Kollegen, und mein Selbstbewusstsein wuchs. Ich entdeckte, dass Verkaufen viel mit Selbstvertrauen zu tun hat.“

Howard Schultz, Gründer von Starbucks

Howard Schultz kam aus sehr einfachen Verhältnissen. Die ersten Sporen verdiente er sich im Vertrieb, hier entwickelte er sein Selbstvertrauen und seine Frustrationstoleranz, die entscheidende Voraussetzungen für seinen späteren überragenden Erfolg als Unternehmer waren. Schultz nennt hier zwei wichtige Erfolgsfaktoren für einen Verkäufer: ein dickes Fell und Selbstbewusstsein. Jeder Verkäufer muss vor allem lernen, mit Ablehnung umzugehen. Noch so viele „Neins“ dürfen bei ihm nicht dazu führen, dass er aufgibt. Sie müssen Spaß daran haben, das „Nein“ eines potenziellen Kunden nicht als endgültig zu akzeptieren und es in ein „Ja“ zu verwandeln. Und Sie dürfen sich nicht frustrieren lassen, wenn Sie viel häufiger „Nein“ als „Ja“ hören. Das Maß an Frustrationstoleranz ist entscheidend dafür, wie viel Sie im Verkauf verdienen. Und ein gut ausgeprägtes Selbstbewusstsein ist wichtig, weil Sie letztlich nicht nur ein Produkt verkaufen, sondern vor allem sich selbst. Wenn Sie von sich selbst nicht überzeugt sind, haben Sie es schwer, andere Menschen zu überzeugen.

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BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

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Referenten: Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien mit Sitz in Los.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Themen: 1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Mögliche Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); Die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung. Fortsetzung Joint Venture bezogen auf ein Immobilienprojekt: Gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 10. und 11. Mai im THE WESTIN GRAND in Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Praxis-Seminar: Welche Wohnungsgrundrisse und welche Extras sind bei Käufern heute gefragt? Erfahrungsberichte von Projektentwicklern

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Investoren im Wohnungsneubau, Vertriebe und Architekten und finanzierende Banken. Lernen Sie aus der Praxis, was sich bewährt hat – und was nicht. Erfahrene Projektentwickler berichten anhand von Beispielen, was gut funktioniert hat – und was nicht.

Referenten: Henrik Diemann (Metropol Grund GmbH), Raimund Adameck (PANDION AG), Manuel Skorbier (ISARIA Wohnbau AG), Helmut Kunze, (Bonava Deutschland GmbH), Fabian von Köppen (GARBE Immobilien-Projekte GmbH), Claus Baumgartl / Lars Neubauer (Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH), Marcus Keller (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Markus Feldt (Zabel Property AG), Alexander Happ (BUWOG Group), Carsten Sellschopf (formart GmbH & Co. KG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), Roderick Rauert, (LBBW Immobilien). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Die Referenten stellen am Beispiel von zwei bis drei Projekten dar: Erfahrungen mit Grundrissen – was hat sich bewährt, was nicht? Welche Extras (Energie, Haustechnik, Smart Home etc.) kamen im Vertrieb gut an, welche nicht? Abverkaufszeiten, Erfahrungen mit Sonderwunschmanagement und Lehren für künftige Projekte.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 16. Mai im Intercontinental Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de
IREBS Immobilienakademie

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Basisseminar: Projektentwicklung

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

Referenten: Dr. Philipp Feldmann (Cilon GmbH) und Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Themen: Am ersten Tag werden folgende Themen behandelt: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); der Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung). Am zweiten Tag geht es um Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse, Untersuchungen vorhandener Bausubstanz); Planungskonzepte (Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen, Gebäudeplanung); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Management von Bauprojekten (Projektanalyse als Einstieg, Projektorganisation, Leistungsbilder).

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 31. Mai und 1. Juni im The Westin Grand Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht (Schwerpunkt Grunderwerbsteuer- / Grundsteuer-Reform)

Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Rechtsanwälte / Steuerberater und Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, wird zum 14. Mal durchgeführt und bekam stets Bestnoten von den Teilnehmern. Es können beide Tage einzeln oder auch zusammen gebucht werden.

Referenten: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD und Dr. Kai Tiede, Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg

Themen: Dieses Mal werden zwei besonders wichtige und aktuelle Themen behandelt. Am ersten Tag werden die Reform der Grundsteuer (die Systematik der Grundsteuererhebung und die Bewertung der Grundstücke) und die geplante Reform der Grunderwerbsteuer (Überblick über die der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgänge und die aktuelle Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuer bei Share Deals – die derzeitigen Regelungen sowie Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird derzeit Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen werden? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um solche Anteile ohne Belastung mit Grunderwerbsteuer zu übertragen? Welche Steuerbefreiungen können in Anspruch genommen werden? Wie wird der Grundstückswert ermittelt? Welche Änderungen für Share Deals werden derzeit diskutiert? Wie kann in Verträgen bei Forward-Deals vorbeugend auf mögliche geplante Änderungen reagiert werden?) behandelt. Auch geht es um die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bzgl. Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aktuelle Rechtsprechung zum Immobiliensteuerrecht und aktuelle Verwaltungsanweisungen zum Immobiliensteuerrecht. Am zweiten Tag geht es um die Einkommensteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung, Gewerblicher Grundstückshandel, Verlustausgleichsbeschränkung (§ 15 b EStG), Erhöhte Absetzungen bei Immobilien unter Denkmalschutz und im Sanierungsgebiet, Finanzierungskosten, Geschlossene Fonds, um den § 23 EStG – Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, u, die Gewerbesteuer (die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG)), die Umsatzsteuer (Das Prinzip der Umsatzsteuer, Vermietung des Grundstücks, aktuelle Probleme bei der Aufteilung der Vorsteuern, Veräußerung eines Grundstücks, § 13 b UStG, reverse charge) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bewertung des Grundbesitzes, Verschonung des Betriebsvermögens, sachliche Befreiung für das Familienwohnheim, gemischte Schenkung, Kritik des BVerfG und geplante Änderungen). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. und 20. Juni im Maritim Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: info@immobilienrunde.de